产业物流线上季演讲｜赵若川：在当前环境下寻找投资机会

赵若川（黑石房地产中国区董事总经理）：谢谢大家，我是赵若川，来自黑石房地产团队，负责黑石在大中华地区的房地产投资，今天我将分享一些黑石对中国房地产行业投资方向的看法，特别是那些我们比较看好的细分赛道和行业，比如说物流仓储。

我先介绍一下我们公司，黑石是全球最大的另类资产管理公司，37年前成立于美国，如今在全球范围内约60种投资策略，在房地产板块我们目前的管理着规模大概5,650亿美元的投资组合，在全球目前拥有12,000处资产，这使得我们成为全球最大的商业地产所有者，目前黑石在全球有12个办公室，团队人数达到900多人。

在我们房地产所有的投资策略中，物流其实是一个非常成功的案例，早在超过12年前黑石便开始在美国的物流领域进行投资，我们见证了电商革命如何通过人们对于“最后一英里”物流需求的上涨，如今物流在全球范围内是我们最看好的房地产投资主题，目前占到全球总房地产投资组合里面的40%。

自2010年，我们的基金在全球范围内已经收购了近15亿平方英尺的物流资产，我们也是全球最大的物流所有者之一，目前在中国也建立了一个完全全资的物流平台叫龙地。在2021年的时候，我们收购了广州的空港物流园，有120万平米，最近我们又在大湾区收购了一个28万平米的仓库，我们大部分的仓库都是位于中国人口增长强劲的一线城市（北京、上海、广州、深圳），我们的租客主要是第三方物流、电商、冷链、生命科学等快速增长行业的中国领先企业。我们发现受益于电商行业强劲的发展势头，中国物流行业过去几年持续增长，10年前中国在全球电子商务市场的份额还不到1%，而现在中国已经成为世界上最大的电子商务市场，其全球市场份额已经提升到大概40%。目前，中国每年处理的电子商务交易量超过美国、日本、英国、德国以及法国等国交易量的总和。另外，中国的中产阶级人口快速增长，基本面非常强劲，目前已经占到中国人口的1/3，且中产阶级网络用户也在不断增长，这就给到物流一个非常强劲的增长的动力。

在当前这种相对低收益、高波动的环境中，物流行业也显示出具有较强的韧性，尽管在亚洲，特别是在中国，通胀的影响并不明显，数据显示中国的增长速度是跑赢于目前中国的通胀速度，且需求也非常强劲，这也能支持物流资产可以对冲通胀的说法。此外，中国的消费者相对国外的消费者更愿意网购，并且要求配送时间比较短，这对物流的选址要求也变得更高。

除了物流以外，在中国我们的投资组合还包括在上海的一些其它优质资产，包括长租公寓、商业园区以及生命科学园。生命科学是黑石另一个重要的投资主题，在新冠疫情期间，生命科学办公空间仍不可或缺，它依赖于专业化的、资本密集型的基础设施，包括位于生命科学产业集群中的实验室和办公空间，都是非常有稀缺性的。

我们在世界各地也投资了生命科学园，在美国，黑石投资了一家公司叫BioMed Realty公司，它是为生命科技行业提供房地产解决方案的领先供应商。在中国，黑石也在去年在上海张江投资收购了中国第一个生命科学园。放眼未来，中国有很多有吸引力的投资机会。近年来，中国科技领域的发展也成为全球的关注点，政府优先支持科技和创新发展，包括新能源、生物技术以及工业机器人等领域。这一发展趋势将有助于未来中国的经济增长和社会面的发展，同时政府也非常鼓励公私合作，并始终支持私营企业投资参与到经济发展当中，促进各领域的发展，因此我们觉得中国未来的投资机会还是相当多的。

近年来，放眼世界面临的挑战也非常多，我们希望以更坚实的步伐在这一阶段。黑石作为中国坚定的长期投资人，致力于扩大在中国的投资业务，因此黑石在未来会继续寻找富有吸引力的投资机会，尤其是那些受益于日益强大的中产阶级和消费增长的相关领域。

这就是我今天的分享，谢谢大家。