产业物流线上季演讲 | 童心：产业园的价值投资逻辑

童心（中电光谷联合控股有限公司产业经济研究所所长）：我今天分享的主题是“产业园的价值投资逻辑”。其实今天这个题目的外延是很广的，包括产业、物流和新基建，观点提出这样几个关键词，我读到的是对产业载体和产业组织方式的关注。主持人刚刚也提到了好几次新经济、新模式、新动态，这也反映出我们对当今这个时代变化的关注，或者说一种普遍的焦虑。

今天我想跟各位交流的是我体会到的中电光谷在产业园业务中所体现的价值投资的逻辑和我们对新经济的看法。

做住宅物业看的是区位和配套，投的是人口红利，是对人口持续增长和收入持续增长的预期。当人口红利消失、人口增长停滞的时候，这种固有的商业模式或者收益模式就被颠覆了。

商业物业看的还是区位，投的是消费力，是商业聚集。但是当新的消费模式，比如说淘宝和京东从萌芽到全面覆盖我们的衣食住行的各个领域的时候，我们的消费习惯和生活方式又被颠覆了，所以这时候商业物业也就出现了问题。

我所在的研究所有一个职能是新区域和新项目的拓展，所以在这个过程中我们接触到了不少投资机构，希望把产业园也作为投资的方向，但合作成功的还是很少的，因为他们往往要求很高的短期收益。资本是要做选择题，就是要判断钱投在哪里收益率更高。所以它是在做一种价值判断。

我们来看一下中电光谷业务的转型和嬗变过程。2004年之前，我们也是传统的住宅业务为主，2005年重组之后，伴随着我们在武汉的光谷软件园、光谷金融港、光谷生物城等项目的实施，产业园区开发建设和综合运营就成为了中电光谷的核心业务。以最早的光谷软件园为例，来看看整个迭代的过程。

园区在2004年之前聚集的是一批类似于国电武仪这种电力自动化的企业，随后惠普、IBM、软通动力、传神这种软件信息和服务外包企业逐渐进来，华为的研究所也在这里过渡了几年；2008年汶川地震加快了金融机构的前后台分离和两地三中心数据业务全国布局的步伐，光谷软件园抓住这个机会承接了招商银行、交通银行、银联商务、光大银行等一批金融机构进入，并在此基础上衍生出了光谷金融港。大概2012年前后，这里又成了斗鱼、卷皮等移动互联网企业聚集的园区，两年前，斑马智行这样智能网联时代的头部企业也纷纷进入。

在光谷软件园十几年的发展过程中，每一期的空间形态按照既定的规划展开建设，而园区的产业内核、产业生态和产业形态也发生了颠覆性的变化，一方面是因为有的企业在快速生长，有的企业随着时代的洪流在慢慢的褪去，更重要的是在我们做这个产业园，从一开始在园区的定位，到产品设计，到后面建立服务体系，构建产业生态的时候，它本身就是在顺应产业发展的自我迭代的趋势。所以产业聚集和产业迭代升级带来的具有更高势能的企业和人才的聚集，助推了项目所在区域板块价值的提升。这就能够解释为什么处在武汉市三环外的光谷地区，房价和办公楼租金能够比肩城市中心的原因。

在这个图最东边的那一块是我们为政府在2007年的时候定制的一个组团，目前这个组团的年回报率已经达到了30%以上，所以对于资本来说，进驻的时间很重要。对于产业投资，不是说我去投已经成熟的，已经建成多少年的，已经存在的价值，而是要去做产业聚集和产业升级过程中带来分享产业成长和产业发展所创造的价值。如果说投商业、住宅地产赌的是基础设施和环境配套，做产业园投资应该赌的就是这个物业上所承载的产业的成长力和产业生态发展的迭代。

这几张图片是近几年我们在各地看到的园区项目的情况，房子建的很好，使用效率很低。从2014年国家提出“大众创新和万众创业”开始，各地做了很多的孵化器、加速器、创新中心和总部经济园，这里面有一些特定主题的产业园，比如说信息港、人才港、院士港等等听起来非常高大上的项目，我们在很多的城市核心区域，建了大量的办公楼群，经常是成栋成栋的闲置，有的地方空置率超过了50%。

不少地方政府也邀请我们过去帮助他们解决一些存量消化的问题，看能不能加以盘活利用。实事求是地讲，无论谁来做都是很难的。如果放在经济比较繁荣的时期，我们把它的定位做一些调整，然后引入一些核心的要素、核心的企业，想办法打造平台、构建生态，再加上一些政策加持，在地段优良的地方或者配套成熟的地方，通过引入商业性、生活性的服务，可能还是能够消纳一部分的。但是在现在这种全球经济整体不是很景气，实体经济也非常困难的情况下，要消纳这么大量的同质化的办公楼是非常困难的。

所以对我们来讲，差异化和精准定位就很关键。建的园区到底为谁服务？我们做每一个产业园定位的时候，一定首先是基于这个城市的资源禀赋、人文气质，以及这个区位有什么样的产业基础，来谋划这样的产业园。

中电光谷总结的方法论叫做“一城一法、一园一策”，要针对我们确定要集聚的主导产业的上下游环节做相应的产品设计，然后做服务功能的配套，包括产业园的内外交通怎么组织，包括它需要有一些什么样的公共技术和服务的检验检测平台等等。

比如说我们在做生物类园区的时候，这里面一定要引入的要素就是模式动物。因为做各种新药的研发和实验，它一定要用到比如小白鼠、灵长类的猴子等等模式动物，它既是产业链上的一个环节，同时也是作为一个要素供给，为医药研发类的企业提供服务。

除此之外，我们还要能够针对企业的实际需求，对我们的规划进行适应性调整，做到敏捷定制。还包括在整个招商过程中如何延链、补链等等。这也是非常重要的内容。

所以要做成做好一个项目，我们理解从一开始我们的出发点就一定是要基于实际的产业和企业的需求来提供价值，一定是要基于对产业发展规律和产业集群发展模式的深刻认知来组织资源、提供企业所需的价值。所以做产业园区的开发、建设和运营，我们体会是要长期的坚持，它不太可能短期见效，短则以3到5年为一个周期，长则以10年为一个大的周期。今天线上很多的朋友也是做产业园区或者产业地产的，在这一点上可能我们都是深有体会的。

中电光谷现在在全国44个城市的80多个项目都是以这样的出发点来做事情，无论是我们自己投资的，还是政府和其它主体投资，中电光谷提供全程全周期解决方案和一站式服务，都是这个出发点。我们一直在做的就是构建整个产业生态的过程中，让每一个要素都实现生态共建和价值共享。我理解做产业园首先就是要选好方向，做正确的事，在过程中又要以正确的方式来做事，所以它一定是久久为功才能水到渠成。

有一句话我觉得放在这个地方特别合适，就是做时间的朋友，让它慢慢地沉淀。

对于新经济和产业园方向的判定，我们从2020年到现在新落成的园区，大概的产业方向，我们总结就是两个方向：

一个是数字+。数字+实体制造，比如说数字+电力装备，它可能就是智能电网和电力仿真。如果是数字+传统的汽车制造业，就是智能网联汽车和无人驾驶。数字+文创，就是游戏、数字竞技、数字音乐等等。如果是数字+实体制造，范围很广、参与主题很多，前景很可观。如果是涉及到数字+文创，涉及到文化、消费、生活的，它的想象空间也是足够大。所以当产业的数字化积累到一定程度的时候，它自然就能够过渡到数据资产的产业化。

还有一个是生物+。这个生物+主要是指生物技术对很多行业的颠覆，比如说对传统的制药业，原来是以化学药为主，现在我们看到很多大分子药，比如说基因治疗、细胞诊疗，还有一些靶向药、免疫疗法，实际上就是运用的生物技术。比如目前被讨论较多的CAR-T、NK对血癌、淋巴癌和部分实体器官癌的治疗，实际上都是生物技术对于诊疗技术的革新。还有生物技术对材料，如生物基的材料，对环境友好的材料，在包装和服装制造领域的颠覆。还有利用生物酶、生物发酵工艺对环境的修复，对水体、土壤的修复，食品的制备和农业技术的革新等。数字+和生物+其实本质上都是体现了十四五规划里面提出的产业基础的高级化和产业链的现代化。这是我们目前做产业园区的主要方向之一。

第二个是国产替代和自主可控，它是夯实强国基座的重要方向。在二十大的报告中，大概有13个“强国”，包括教育、人才等等体系，其中涉及到产业体系的，我们认为这几个比较重要：科技强国、航天强国、网络强国和数字中国。这些在一起就涉及到一些新的技术，还有一些新的基础性的材料、先进的战略性的材料，包括我们已经进入快车道的行业，比如说新能源和数字化，将是引导或者构建强国基础的底层能力。中电光谷的第一大股东中国电子是国家网信产业的核心力量和组织平台，现在做的基本上就是网络强国和数字中国，未来在这个基座下面衍生出的各种应用的场景和下游的应用，我们觉得也是未来会发展的重点。

这里我还想提出一个观点供大家讨论，我们怎么看待产业园开发运营业务里面的轻和重，过去一直有一个观点认为，如果我需要以自有资金投入就是重，没有持续资金投入或者投得很少就是轻。

实际上在我们看来，你要把一个产业园做好，其实最重的投入是人，是团队的经验和智慧。对企业来说就是它经过多年积累和沉淀下来的解决问题的能力体系和资源网络。这些决定了产业园的生死成败。所以，参与产业园业务的企业如何建立自身在某个细分领域独有的能力体系，应该是未来一段时间内大家竞争的主要方向。

中电光谷的能力体系也是在近20年服务产业的过程中逐渐积淀和迭代起来的，包括我们一开始对于城市区域大格局的产业发展判断，包括对关键节点和标杆项目的策划，再到要如何设计与产业需求相适应的建筑产品和配套体系，以及建造过程中的敏捷定制服务。按照以终为始的理念在项目策划阶段同步启动的预招商和产业服务平台的搭建跟运营，包括企业入驻之后，我们要提供它的餐饮、酒店、数字园区、基金等等涉及到入驻企业持续成长的各种服务，这样就形成了中电光谷做好产业园的能力体系。

除此以外，我们还想做的事情是什么呢？我们正在探索和构建的是基于我们已有的44个城市、83个园区，近万家企业以及创新机构的体量下，一个数字化的产业资源共享平台。一方面，我们希望利用平台化的力量和数字化的工具，来为已经入驻园区的各种企业提供供应链组织和更有针对性的产业生态链服务，增强用户的黏性；另一方面我们也在想，怎么样把我们已经积累的这么多数据资产如何实现价值变现。

今天也有很多投资机构，我想说作为投资机构决定要投一个产业园项目，一定是做价值投资。中电光谷擅长的是搭建平台，大家可以一起来合作，打造产业生态，聚集产业资源，创造价值，共享繁荣的成果。

最后再回到主题，投资和业务方向的选择，最后的落脚一定是需求牵引，提供价值。所以它的本质是一种价值创造和价值提供。这种价值提供对企业和产业来说，它提供的远不止是物理的空间，而是系统的持续的产业服务，对人来说，提供的就是一种生活服务，所以它不是钢筋水泥，不是物业空间，提供的是一种长期服务的价值。

这就是我今天想跟大家交流和分享的内容。最后感谢大家的关注，希望后面能够有更多的机会跟大家多交流、多学习，也希望能有机会跟大家一起为客户创造更多的价值。