绿债与实践 | 2023三季度ESG发展报告

观点指数 披露率提高，评级仍处低位 今年7月，国资委发文提出全面的指标体系与披露模板，进一步规范央企上市公司的ESG信息披露标准。据观点指数统计，62家样本上市房企2022年ESG报告的披露率已经突破75%，58家上市物业企业的ESG报告披露率则略高，为89%。

环境（E）：环境治理参与大户的ESG实践 房地产是我国碳排放和能源消耗大户，目前已披露相关数据的房企在单位营收碳排放和能源消耗等指标上未拉开明显差距。在绿色建筑领域，万科累计认证绿色建筑较多，已突破3亿平方米。

社会（S）：保交付稳步推进，付款效率改善 社会层面，房企保交付进程正稳步推进，累计已完成交付的住房超过165万套；上半年样本房企应付账款周转率由0.85次提高至0.94次，对下游供应商的付款效率有所提升。

治理（G）：股权较为集中，风险管理问题暴露 公司治理上，上市房企大股东一股独大的问题仍然较为明显，董事会等治理结构基本完整，近年的房企暴雷事件也反映出部分企业风险管理预案不足。

绿色金融：房企绿债发行规模仍较低 2022年境内房地产企业绿色债券占比仍然较低，仅为1.5%，今年三季度，房地产企业中主要有美的置业、太古地产以及中海宏洋等顺利发行绿色债券。

披露率提高，评级仍处低位

ESG作为关注上市公司环境、社会和治理水平，而非财务信息的评价标准，过去十余年在全球范围内迅速发展，反映的是投资者对企业财务表现之外的长期价值和可持续发展能力的注重。

ESG报告通常覆盖环境、社会、治理三个维度，每一维度下又细分若干议题和指标。目前中国在ESG领域尚处起步阶段，缺乏成熟的ESG披露机制和评级框架，存在标准不统一、量化数据少，角度偏差多，愿景和行动差距大等问题。

7月25日，国资委发文进一步规范央企上市公司的ESG信息披露，对央企控股上市公司的ESG专项报告提出了全面的指标体系与披露模板，提出中央企业探索建立健全ESG体系，力争到2023年央企上市公司ESG报告披露全覆盖。在国际ESG评价方法于国内可能缺乏适用性的情况下，该指标体系的发布有着重要的意义。

房地产行业是中国经济的支柱性行业，随着房地产行业的转型变化以及“双碳”战略等相关政策背景的加持，房地产企业也愈发重视可持续发展的长期理念，ESG的发展和信息披露逐渐进步与完善。

数据来源：观点指数整理

观点指数对ESG的观察主要集中于上市企业中的房地产和其相关联的行业（物业服务等），近年房地产行业的ESG报告披露率呈逐年上升的趋势。

据观点指数统计，62家样本上市房企2022年ESG报告的披露率突破75%，而58家上市物业企业的披露率为89%，房企和物企的披露率出现了一定差异，这是后者主要是港股，而港交所对上市公司的ESG信息存在强制披露要求，内地证监会对于ESG的信息披露则趋向自愿和政策鼓励，而非强制。

资料来源：MSCI官网

目前全球ESG评级领域百花齐放，其中影响力和话语权较高的主要是MSCI和Sustainalytics，且二者评级结果存在较高相关性。对于房地产行业来说，MSCI的ESG评价模型主要从绿色建筑机遇、人力资本开发，公司治理，雇员健康与安全等角度出发。目前进入MSCI评级体系的中国地产及相关行业的企业数量不多。据其官网最新数据，仅有华润置地、碧桂园服务等少数企业获得了MSCI的A级评价，其中华润置地于今年8月份评级由BBB升至A级，2019年华润置地的ESG评级还仅为B级，其近年ESG评级呈稳步上升的趋势。总体来看，中国房地产企业的ESG评级仍处于国际上的较低位。

环境（E）：环境治理参与大户的ESG实践

ESG中的E即环境是受关注程度最高的议题，其主要关注企业在环保投入、绿色建筑、资源消耗、温室气体排放等方面的举措和表现，对上市房企而言，节能减排现不仅是大势所趋，也是国家政策的要求。

房地产与城镇化和基础设施建设紧密相关，同时也是我国碳排放和能源消耗的大户，拥有选址、设计、开发、施工、运营等庞大产业链，据中国建筑节能协会《2022年中国建筑能耗与碳排放研究报告》，2020年我国建筑全过程碳排放总量：二氧化碳为50.8亿吨，占全国碳排放比重的50.9%，2022年90%的上市房地产公司环保投入占营业收入的比例低于1%，这也意味着从中改进减排的空间巨大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在能源消耗控制和二氧化碳排放方面，房地产上市企业对具体量化指标的披露程度较低，且统计口径存在差异。

仅从已披露数据的房企来看，依据百万元营业收入综合能源消耗量和百万元营业收入二氧化碳排放量这两个指标，主要有中国海外发展、龙湖集团、万科企业等上市房企在节能减排方面表现相对较好，每百万元营业收入的二氧化碳排放量达到了5吨以下。值得注意的是，披露该指标的房企中二氧化碳排放量与收入比值的极值差距较小，即各房地产上市企业间未拉开明显差距。

数据来源：企业公告，观点指数整理

绿色建筑指的是在全寿命期内实现节约资源、保护环境、减少污染的高质量建筑，可以兼顾效率、安全、环保、成本等多要素，也是房地产企业在绿色实践上的主要抓手，实践中以商业地产和高级物业为主。根据各上市房企ESG报告，2022年新增认证绿色建筑较多的主要是万科，全年新增绿色建筑面积为1848万平方米，远高出同期其他房企。而累计认证绿色建筑面积上，则是万科与碧桂园较为领先，截至2022年底的认证绿色建筑面积分别达3.08亿平方米以及2.3亿平方米。

从企业实际活动出发，以下列举几个上市地产及物业公司在ESG环境议题实践方面的的典型案例：

大梅沙万科中心是万科绿色节能改造的典型，预计通过4年进行更新改造，升级为以清洁能源、绿色建筑、低碳交通、资源循环利用、生物多样性、碳资产管理、生活方式倡导等七大维度构建的“碳中和社区”，目前一期项目已启动并稳步推进，预计可实现建筑综合节能率85%以及可再生能源利用率85%，整体完成后，绿色能源比例将达到100%，并实现运营期间碳中和。

新世界发展深圳太子湾旗舰项目K11 ECOAST项目预计在2024年启用，目前已获得WELL健康建筑标准预认证、LEED铂金级预认证，该项目将循环经济融入设计，大量使用可再生能源和可回收材料，通过海绵城市的思路，利用高比例的排水和绿化设计降低雨水对城市排水系统的影响。

和地产开发企业相比，物业服务企业切入建筑的后期运营较多，以碧桂园服务为例，其2022年启动了地下车库照明系统节能改造项目，该项目通过安装雷达感应控制灯具和智慧识别系统，解决灯具功率大、常亮、运营成本高等问题，全年改造36万盏灯，节约电量消耗849万度。

社会(S)：保交付稳步推进，付款效率有所改善

从现代企业治理理论出发，企业的价值和目的不仅仅在于其资产和利润创造，客户、员工、供应商、客户、政府、社会等全链条的利益相关者同样至关重要，ESG的社会（S）议题关注的就是企业在经营过程中除利润最大化外，对整体社会尤其是其他利益相关者权益的保障。

近年房企的连续暴雷和烂尾楼事件对地产开发公司的社会信誉造成了严重损害，也损害了客户即购房者的权益。在政府的引导下，保交付成为了近年房企的关键词，而力争保交付同样也是房企自身对于社会责任的坚持。

据住房城乡建设部8月9日消息，目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

从房企个体来看， 2023年上半年，碧桂园交付量较高，为27.8万套，交付面积为3438万平方米。而截至2023年1-8月，从已披露相关数据的房企来看，金科股份交付较多，达86396套，交付面积为1246万平方米，旭辉控股和中梁控股1-8月交付套数也均超过60000套。

员工权益方面，根据各企业发布的ESG报告，100%的上市房企都与员工签署了劳动合同并购买五险一金，88%的企业有设立工会和职工代表大会等组织，整体较为完善。

房地产行业规模和产业链庞大，对提供和稳定社会就业起到了重要作用，物业服务作为劳动密集型行业是就业的贡献大户，截至2023年6月30日，碧桂园服务在上市房企及物业公司中员工总数最多，达到22.8万人，除此之外则是万物云与雅生活服务；房开企业方面，万科企业就业人数最大，达13.2万人，第二第三名分别为保利发展与中国海外发展。

数据来源：企业公告，观点指数整理

供应商方面，由于近年房地产行业流动性紧张，地产开发商对下游供应商欠款的情况较为普遍，从应付账款周转率（含应付票据）出发分析付款效率，2023年上半年，94%的样本房企半年期应收账款周转率在1次以下，但平均应付账款周转率有所提升，由去年上半年的0.85次提升至今年上半年的0.94次。

公益慈善方面，样本房企中14%的公司2022年捐赠金额在2000万元以上，其中碧桂园全年捐赠金额最高，为1.6亿元。

治理（G）：股权较为集中，风险管理问题暴露

G（公司治理）是ESG中受关注程度相对较低的议题，但对企业的长期可持续发展同样具有关键作用，ESG视角关注的主要是上市企业的董事会和股权结构、风险管理以及商业道德等问题。

目前上市房企董事会治理体系基本完整，执行董事、非执行董事与独立董事设立结构完善，审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等也均有设立，但公司治理整体仍是部分上市房企表现相对较差的议题，目前上市房企股权过于集中的问题普遍，较容易出现第一大股东话语权不受制衡的情况，大股东和中小股东之间的代理问题显著，尤其是上市物业服务企业，与大股东违规关联交易的案例频发。

而在风险管理方面，在房企发布的ESG报告中，主流房企均将风险管理作为重要的战略内容。但从应对危机的实际表现来看，近年较多房企都陷入了流动性危机中，民营房企中仅少数能维系相对健康的现金流，这也是过往高周转粗放式增长模式无法实时适应经济和政策环境的变化带来的，是房企风险管理措施和预案不足的体现。

绿色金融：房企绿债发行规模仍较低

ESG早已从抽象的指导性投资概念走向实际，并全面融入现代商业活动中。其中，最直接的就是体现在企业融资端，ESG能落地于企业的经营实践，一定程度上得益于绿色债券、绿色基金以及绿色资产证券化产品的蓬勃发展。我国绿色融资产品发行主体以国央企为主，截至8月底，已发行ESG债券数量达3780只，存量规模5.58万亿元；市场上存续的ESG公募基金486只，产品净值达5949亿元。

绿色金融对融资标的及筹资目的都有特殊要求，通常需要建立在绿色发展的基础上，其募资资金必须100%用于绿色项目，但在实践活动中，由于评级和审查标准不一，企业进行“漂绿”的行为也较为常见。

就房地产行业而言，在近年政策的连续调控下，地产企业的传统融资渠道正在变窄，有息负债规模受到严格限制，绿色融资此时成为企业融资渠道的有效补充，其中绿债又是绿色融资的最主要来源。2022年，境内房地产企业绿色债券发行总额为160.88亿元，占境内绿色债券发行总额的1.5%，和其经济地位相比，房地产行业在国内绿色金融整体融资中所占的比例和规模都不大，尚处于起步阶段。

2023年3季度，房企境内发行绿债的规模仍然较低，期内顺利发行绿债的房企主要包括绿城房产、美的置业、太古地产等，其中太古地产7月26日于香港联交所上市的32亿绿债使得其成为首家公开发行绿色人民币债券的香港企业。

值得注意的是，虽然得益于政策和市场投资者的大力支持，绿色债券的发行利率要比普通债券品种更低，但是房企进行低碳绿色转型、绿色建筑工程、以及审批认证产生的增量成本同样不容忽视。