长坡薄雪 | 上海临港战投解压

编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。

2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。

为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？

与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。

观点网 2022年对于上海来说，是一个困难的年份。

如同其在国内经济的地位一样，上海临港的母公司临港集团是上海市国资委控股的最重要的产业园区开发平台之一，拥有“临港”、“漕河泾”、“新业坊”、“科技绿洲”等多个品牌，更承担着临港新片区开发建设的重任，背负着“能力越大，责任越大”的使命。

在上海疫情和国内外经济环境不确定双重夹击下，上海临港的营收、利润、净利率以及建设工程进度都受到了较大影响。

除此之外，上海临港转型路上发展的重点之一，即产业投资，也在资本市场整体走弱的情况下，由贡献变成了拖累。

压力之下，亦见机遇。

临港集团在年内成功推动临港创新产业园REIT上市，探索出了以REITs产品盘活存量资产的新模式；随后又在2022年12月引入国寿投资30亿元，投资上海临港最重要的子公司上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司，共享开发收益，分担投资风险。

利润与进度受压，引战投风险共担

受行业下行及上海疫情影响，2022年一至三季度，上海临港营收49.17亿元，同比增长2.63%；归母净利润为7.75亿元，同比下降42.55%；经营活动产生的现金流量净额为-9.34亿元，同比下降440.57%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

资料显示，上海临港主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务。

期内受疫情影响，前期已售项目发生销售退回的情况，涉及销售面积0.5万平方米，合同金额8758.5万元。

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从整体收益水平来看，该公司2022上半年毛利率和净利率水平分别下降56.9%和22.8%，主要源于疫情影响下销售和管理费用支出增加，特别是物业销售净利率下跌幅度较大，对整体业绩拖累明显。

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截至上半年，上海临港园区物业签约销售面积5.3万平方米，园区物业销售收入19.46亿元，同比下跌11.48%，园区销售物业毛利率45.03%；园区物业租金收入12.89亿元，上涨24.88%，园区物业租赁毛利率77.05%。

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对于上海临港来说，销售业务增长疲态出现，租赁业务对营收贡献占比加大，未来将更依赖于持有的成熟物业。

因此，存量物业如何盘活以充分体现价值，就成为一个重要的课题。

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收入与利润下降之下，工程进度亦明显受到疫情影响。

2022年上半年，该公司新增土地储备面积12.3万平方米，新开工面积共0.2万平方米；竣工面积共4.4万平方米，与往年同期相比下降幅度较大。

从土地储备看，上海临港近五年都在持续增加土地布局。截至2022年上半年，公司及下属控股子公司共持有待开发土地面积60.6万平方米，各类物业载体总在建面积284.6万平方米，土储充足，可以满足未来3-5年的开发周期。

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不过需要注意的是，上海临港并不是一个房地产开发企业，作为一个市属产业园区开发平台，所承担的开发任务比较重，各项工程又需严格按照政府计划开展，开发培育周期相当漫长，各方面压力比住宅和商业地产要更大。

特别是滴水湖区域乃至整个临港新片区，距离上海中心区域距离较远，交通、商业等配套设施不够成熟，尚需较长时间发展，而该区域的开发和培育任务正是由上海临港承担。

2022年11月10日，上海临港公告称，拟以现金人民币约33.02亿元收购控股股东临港集团持有的上海临港新片区经济发展有限公司85.7143%股权，该子公司为滴水湖金融湾的开发主体，也就代表了滴水湖片区的开发重任完全注入到了上市平台上海临港。

时间来到新的一年，在1月7日，上海港城开发（集团）有限公司与印力集团达成战略合作，将先行启动主城区101区域相关项目商业板块的合作，规划打造成为临港片区商业地标，解决区内缺乏商业配套的困局。

任务繁重之时，引入实力较强的合作伙伴成为合理的选择。

例如更早之前的2022年12月15日，上海临港宣布旗下全资子公司上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司增资扩股，与中国人寿集团旗下国寿投资签约，签约规模30亿元。

而漕河泾高科技园公司是上海临港最重要的子公司，该公司对上海临港归母净利润贡献达到39.59%。该子公司负责开发的漕河泾开发区，是上海中心城区高新技术产业最密集、最具规模的区域。

产投收益受拖累，基金拓展望加速

近年来，在行业趋势和龙头企业引领之下，越来越多产业园区运营商提出“一体两翼”的闭环式商业模式，深度融入区域产业发展，通过载体开发、产业服务和产业投资形成资金闭环。

上海临港自2017年起提出“努力向投行型园区迈进”，随后积极引入合作伙伴，搭建创投金融平台，持续开展对外投资工作，搭建“基地+基金”的联动发展平台，通过股权投资、资本运作推动产业发展。

该转型的效果在2021年得到充分体现，上海临港在该年从产业投资基金上获得分红收益3.9亿元，较2020年增长97.36%。

然而，投资项目从孵化到成熟需要较长的培育期，收益更与整体市场环境关联极大，因此存在不确定性，有一定的风险。

2022年上半年，在整体经济环境下行之下，不确定性立即体现，投资红利不再，拖累公司整体利润。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从具体数据看，上海临港上半年录得投资收益较上年同期减少112.96%，按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益较上年同期减少18.26亿元，对归母净利润的贡献更较上年同期减少13.69亿元。产业投资分红、金融工具公允价值变动收益，分别较上年同期减少2.13亿元和2.34亿元。

但短期的失利并没有动摇上海临港对发展产业投资的决心，2022上半年该公司先后投资SAP、江波龙、临港医学、东微半导体等产业项目，培育一批创新型产业项目。

上半年对外长期股权投资额达到7.25亿元，增长幅度达到58.26%，由“房东”进一步向“股东”转变。

对于上海临港来说，产业投资上的发展时间尚短，尽管母公司在上海政府大力支持下建立了规模达100亿的母基金，有足够的资金实力，但仍需优化投资管理体系、完善投资管理制度，加强对投资项目“投前-投中-投后”的全程化监督和管理，以降低产业投资的风险。

REITs成功发行，奠定全新退出逻辑

2022年8月30日，临港集团作为发起人申报的“临港创新产业园REIT”获得证监会正式批复，并最终在10月13日在上交所上市交易。

事实上，临港集团在2019年就着手启动了资产筛选工作，2021年10月正式开启申报，彼时由临港集团和东久中国共同作为发起人的“临港东久REIT”，获得上交所受理。

申报后迟迟未有下文，或与上海REITs新政有联系，显然希望临港新片区的物业能独立进行REITs申报，以作出一个良好的示范。

2022年，上海接连出台多项REITs相关鼓励政策，包括《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》（简称“上海REITs20条”）和《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》。

后者更重点提到了“支持临港新片区符合条件的项目优先申报发行基础设施REITs”，显示了上海市对临港集团发行REITs的重视程度。

最终该单REIT在2022年8月15日公布了调整后的新方案，“临港东久REIT”拆分成两支REITs，按不同发行人发行。

拆分后单独发行的“临港创新产业园REIT”成为了“上海REITs20条”发布后上海市首单获批发行的REITs产品，还是上海市属国企、临港新片区第一单获批的公募REITs，积极响应了政策的号召。

数据来源：上海临港公告，观点指数整理

从财务角度看，REITs发行能优化集团会计报表，拓宽融资渠道，尤其是有效降低负债规模，保障公司处于稳健的发展状态。

近几年来，上海临港承接了临港新片区及五大新城建设的任务，表内资产继续膨胀，如何控制资产负债率、降低融资成本就成为了这个过程中必须面对的问题。

除了财务上的实质助益外，REITs能使企业继续保留资产的运营管理权，规避了资产流失的风险，更是国资园区开发运营者考虑的重要因素。

以这次发行公募REITs为契机，临港集团也确定了未来大部分新增园区投资都按照REITs退出的逻辑，提前做好投融资架构，进一步探讨管理上的轻资产模式。

对于轻资产模式的探索，上海临港经济发展有限公司首席财务官杨菁在日前的一次活动上表示：“按照现在的规划，2023年将会有三个平台建立管理GP模式，也为以后扩募的资产纳入到市场化管理打好基础。”

显然，公募REITs在临港集团未来的转型发展战略当中，将扮演更为关键的角色。

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