久久为功 产业、物流的敏锐目光和长期价值

（2022.12.08） 近几年，尽管物流仓储持续被国内外资本看好，2022年却有了新的发展阻碍。受全国多点散发疫情和地区防控政策差异影响，物流供需增速趋缓，跨区流通难度加大，物流促通保畅能力有所下降，供应链上下游复苏受阻，这也使得物流仓储业的增长有了不确定性。

困难之下亦有曙光，在防疫政策逐步优化的情况下，疫情对行业的影响逐步减弱，经济新方向也在逐步明确。

“十四五”规划纲要中明确提出“推进产业基础高级化、产业链现代化”，持续强调制造业在这场新旧动能转换与经济结构优化大变革中的重要地位，产业、物流、新基建成为房地产和相关行业关注的焦点。

为了明晰投资思路，12月8日，“2022观点学徒计划-线上季”以“产业、物流、新基建的投资方略”为主题，一众嘉宾共话行业机遇与未来。

做“时间的朋友”

思想风暴伊始，首位演讲嘉宾，中电光谷联合控股有限公司产业经济研究所所长童心提到了做产业园区必须坚守长期价值的原则，要做“时间的朋友”。她提及，做产业运营合作需要长期的坚持，一般短则3~5年，长则10年才能回本。在明确好的方向后，过程中要以正确的方式，久久为功。

对于“做时间的朋友”这个观点，亿达中国控股有限公司副总裁李兵也深有同感，同时他表示，由于产业园区主要客户多为中小微企业，在疫情波动的情况下，企业承受疫情的能力相对薄弱，园区运营商可在中小微企业的招工、市场、金融、资源渠道等方面提供助力。

李兵举例提到，可以协助企业解决授信融资等金融问题、帮助入园企业申报政府专项补贴、对企业办公空间需求弹性供应等，多方面帮助入园企业提高应对不确定形势的能力。

关心入园企业的需求，首先要有吸引企业入驻的优势，这和园区的选址息息相关。

启迪协信集团前助理总裁、武汉启信科技园发展有限公司董事长祁英颉在讨论环节中分享，企业选址需要着重考虑几大因素，分别是是区位交通的便利性、产业生态、营商环境、优惠政策、人才的支持、物理空间、价格以及园区的服务水平八大方面。其中，营商环境具体包括开办企业的方便性，以及投资、税负和政府关系，包括政府的诚信度，还有就是生态环境、商务成本以及社会服务和市场的环境等。

过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，企业遇到的问题是多方面的。在新的市场环境下，产业园区的开发商更要有对市场和对政策的敏锐性把握，把握市场的脉搏、把握政策。

京东智谷公司总经理陈昱在讨论环节中提到，在新的市场环境下，产业地产开发商重点关注的产业发展方向一定要遵循国家的重点发展产业，以及所在区域的产业发展方向。

另外，他认为产业发展方向跟项目自身的产品属性也有关系。以京东智谷为例，电商和物流是京东的主战场，因此背靠京东，京东智谷要基于前者的产业基因来引入其上下游产业链的企业。最后项目自身的产业吸附能力也很关键，对入驻企业上下游的产业带动效应不可忽视。

当然，面对宏观环境和政策的变化，除了方向的把握外，融资方面也要因应改变。过去的一段时间里，可以看到各类基金型的新型融资方式持续涌现。

就如何建立合适产业地产的投资模式，中关村协同发展投资有限公司董事长高中成以产业园区为例，在讨论环节中提出，最好早期有一个志同道合的开发型基金出资，有专业的团队进行选址、开发、建设、运营，形成稳定的现金流。然后有一个长期、稳健的基金来持有。不过，他也表示，从政策面和实际操作上来看，目前还有较大的差距。

园区开发型基金能提供长期资金来源，公募REITs的出现则是给了园区持有者一个良好的退出渠道。

广东省鼎星产业发展有限公司产业研究院院长季圣杰在参与对话时，就谈及了园区资产目前面对的市场环境，认为现在开发阶段已经大势已去，“十四五”以后整个园区和产业空间载体的关键在于存量和持有物业的运营。

聚焦运营，REITs的退出就变得不可或缺。清控科创控股股份有限公司总裁程方表达了其对REITs的看好。程方指出，在新经济方面，清控科创会有三个方面的变化，主要是选址下沉、业态从写字楼转向工业园区，以及在退出方面拥抱公募REITs。

需要关注的是，除了在存量时代利用REITs退出外，这个阶段的轻重资产合理配比亦相当重要。锦和资管副总经理俞晨君指出，轻资产管理及运营管理相结合才是存量时代的下一个核心竞争力。轻资产可以借助重资产的投资确定性，同步扩大管理规模，从而实现可持续发展。轻重资产的并举发展，是作为一个长期主义践行者的必备条件。

物流资产收益稳定，料未来交易机会涌现

本次线上会议，还围绕物流业态进行了深入讨论和分享。

高力国际中国区产业及工业地产部高级董事王少华表示，目前从宏观投资环境上看，美联储的持续加息，使得美元对其他货币保持强势，宏观环境对市场不确定性因素的影响较大，市场整体的投资风格趋向保守。在这种大背景之下，物流地产作为高度标准化的资产，具有良好的流动性，能够满足稳健投资的诉求。

王少华进一步指出，随着整体制造业及消费不断发展，物流地产整体投资风险较低，投资回报率比较稳定。外资投资机构及开发型基金投资份额缩减，城市圈缩小，市场机会增多，这会给险资带来更多的投资机会。

尽管物流资产在大环境不确定的情况下，有现金流稳定的优势，但是也要注意到境外高通胀环境推动借贷成本上升，附加人民币兑美元贬值因素，境外投资人短期较难保持积极拓展态势。仲量联行中国区投资及资本市场工业物流地产负责人韩蕾，在随后的分享中补充。

她表示，多数投资者将更紧密关注未来国内经济走势和潜在机会。对将要到来的2023年，韩蕾也做了预测：对比2022年，市场将迎来更多的优质资产包出售机会，卖方预期将更趋理性。新进入投资者将有更多机会参与竞标，获取优质资产组合的概率提高。同时，交易结构也更趋灵活。

针对中国物流投资市场的未来，黑石房地产中国区董事总经理赵若川表现得相对乐观，他表示，受益于电商行业强劲的发展势头，中国物流行业在过去几年持续增长，现在中国已经成为世界上最大的电子商务市场，其全球市场份额已经提升到大概40%。目前，中国每年处理的电子商务交易量超过美国、日本、英国、德国以及法国等国家交易量的总和。

另外，中国的中产阶级人口快速增长，目前已经占到中国人口的1/3；中产阶级网络用户也在不断增长，“这就给了物流一个非常强劲的增长动力”赵若川补充道。