沈晋初与观点面对面：新的ESR

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 7月末的某个下午，刚从香港到深圳的ESR联席首席执行官沈晋初看起来心情不错。疫情的原因，我们这次见面不得已采取视频连线的方式。

即便是视频见面，沈晋初仍身着正式，衬衫西装，这是金融人士最常见的装束。在行业浸润多年，他的气质尤其是眉眼的神采，仿佛历经岁月沉淀，这得益于丰富阅历的滋养。

他说，自己在香港呆了一周时间，刚回到深圳，正在一家酒店隔离。最近，ESR收到香港政府地政总署的函件，确认接纳其以约52.57亿港元地价承投新界葵涌物流地块，这也是ESR在香港第一个物流开发项目。

沈晋初和物流地产，有很多故事。

他与物流地产渊源深厚，在大学毕业之后，便在地产和物流相关行业任职，开始是在上海外高桥保税区负责工业类、物流类及贸易类客户的招商工作，后任职于戴德梁行、普洛斯等。

在物流行业老大哥普洛斯的任职经历，对沈晋初有不凡意义，他长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，深谙普洛斯运作模式。

2011年，他和孙东平，携手PE界巨头华平投资创办“易商”，由他担任执行董事、联合创始人兼联席首席执行官。

物流地产平台是ESR最初的“标签”。还记得，2020年我们第一次与沈晋初的交流，提及最多的便是物流地产，当时的ESR已是亚洲区域最大的物流地产平台之一。

时过境迁，如今无论是沈晋初，还是ESR，现在未来都不止于物流。我们翻阅官网，ESR目前称自身为“由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司”。

收购的蜕变

我们开门见山，直接问关于ESR收购ARA这一事项，这被认为是ESR具备里程碑意义的交易，希望能够了解更多关于背后的故事。

2021年，ESR对外宣布，以52亿美元收购ARAAssetManagement的100%股本，后者是一家亚太区领先的不动产资管公司，拥有亚太地区最大的房地产新经济资产管理平台LOGOS（主要为物流及数据中心资产）。

新闻出来后，一部分人的反应是，为什么ESR能够收购一个千亿美元资管规模的新经济资管平台？我们仅能够得知的是，华平投资为ARA最大股东，而ESR成立之初，便有华平的支持。

“华平在2021年初就已经完全退出ESR，因为我们吸收合并ARA采用的是增发的方式，所以增发后华平又变成了ESR的股东。”

这笔交易成功后，ESR成为亚太区最大的由新经济驱动的不动产资管平台，同时也将成为全球第三大上市地产投资管理公司。

收购已于年初正式完成，扩大后的ESR集团，规模、能力、产品组合和资源皆大幅提升，成为由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司。随着交易成功完成，ARA的多元化业务与ESR平台结合为统一的ESR品牌。

沈晋初不疾不徐和我们提起这笔交易：“最重要的是ARA做到了一个比较大的规模，收购的时候差不多有800亿美元的水平，其中大部分都是稳定的资产。”

“这是每个资产管理人最后都会经历的一个必由过程。”他肯定资产规模对于一家资管公司在长期发展的重要性，称在实物资产领域，短期看对资产的处理，而长期来看资产规模更为重要。

合并完成后，新的ESR资产管理规模大幅跃升，按年增长21%至1402亿美元，当中新经济资产管理规模达590亿美元，占总资产管理规模54%，项目覆盖区域扩展至10个国家及地区，进行中的开发项目规模增加85.5%至102亿美元。

沈晋初告诉我们，在资本、科技、管理力量加持之下，这一笔交易能够带来更多协同效应。“一个看存量，一个看增量。存量已经达到一个好的水平，当初我们觉得，增量从长周期看不同资产还有一个不同的增量的周期。”

有数据显示，乐观预期下，合并ARA将使得ESR可触达市场规模从7500亿美元提升至2.45万亿美元，存在巨大的潜在市场增量空间。

合并后，双方的资本资源、客户资源，以及管理技术等也进行整合，强强联合能够通过规模扩张、产品组合的丰富、能力和资源的扩充进一步提升运营能力，沈晋初在短期内已达到不错效果。

引入ARA显着扩大ESR的蓝筹资本合作伙伴网络，增加59个新的资本合作伙伴加强ESR产品组合，其中包括首度引入的全权委托泛亚投资工具。数据显示，目前，ESR与全球前20大资本合作伙伴中的9家建立了密切合作关系，并占全球地产配置逾40%。

收购是ESR的日常业务之一，但类似于ARA这样的收购则非常难得，沈晋初说这更多是一个管理团队和平台价值的挖掘和体现的过程。

资产层面的收购ESR也没落下，但关注点和平台收购有所不同。年初，ESR完成收购上海大都市圈的一个优质物流及工业资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾55万平方米，为上海大都市圈迄今最大宗的物流及工业资产组合的收购交易。

沈晋初透露，在资产收购上，ESR关注的是财务指标，以及作为管理者能够赋予物业的价值。

他以ESR有一个优秀的团队为傲：“ESR最好的地方在于海外和国内的团队，都一直保持着热情和激情，这点很重要，要能够从中得到乐趣找到价值，否则就会很辛苦。”

稳健的增长

沈晋初对ESR近几年表现同样满意，称即便在疫情期间，公司整体业务仍保持稳健，无论经营利润，还是资管规模，都达到了董事会及管理层预期。

2019年11月1日，易商红木于港股上市，总募资超126亿，是香港当年第二大IPO，也是2014年以来港股最大地产行业IPO。

2021年，ESR仍保持强劲增长，扩大后的ESR集团年度备考收益（不包括建设收益）为7.67亿美元，较同期ESR独立收益3.61亿美元增长112.7%。

此前，ESR专注于新经济房地产，而ARA管理的物业组合则更为多元，包括写字楼、零售、酒店物业及其他类型的房地产相关投资。

“房地产有很多种类，住宅地产、商业地产、物流地产、数据中心等，不同的资产都有不同的周期。”沈晋初坦承，写字楼和商场租金确实受到一定承压，今年压力可能会更大些，但ESR主要是资产管理，并没有太多开发业务。

ESR布局的新经济则处于蓬勃发展时期。近年来，亚太地区对于物流仓储的投资交易持续火热，电商零售的持续渗透催生出大量物流仓储需求。在沈晋初看来，物流处于满足整个社会经济发展的基本需求的阶段，因此在亚洲核心市场物流出租率和租金水平仍保持增长。

对于我们中国物流何时增长到顶的疑问，沈晋初直言，需要考虑一些包括宏观消费力水平、人口增长能力、技术水平变化、土地供应情况等在内的变量。

我们调侃他的周密和严谨。“但总体来讲，多少平方米面积能够支撑多少人口及经济活动，大体有一个度。”假定维持原来状态，完全静态分析，他表示，现在存量约9-10亿平米，大部分估算会达到15-20亿平米，主力开发商这两年开发面积有所下降，前两年数据在2000-3000万平米，那就还有10年的高速发展期。

并且，随着云端解决方案及智能科技的兴起，以及电子商务和金融科技的加速发展，数据中心作为一个资产类别，已在亚太地区及全球范围内呈现爆炸式增长。

疫情背景下，数据处理量持续高增长：相关预测指，公有云服务市场有望从2019年的186亿美元到2023年跃升至611亿美元，实现34.6%的复合增长，各容量类型数据中心正在建设中，亚太新兴市场有望实现市场领先的复合增速，市场空间充足。

所以，即便受疫情与国际形势的纷扰，沈晋初对目前市场仍持乐观态度。他认为，无论是疫情和疫情导致的通胀等，是一个阶段性、短期的挑战。

“在这个环境下，从不动产不同资产经营的角度来看，各种资产都具有稳定的基础需求但是发展阶段不同资产不可能无限增长，换句话说，所有的住宅，工业，写字楼，伴随着整个科技活动水平的增长最终会达到某种成熟的状态。达到以后，一部分会随着科技或者其他因素的变化，从而产生出新的增量。同样，原来成熟的资产会在不同的周期里面做一些大的调整。”

在合并ARA之后，ESR的资产管理规模已经足够大，这也被沈晋初认为是自身的一大优势。

“因为规模大了，国内包括一些主要的海外市场的项目机会我们基本都能看到。”沈晋初很谦虚，他乐于接受不同的声音，包括不同的客户和投资人对行业的看法，认为这能够让他更加客观地做出判断。

深入洞察、专业眼光和审慎决策，似乎都是成功者必备的特质。“大家都说好的投资，肯定觉得这个事情比较靠谱，但大家都觉得好，肯定就是比速度比lucky了。如果有不同的意见，就是考验判断和深入去了解的过程。”

我们尝试让沈晋初用一个“标签”来定义如今的ESR，他却不太愿意用“标签”设限，认为“标签”有好有坏，而企业的发展需要与时俱进，不断变化、调整和发展。

不断向前，并随时调整，这或许是这家资管公司更上一个台阶的重要原因。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，如今，新的ESR有了更广阔的天地。就目前这一阶段，沈晋初认为ESR已从一家物流地产平台，变为一家拥有开发能力的实物资产管理者。

短短一个半小时的交流很愉悦，在沈晋初的身上，我们能看到一名金融从业者的冷静理智，也能看到历经千帆的淡定从容，更能从一些瞬间感受到幽默和生动。我们知道，他会带领新的ESR，走向更远的未来。

以下为观点新媒体对ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初先生的专访实录：

观点新媒体：拿葵涌这块地的目的是什么？

沈晋初：这是我们在香港的第一个物流开发项目，地块的性质就是物流用地，这和我们ESR亚洲物流发展的策略是完全吻合的。前两年我们在葵涌也拿了一个冷库项目，但目前把它改造成了数据中心项目。

观点新媒体：对这一年中国目前的市场及以后的市场的判断是怎样的？对ESR现在的发展速度有什么看法？

沈晋初：整体来讲，在疫情期间，公司的业务是非常稳健的，而且发展非常迅速，无论是经营利润还是在资管规模方面，都达到了管理层的预期计划。一方面是因为大的宏观环境和大的经济形势，另一方面是因为ESR的不同资产处于不同的周期阶段。房地产有很多不同的资产类型，包含住宅地产、商业地产、写字楼、物流地产、数据中心、长租公寓，这些业态在过去三年多的时间里变化很大。从不动产角度来讲，不同的资产类型有不同的周期，包括开发周期也好，或业态的整合、兼并周期，不同的资产都会有这样的周期。

目前，物流正满足于整个社会经济发展的基本需求，所以在亚洲的核心市场，包含大陆、日本、韩国以及澳大利亚，其核心市场物流的出租率和租金的水平的增长速度，和前几年没有发生太大的变化。当然，亚洲各个国家会有不同的阶段和情况，中间会有很多的困难，需要很多的临时性措施去应对，包括如何维持供应链，如何协调不同地区、不同国家的法律政策，包括我们的开工、竣工。

在写字楼和商业这块，特别是商业，租金水平受到不同的承压，情况较差的地区可能有30%的波动。租金的变化，更多是短期租金的减免，或者说客户带来的压力。ESR在这块目前还没有什么太大的业务。在写字楼和商场两个领域，我们在整个亚洲，包括欧美主要都是稳定的资产，目前没有什么开发业务，在过去三年也有返租，每一年或者每三年返租。

在基金或者资产层面确实会承受一定的压力，但是ARA业务做到了比较大的规模，且大部分都是稳定的资产，所以对于整个上市公司来说没有太大影响。

从宏观角度上来看，无论是疫情，还是疫情导致的通胀以及加息，我们认为它是一个短期的阶段性的过程。从本质上来讲，我个人觉得疫情是一个天然的因素，总体来讲，自然因素的消化周期不会是长期的，毕竟在疫情之前整个社会的经济、科技，还是在不停地发展。而通胀和加息，这里面有疫情因素，但我觉得也有地缘政治的因素，或者其他的因素，这些更多的是人为因素，这有可能是中期因素，也有可能是短期因素，取决于人们不同的看法，对于不同的利益的博弈，或者对于整个产业链、整个经济大循环中某些环节的博弈。

在这个环境下，从我们的不动产不同的增量的角度来看，好处就是各种增量都有一个稳定的需求基础。但是发展阶段不同的资产不可能无限增长，换句话说，所有的住宅，工业，写字楼，伴随着整个科技活动水平的增长最终会达到某种成熟的状态。但是在达到以后，一部分会随着科技或者其他因素的变化，从而产生出新的增量。同样，原来成熟的增量会在不同的周期里面做一些大的调整。

在这个过程中，我们的价值在于如何更好的去管理，所以在整个大的前提下，在不动产领域，在实物资产领域，我觉得短期得看增量，但是长期来看，规模比较重要，这个是每个资产管理人到最后都会经历的一个过程。所以不同的阶段有不同的机会，但有的机会是做整合，有的机会是做开发，有的机会是做分立。所以在去年从大的资产领域来讲，第一，我们觉得在疫情过后，未来不同的增量会有不同的资产周期。第二，增量达到了一个资产规模后，在这个方面有很大的操作空间，无论是做管理，还是做一些新的调整。另外，不同的资产的增量，包括开发，这个背后都是资本的力量，当然也有科技的因素，有管理的因素，但是资本的因素是最大的。

所以，总体来讲，一个看存量，一个看增量。看增量的就是当初我们觉得，对于整个ESR，包括整个ARA的发展，存量已经达到了非常好的规模了，长周期看，不同的资产还是有一个不同的增量的周期，在这个基础上，我们能够把一些资本资源和客户资源，在短期内达到不错的整合。

观点新媒体：ARA收购是比较大的事，接下来如果还要继续收购，你们有没有收购标准？

沈晋初：收购是我们的日常业务之一，您刚才说的收购更多的是资产层面的收购，这个本身是我们主业的一部分，类似于ARA这样的收购，更多的是管理团队和平台价值的挖掘和体现的过程。

从资产角度来讲，收购标准包括收购对象的财务指标和回报指标，如未来的现金流等。除了财务标准之外，更多的会看未来我们能够替这个资产带来什么新的价值。

从区域上来讲，不同的公司对长三角、珠三角、京津冀或者二线城市有不同的着眼点。像黑石在国内也有比较多的开发项目，他们更多的是在亚洲和欧洲等全球市场上有资产的处置和资产收购，我们目前集中在亚洲市场上，对于开发这块，可能会更深入一些。

观点新媒体：ESR的募资能力有什么比较独特的地方？

沈晋初：从过去的几年来讲，在项目层面，每年的融资的规模，包括开发基金，包括每年投入的规模，基本上是50-100亿美元的水平，而且每年都能保持一定的增长。从上市公司层面来讲，这块会比较谨慎，因为这个本质上来讲，公司层面募到的钱能不能给上市公司的投资人带来回报，是更需要谨慎考虑的。

观点新媒体：目前物流仓储这个市场，是不是几乎被外资占领了？

沈晋初：商业地产领域，在过去的20年时间里面，如写字楼，一开始都是港资的开发商比较多，后来内地的企业就逐步超过了外资。从目前的状态来看，中国整个物流市场将近9-10亿平方米的规模，我们几家外资加起来，包括普洛斯，最多也就是20%-30%，大量的物流资产还是在一些国内企业手中的。因为有些自用的比较多。当然从开发的角度来讲，过去十年外资会比较活跃。

观点新媒体：ESR独特的竞争力是什么呢？

沈晋初：我觉得核心的竞争力，从行业角度来讲，是在某个时间点做的比别人好一些，但是这个也不是永恒的。从目前的角度来讲，我觉得我们整个团队在客户的开发方面，在投资方面，一个是客户，一个资本，在这两方面是我们的竞争优势。

观点新媒体：您觉得物流仓储在中国还有多少发展的空间？

沈晋初：这个有很多变量的因素，但是如果简单来看，这个跟消费习惯有一些关系，但是总体来讲，用多少平方米的面积，能够支撑多少人口，包括多少经济活动的面积，这个大体有一个度。中国在物流仓储方面，有比较老的库，新的也有，新的库能有世界上最先进的自动化处理系统。如果把它拉在一个水平上，静态的看这个问题，可能现在看到的一部分在15-20亿平方米左右。但是回过来看，静态的看，其他因素不考虑了，前两年在2-3千万平方米，如果完全是静态的话，那就大概是十年再增加3-5亿平方米。但若要考虑其他因素的话，这里面有很多变量，如宏观的消费力水平，人口增长能力，包括技术的变化会不会造成效率的变化，以及土地供应等等。

观点新媒体：您的目标是不是要转变成世界最大的资管，或者最大的基金公司？

沈晋初：从现实的角度来讲，我们现在朝着实物资产管理的方向转型，当然这个实物资产目前是物流、产业、还有办公楼以及数据中心。从实物资产的类别上来讲，这个肯定要与时俱进，肯定要不停的去发展。

观点新媒体：ESR的哪些文化特色能够吸引人才？

沈晋初：我觉得一个公司最具吸引力的地方是公司内部有沉淀或者说学习发展的榜样。我们最早加入公司的员工有好多案例，关于他们自身发展历程的案例，这应该会给新进来的或者想要进来的员工一些启发。当然，薪酬水平各方面，这个我觉得也是重要的，而且在这方面整个公司有一个比较完整的体系。但是更重要的是，公司能够提供的中长期的发展机会，而且这个机会本身来讲是能够在日常的沟通当中感受到，或者在实践上能够做到的。对于中等层面的，对于大部分的员工，在公司待的时间都比较久，他们会有一些新的机会。比如说一些没做过业务的人，会有一些做业务的机会，这些在目前的情况下，对我们的员工是有很大的吸引力。

观点新媒体：在国内做长租公寓，前提是不是手头的资金成本得比较便宜？

沈晋初：现在国内做的大部分长租公寓，除了人才公寓，大部分就是跟旧城改造在一起做的，大的几个都是城市更新。从资金成本角度来讲，这个无非是看每个国家的收益和国家的社会化的资金成本，每个国家社会化的资金成本都不一样。美国人能做得起来，那能不能放在中国做？问题是日本的资金成本最低，但也不可能募资到中国来用同样的资金成本去做这个。还是要看各个国家的情况，因为房地产的收入来源还是本地的。

观点新媒体：您希望外界给ESR的标签是什么？

沈晋初：从现在看得到的角度来讲，我们是有开发能力的实物资产管理者，这个相对来讲会体现一部分的特色。