富颐华庭的表现,或许也是富力旧改这一年的缩影。
编者按:每个时代,每个行业,都会有一条正确的坡道。
2022年,中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战,出口、消费、房地产在时局变化中不断调整,寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来,观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”,全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业,他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里?
与此同时,我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家,从他们的角度,解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 富力2022年波折不断。
由于大量债务临期,新增融资受阻,习惯于不断出售资产、组织债务谈判会议,而大股东多次提供资金援助,极力维持企业正常运转。
同时,受行业下行和公司信用下降等多方面影响,销售持续承压。
2022年,富力地产总销售收入约人民币384.3亿元,同比减少68.03%;销售面积达约285.1万平方米,同比减少69.72%;但销售均价有所上升,2022年录得1.35万元/平方米,与2021年同期1.27万元/平方米相比,上升6.3%。
项目层面来看,富力依然努力维持着正常的开发节奏,如广州陈田村、茅岗路以西、笔村等旧改项目,从“富力城市更新集团”微信公众号公布的信息可以看出,这些项目节后复工动作迅速。
但亦有一些项目复工进程缓慢。
据了解,太原富力天禧城于2022年4月30日在当地住建局督促下正式复工;而在9月9日太原规自局签发的《督促开发通知书》中,富力龙堡社区城改地块出现在名单当中。
这也意味着,现阶段富力在旧改项目的推进上有一定取舍。
目前富力在售的旧改转化项目,广州黄埔区的富力南驰富颐华庭是开盘时间较长、热度较高的一个。
而富颐华庭的表现,或许也是富力旧改这一年的缩影。
销售与定价
富颐华庭是富力目前主要在售的项目之一,2022年上半年该项目实现销售36.9亿元。同期,富力公告的总销售收入为265亿元,即富力南驰富颐华庭占富力上半年销售总额的13.9%。
据了解,该项目近一年成交1300余套,年内5次获批预售,新增货量1380套,建筑面积15.75万平方米,前四批次项目约75%的套数完成网签。
另外,富力南驰富颐华庭在国庆期间加推R8栋,149套105-135平的改善型三至四房产品,在一个月时间里完成全部去化。
观点指数认为,富力南驰富颐华庭去化较快的原因有二。
一方面,该项目位于广州老黄埔板块,板块内新房供应紧缺。目前同一板块内在售新盘仅一个,为中洲紫轩;近年其他新开盘项目则有五矿招商·鹭山府,但上述两个项目体量都不大,前者规划建面5.4万平方米;后者规划建面约7.3万平方米。
根据此前公布的规划,富力南驰富颐华庭所在的茅岗路以西片区旧改规划总建面约230万平方米,其中融资区地块建筑体量93.9万平方米,住宅部分建筑面积80.1万平方米。以该项目2022年供应的住宅面积计算,该项目土地储备可保证5年的销售。
而且,一路之隔的茅岗路以东片区旧改项目虽然被列入广州2022年度城市更新计划,但目前正在规划复建,距离产品入市还有一段时间,在该项目完成转化前,富颐华庭会是板块内最热门的项目。
另一方面,富力南驰富颐华庭维持着价格的竞争优势,保证项目平稳销售。据了解,该项目首次开盘时间为2020年9月,推出建面约100-140平方米三至四房产品,均价5万元/平方米。
开盘近一年后,2021年下半年,富力南驰富颐华庭的销售均价曾上涨至5.5万元/平方米,彼时主推产品为77-140平方米的二至四房;但由于销售下行,富力亦调整了定价策略。
2022年年初,富力南驰富颐华庭推出全新组团R组团,首开R21-R22栋,推77-140平方米的住宅产品,销售均价回调至5万元/平方米。
竞品方面,公开信息显示,目前中洲紫轩在售产品主要为150平方米以上大户型五房轻奢住宅,销售均价为5.2万元/平方米,而富力南驰富颐华庭则以140平方米以下实用户型为主,平均单价相较而言更低。
富力南驰富颐华庭周边挂牌的二手房源有金碧世纪花园、五矿招商鹭山府、保利学府里等,这些项目目前挂牌价4.14-5.24万元/平方米之间,其中地理位置最近的金碧世纪花园平均挂牌价也超过5万元。
由此可见,富力南驰富颐华庭目前定价处于较低水平,较周边房源具备竞争力。
旧改与转化
富力在广州另一个重要的旧改项目亦已开盘,即白云区陈田村旧改项目,案名定为“富力富云山”,项目总规划200万平方米,首开推120-180平方米3-4房户型。
由于项目位于白云山下,因此定位为高端豪宅项目,目前销售均价约8万元/平方米。
阳光家缘数据显示,自2022年8月初获得预售证以来,富力富云山网签套数仅25套,网签率约11%,首开遇冷。
观点指数认为,富力富云山销售不佳的主要原因在于市场竞争大。目前,白云山附近新货不断,在售项目方面,富力富云山南边有中国铁建西派云峰,北边有新世界云耀。
其中中国铁建西派云峰与富力富云山竞争关系更直接,两个项目均位于广外北校区西侧,目前中国铁建西派云峰在售142-206平方米大平层户型,在产品方面中国铁建西派云峰更高奢一些,销售单价亦高于富力富云山。
新世界云耀距离富力富云山直线距离超过3公里,但客群定位同样覆盖高收入人群,在售产品建面涵盖100-170平方米。另外,新世界云耀是岭南新世界的其中一个组团,依托岭南新世界的配套设施,新世界云耀的居住氛围更加浓厚。
富力富云山周边亦有不少待售项目,包括正在筹备入市的中海麓府,以及越秀在2021年首批集中供地中拿下的正在施工的永泰客运站地块,这些项目在未来将继续给富力富云山带来竞争压力。
富力富云山需要发挥旧改项目的优势,通过完善配套、产品差异化、价格竞争等方式,方有机会在激烈的竞争中脱颖而出。
另外,富力在售的旧改转化项目还有富力新城,该项目是黄埔笔村旧改所转化的项目,于2019年12月首次入市。目前富力新城累计取证套数1272套,建筑面积12.4万平方米。
从项目表现来看,销售并不乐观,最近一次开盘时间为2021年12月,推出二期T2、T3栋,合计346套,首开去化约三成;截止到2022年12月29日,完成网签132套,网签率38.2%,与同在黄埔区的富力南驰富颐华庭相比,富力新城去化速度较慢;另外,该项目2022年并未获取新的预售证。
目前,富力在广州的签约旧改项目超过10个,除上述已转化项目外,花都田美村、荔湾海中村亦是富力十分重视的项目。
但富力旧改面临一定“被瓜分”的压力。
2022年8月31日,富力地产和招商蛇口同时公告称,双方拟就华南区域城市更新项目进行合作;此后的9月,双方与中信证券及中国华融签署合作框架协议,为富力开拓融资新渠道。
富力认为此举“将有助于实现集团华南区域城市更新项目价值释放,缓解集团流动资金压力”。
不过,招商蛇口采用“一事一议,成熟一个,合作一个”的原则,富力仍需要承担许多前期开发责任,而招商蛇口更多将参与成熟项目的开发。
“回归”的住开
流动性困境出现后,富力不断变卖资产换取现金流,以维持企业运转,包括甩卖万达酒店资产包、拿出广州物流园项目抵债、出售英国伦敦物业项目等。
从富力出售项目的情况来看,物业类型以商业地产为主,包括写字楼和酒店等。
其中,写字楼以关联方交易方式成交,或以短期融资目的为主,如将海口大英山新城市中心区B18地块物业转让予力量发展,而力量发展的背后有富力执董张力的身影。
伦敦Vauxhall Square项目则在两次转让协议中都附带了回购协议,其中与远东发展的交易已经完成了回购,转让与回购之间的间隔大约是6个月;2022年10月再次转让该项目时,则将回购周期拉长至了9个月。
另外,较早脱手的广州国际机场富力综合物流园则是工业物流类的项目。事实上,工业地产并不是富力的主要业务,三道红线降档时便已经考虑转让该项目。2020年9月,黑石获得了该项目70%的权益。
住宅项目方面,富力不少项目仍然顺利开工。
一方面,富力的发展项目以旧改项目为主,旧改项目即使在停工期间依然需要承担临迁安置费等支出,尽快复工才有利于项目节约成本;另一方面,富力如今已很少在公开市场拿地,此前管理层曾表示,2021-2022年的任务是转化大约400万平方米旧改土地,不难理解,未来旧改将继续成为富力的业务重心。
同时,由于富力持有大量旧村改造项目,住宅开发将是其中最重要的部分,物流、商办、酒店等业务的规模则有可能进一步缩小。
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撰文:黄韵哲
审校:徐耀辉