产业物流线上季演讲｜王少华：新消费模式下仓储物流投资新格局与新机遇

王少华（高力国际中国区产业及工业地产部高级董事）：非常荣幸第二次参加观点机构的活动，也听了刚刚几位嘉宾老师的分享，确实感触挺多的。我在写PPT的时候也从底层看了一下物流市场，最近这段时间不管是投资模式还是消费市场的变化，甚至很多的底层因素也跟现在的经济、产业有非常高的关联度的，我在这里也会给大家做一个简单的分享，包括对于新的消费市场，对于物流本身带来的变化之后，整个投资市场发展的趋势，也会做一个阐述。

给大家分享的第一个板块是仓储物流投资市场的模式。现在基本的构架大家会有一个初步的理解，这个构架图我在很多年前就做过，今天来看会有更多投资方、金融机构，有更丰富的退出渠道，包括国内险资、公募REITs的介入，使得整个行业持有的构架更加丰富多彩。

从基本元素来讲，我们看到物流地产中间大家去做的，不管是以怎么样维度的切入，整体就是重资产和轻资产的平台相互做资产开发以及资产管理，在相应的项目变成成熟资产之后，就是我们俗称的达到一定的出租率，有稳定的现金流之后，大家会寻求市场的退出，或者去做一个成熟资产的平台，这是整个行业中间基本的构架，开发商中间也会有不同的变化，有些会寻求开发型的基金进行合作，跟基金管理公司合作，有些会自己在体系内部做基金管理的部门，直接来做基金的管理。基本的构架行业里面就是这么一个物流地产投资和持有的构架。

从市场投资人的投资策略分类来讲，物流仓储的特点非常适合两类投资人，一类是寻求成熟现金流的，包括基金和国内的险资，还有境外的REITs，它们都是希望有一些成熟运营，且稳定增长现金流的载体作为投资的标的，这是为什么物流地产市场能看到背后的投资人会有很多这类的机构。对开发型的项目，在市场上也会非常多的看到一些开发型的基金，它们寻求整个项目开发周期的投入，包括后期的回报，它们通常会在项目达到一定的成熟阶段的时候，寻求一个市场化的退出，或者去做到自己的稳定资产的基金中间，这通常是整个行业中间根据投资策略不同，市场投资人会在物流地产中间有不同的参与维度。

从仓储的投资主体这一块来讲，从行业的分类，我们看到的，不管是外资也好、内资也好，大致就分两大类，一类我们更多统称它为机构型投资者，通常会有一些基金管理公司，包括国内的险资、公募REITs、境外的REITs，这些更多的是基金的管理方，他们会通过整个基金的管理费基础的收益，以及超额收益，还有相应的现金流收入，来作为他们核心收入主要的组成部分，从支出来讲会有给到轻资产公司开发管理、资产管理费，包括项目运营商、开发商，会有项目管理的费用支出，会从整个投资环节中进行支出。

另外一部分，我们看到市场上比较多的就是有很多物流地产开发商，它会以基金管理部门的方式，直接做自己的开发型基金，或者是成熟资产的基金，直接由开发上内部的部门来负责整个基金的募集和基金投融管退的环节，同时也参与主导这些开发部门提供的拟投资项目的投资决策。这个会相应地形成一个类似于内循环的模式，这是在开发商内部，整体来讲可以达到更多收益的内部循环，这也是行业中间投资主体的区别。

这些年我们看到行业的模式，就像前面所讲的，越来越多的传统开发商也会去选求是不是可以做直接的基金管理，当然这中间实际上是需要有非常高的转专业化程度的，也是一个漫长的过程，但是我们看到很多的开发商开始寻求尝试，自己来组织基金做开发，包括成熟资产的持有，这也是行业中间的一个发展趋势。

第二个板块是新消费的崛起和市场变化对物流仓储这一块究竟是怎么样的影响。这两年我们的感受特别明显，特别是今年，上海封控之后，我们从底层的数据看到蛮多的城市出现了租金的下滑，包括空置率的上升，我们也跑了好多的城市，跟很多租户进行沟通，也跟当地的政府做了交流，因为我们也做制造业的选址，所以也帮政府做了交流。

从电商客户给到我们直观的反应，包括我们做了一个总结，我们看物流地产这么多年的发展，从2008年以前就有一些开发商进入这个市场，在中国的大陆地区投资高标仓，到今天短期内的消费降级，包括后期的增长，我们总结下来感觉是这么几个大的阶段：2008年之前消费的结构还没有电商的出现，整个消费在萌芽的阶段，在2008年之后，淘宝等等大平台推向市场以后，迅速占领市场，给大家带来了一种全新的消费模式，随着消费模式的扩张、业务量的扩张，整个电商行业处在持续发展阶段。

在2018年左右，从大家的消费习惯来讲，又有一次新的电商的变革，不光是线上的消费占整个消费市场的比重不断向上，同时2018年开始有更多的应用场景，包括抖音等等其它场景的消费模式，跟电商类似，但是它有更多业态上的创新，使得整个物流地产行业由消费带来的租赁需求进一步提升。到疫情持续的这段时间，我们看到的是消费降级，我们跟物流企业也做了沟通，企业也说消费降级怎么样真实地影响到他们对于仓储的承租能力的下降。他们也告诉我为什么消费降级会导致租金承受能力的下降，有一些电商企业、快递公司给我。

举了个例子，比如说当经济相对比较强劲的时候，大家的消费水平更高的时候，消费者会购买相对单一品类成本较高的产品，比如说买一个保温杯，经济更好的时候，我可能花500块钱买一个保温杯，可能这个杯子售价的1%是它的物流成本，那就是有5块钱的物流预算，如果经济不好的时候，我只花20块钱买一个便宜的保温杯，即使我把物流成本加到3%，也不到1块钱，这中间就有巨大的差距。但是在物流仓储中间它占的体积，所需要消耗的供应链的环节基本上是相同的，这也是为什么消费降级短期内会非常明显地给到这些物流公司压力，也会体现到整个仓储的租赁端。从目前的疫情发展，包括每天我们也看到很多新的消息，都是逐步的解封，从整个趋势来讲，我这个线为什么会非常有信心往上画，一方面是消费的数据，随着逐步的解封，我们会感觉到有快速的回升，同时消费端的消费信心的恢复，包括消费能力的恢复，会带动整个物流仓储市场租赁需求的恢复，包括承租能力的大量恢复。

从城市细分的统计来讲，我们看了2019年到2022年，按城市来分，我们也看到有些城市从经济的角度来讲，会发现这个城市的经济非常不错，为什么短期内的租金递增率不光是没有增长，而且会下降，同时出租率也会有下降的表现，我大致分了这么几类，一类是第一梯队，我们看到北上广深这些核心城市的资产，即使是消费的降级，可能它的租金只是达不到预期的增长率，但是整体的租金还是在稳定增长的，出租的情况也非常好，因为对政府来讲，本身对物流仓储土地的供应非常有限，供应量没有大量增长。第二梯队是北上广深周边的城市，它们承接大量的外溢需求，包括很多城市当地的产业环境也非常好，所以它也有非常好的表现。黄色的部分，之前我看到这些数据也在想它是什么原因，这些城市都是一些节点城市，而且经济的基础、产业基础都非常不错，怎么会短期内有数据上的下滑？

我们跟政府这边也做了沟通，跟企业也有交流，我们总结是几方面的原因，一是消费降级使它的数据有负面的影响，另外一方面，因为各个地方的政府在过去这段时间主要的经济收入还是受到比较大的影响，因为从政府的角度来讲，不管是当地企业本身的收入，包括疫情防控期间政府的成本支出，同时也因为疫情本身的原因，原先政府的主要财政收入是大量的外资制造业的投资选址，从数量上和效率上受到隐患，土地的财政收入也有所缩减，所以这种情况下很多地方政府会放一些物流地块，这也是为什么这些城市在短期内我们会看到供应量有明显的增长，导致它整体的出租率的下降。我们对这些城市的投资人的建议是，因为这些城市基本面还是比较好的，所以大家还是可以看这些市场的，并且从近期来讲，随着疫情的解封，政府还是会对物流仓储的用地有明显的缩紧，不会再像前面一段时间一样有大量的释放，这也是从基本面来讲会有一个明显的改变。还有一些城市的经济因素就比较复杂，牵涉到人口和需求本身不足，我们就要关注它的基本面，看看基本面上有怎样的变化。

生鲜冷链也是大家非常关注的板块，核心来讲生鲜冷链对于冷链仓储需求的影响，也是这些年更多的消费者更注重高附加值的冷链产品，这是冷库需求这几年非常旺盛的原因。原先可能我买的是原材料，不需要非常高标准的冷链仓储，现在随着消费习惯的改变，大家去买这些肉类、水果会通过电商的平台，电商平台有更高的附加值，它就需要在整个环节中有更高标准的设施，这也是对冷链这一块的核心驱动因素。疫情短期之内受到打击最大的就是冷链这一块，核心是两个需求，一个是餐饮，一个是预制菜。

从左边这部分可以看到高附加值的冷链的租户，他们的特征很明显，他的承租能力更强，因为它的附加值更高。但是随着疫情的逐步解封，餐饮的恢复，包括这些预制菜的恢复，会有大量的需求重新恢复大原先的高速增长的水平。所以消费端跟消费品质的提升，从大的趋势来讲，我们也看到对于第三方的物流公司，包括一些快递快运的公司，他们对于效率的要求也非常高，这也是这些年我们看到好多快递公司，包括一些电商自己的物流板块都会去做大量的自建仓储，这一块也是从体系上提升它的效率。从结果来看，今天也已经有很多的平台都有一定的规模，大量的优质资产包，从市场的逻辑来讲，会有大量的终端用户自建的资产包，这也是我们在市场上看到最近几年比较明显的趋势。

最后部分简单讲讲投资的市场。从统计的结果来讲，整体的投资的特征，就像前面的嘉宾分享的，物流地产这个行业依然是投资者非常关注的赛道，但是短期内因为受到供需关系的影响，有一部分城市大家可能会适当的谨慎一些，这也是最近的一个倾向性的改变。同时内外资在这个中间也是受到整个经济环境的影响，我们会看到国内的险资也开始逐步关注物流地产这个赛道，但是险资的决策流程和不确定性还需要一定的适应过程，后面会逐步加大这部分的投资，从市场未来的投资机会来讲，我们看到外资的机构短期内受到美元加息和宏观市场不确定性的影响，会集中看一些核心城市，供需不是特别平衡的城市可能会受到一些影响，但是随着租赁的恢复，对于外资机构的机会也会重新回来，也是一样会把租赁回暖的区域重新纳入到投资的范围中间。对于开发型的基金来讲，大家也是同样的逻辑，跟着供需走，供需逐渐更加平衡，需求不断恢复，供应量有一定的缩减，这样也会有更多城市进入到各个开发机构的投资清单中。对于险资来讲，包括公募REITs，有更多需要稳定现金流的投资机构，物流地产也是非常适合它们去投资的，中间有大量的成熟优质资产可以作为它们长期关注的投资机会。

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