年会演讲 | 杨钦富:大变革时代的商业法则

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2022-11-02 17:44

  • 信心比黄金更重要,希望今年剩下的两个月和明年会更好。

    杨钦富(凯德投资(中国)商业管理首席执行官):大家下午好。

    今天能跟大家一起在线下交流算是一个喜事。

    我演讲的主题是"大变革时代的商业法则",这个话题有点大,我想分享自己对这个行业的一些看法。

    首先,我们处在一个大变革的时代,商业地产在所有房地产板块里是最容易受外部影响的。

    市场在2010到2018、2019年发展很好,回头看,19年的时候,大家都不觉得那是特别好的一年,但现在都盼望能恢复到那个时候。我觉得回到当年的客流水平是比较难的,像刚才我在对话环节中所说,我们要看客流,更要看有效客流。

    疫情是不可抗力,我们在全国不同城市的项目,也会遇到因疫情关闭的情况,这对场子的影响是非常大的,因为信心是需要慢慢培养的。打个比方,这不像开车,停车、刹车后再踩油门就可以走,而是像飞机,飞机降落了,需要加油,滑行一段距离再慢慢提升,再到之前的高度。

    疫情的不确定性,行业的调整,加上数字化变革,多重因素叠加,整体面临的挑战还是很大的。

    在这种环境下,要突围,一是要靠动力,要有信心和保持乐观的状态,保持主动性是很重要的,因为在这期间很容易找借口躺平。如何保持动力去做更多尝试,这是对团队的一个考验。不要找借口躺平,要找理由去做事。

    第二点是能力,专业能力是最重要的。凯德在中国深耕了近30年,我们有出色的团队、成熟的运营平台。现在的环境下,好的场会更好,有挑战的场会面临比较大的问题。这时基本功和能力的重要性就显现出来了。我们也希望同仁都能活的很好。

    第三是魄力,要迈出舒适圈,舒适圈是什么概念?看一个场的好坏,你今年看还OK,挑战可能是两三年以后。我们基本上租赁合同都是3年,平均每年30%的面积都会到期,一部分会续租,一部分会掉铺。前面也有嘉宾讲到,今年的合同期内掉铺率是很高的,除了我们主动的换铺调整,还面临被动的换铺,怎么逃出这个舒适圈?

    我和资管团队开玩笑说,如果要回报率,一楼都做新能源汽车就好。但是这样会影响零售氛围,我们做商场的定位,一楼二楼三楼各放什么,都是要进一步思考的。在当下的环境中,如果开大体量的商场,挑战是比较大的,以前可以吸收大面积的超市、影院、教培,现在都有各自的挑战。

    简单说一下凯德,凯德的商业管理平台是比较多元化的,我们进入中国一开始是做商场,后来有办公楼,2019年开始进入产业园区。凯德的业务是全球化的,这也是我们的一个优势,能够从更广范围看到一些市场趋势,去做好布局和投资组合。多元化也让我们的抗风险能力比较强,即使某一个业态受影响也不会影响全局。

    去年9月,凯德集团进行了业务重组,从架构上做了一些调整。之前,我们是把所有业务放在同一个上市平台上,重组后,我们把业务拆分为两个部分,一个部分是开发业务,我们把它私有化;另一个部分,是将投资管理和旅宿整合后重新上市,对这部分业务来说,运营平台、资管平台和资本平台是基石,是一个轻资产模式。

    进入存量时代,商业如何保鲜?看到前面几位嘉宾的分享,现在还有一些很优秀的企业在增加新项目。对凯德来说,我们之前对投资组合进行了一些优化,更加聚焦一二线城市,因为对我们的运营平台来说,重点是能管理好每个项目,不能拉的太远。目前凯德在全国管理45个购物中心,规模不小不大,管理团队经常会去所有项目走一圈,对项目的了解比较深刻,所以我们是深耕一二线城市。

    存量项目要怎么改造和提升?首先回到货、场和人,"货"就是要能够争取到好的品牌。疫情前,可以说商业地产是全国化的,甚至全球化的,因为顾客可能来自各地。而2020年疫情后,我们的市场是一个内循环的。到了去年和今年,我们发现一个趋势,由于出行不是那么方便,消费更多是留在城市内了,挑战比较大。

    在这种环境下,要怎么样把好的品牌带进来。凯德国际化的商业网络,能够把一些好的国外品牌带到中国。现在也有很多国内的优秀品牌希望到新加坡发展,我们可以帮助这些品牌走出去。我们希望引入更多新的品牌、争取首店,让消费者愿意来到我们的场,比如出自长沙的茶颜悦色,进入重庆后的首批店面也包括我们的项目。

    同时,要注重场景打造。对现在的消费者来说,场景很重要。比如我们在青岛的一个项目,里面做了大面积的绿色景观,并将自创IP与空间场景融为一体。当地消费者对我们在场中打造的绿色环境和生态非常喜欢,因为在哈尔滨,一年中大约有半年都是寒冷天气。但如果换到广州的项目,就未必会有这样的效果。所以我们要根据不同城市的不同特点,去个性化的运营。

    对于存量商业的焕新,我们会持续投入做资产升级改造,也就是AEI。比如我们在北京的望京项目,这是我们在当地最老的一个项目,运营了16年,我们一直在调整,今年二期改造完成开业,也成了我们最新的一个项目。

    凯德在新加坡的来福士项目是1984年开的,经过了这么多年,到现在还是很多品牌落地的首选,因为我们一直在投入,至今投入AEI改造的成本比之前建造成本还高,一直在翻新,才能保持这样的活力。翻新也不只是硬件的翻新,还有管理和服务上的焕新。

    我们也打造了一些新的商业空间,有一些是成功的,也有不成功的,但是不尝试就不知道结果。比如,我们在购物中心里打造Bridge+ Spark, 孵化新品牌,是一个复合型商业创新试验场;在和办公楼租户交流时,发现大家普遍缺会议室,而几乎每个办公楼都有咖啡厅,所以,我们在上海来福士办公楼大堂与星巴克合作打造了Bridge+ Go轻型共享会议空间,用户可以通过我们的线上平台预订会议室。我们已经在跟不同品牌合作,这个模式是可以孵化的。

    凯德从2015年开始推动数字化转型,面向旗下全场景顾客推出数字化平台凯德星,2020年疫情后又上线了电商平台,预计今年的GMV 能达到6.6个亿,几乎是一个8万平米商场的销售,这不只是一个轻资产,也是一个云资产。

    搭建了自己的平台,形成有效的商业模式,才能和其他的互联网平台互动,比如我们和美团、平安壹钱包、抖音等都有比较深入的合作和连接。

    之前我跟团队分享,说F1赛车跟我们的行业有很多类似的地方。一台车是一亿美金,操控这个车的是一个人,我们一个项目几十亿,操盘的也是一个人。在F1赛车中,一秒的差距,结果大有不同。

    这和我们行业是一样的,很多项目的硬件差距都不大,为什么租户选择在我们这里开,因为在这里可以赚钱。我和团队说,你比别人慢一秒,到比赛结束,你就比别人慢了一圈。在现在的环境下,晴天大家都可以开快的时候,你很难突破别人,可是在下雨天的时候,你就有机会突破,比别人跑得更快。

    最后,我想说的是,信心比黄金更重要,就像我们今年的品牌主题--"相信的力量"。希望今年剩下的两个月和明年会更好,谢谢大家。

    撰文:杨钦富    

    审校:劳蓉蓉



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