复盘报告 | 创富港盈利模式探究

观点指数研究院

2022-06-02 16:32

  • 在大部分企业都仍然面临营收增长但亏损的大背景下,创富港能实现盈利说明其有一定可取之处。

    观点指数 近期,办公空间服务企业创富港发布2021年报。数据显示,2021年创富港实现营业收入6.48亿元,同比增10.13%,毛利率为39.10%。

    而归母净利润1296.88万元,同比减少68%,较上年下降2755 万元。其中,新租赁准则对创富港利润的影响为-1685 万元,瑞思商务中心因未决诉讼计提减值2182万元。排除上述两个原因后,创富港净利润较上年增加1112 万元。

    将时间拉长到近几年看,2018年至今创富港营收持续增长,营收同比增长幅度较为稳定,平均增长率17.51%。归母净利润方面波动相对较大,但整体还是实现盈利。

    数据来源:创富港财报

    这在办公空间服务行业中是较为突出的,在大部分企业都仍然面临营收增长但亏损的大背景下,创富港能实现盈利说明其有一定可取之处。

    出租率

    目前办公空间服务企业想要收入增长,主要的思路有两种,一种是依靠规模扩张实现营收增长,另一种则是依靠单位面积产值增长拉动。

    在这个层面,创富港除较为稳定的新店拓张节奏及从选址、设计、装修、营销等环节发挥作用,把控成本,收获利润外,还着重于出租率的提升和巩固,以此实现持续的营收增长。

    聚焦于观点指数观察的11个样本企业中,平均出租率为86.5%,超过平均值的企业约占一半,创富港是其中之一,说明在出租率上的表现尚可。

    数据来源:观点指数整理

    对于办公空间企业而言,要想实现较高出租率并非易事。选址、营销,运营人才的培养等都需要时间,而且也考验企业的运营能力和经验。一家新开的门店往往需要长达数月甚至更长的时间来实现较高的出租率,在达到较高出租率之前,新开门店对于营收贡献起到的作用有限。

    创富港2021年报中,营业收入中2956万元来自于2020年新店营业收入的增长,1589万元来自于2021 年新店产生的营业收入,同期新增门店数的数量分别为22家、25家。

    按单店贡献计算,2020年新店单店收入为134.36万元,2021年新店单店为63.56万元,较早开业的店铺对于营收贡献明显高于新近开业店铺。此外,新店开业之初需要核算房租成本,此外还有免租期等,这些都会对营收造成影响。

    换而言之,创富港持续地扩张新店,前期对利润的贡献是比较有限的,后期随着店面经营逐渐成熟,并保持较高出租率,持续的营收增长和盈利才成为可能。

    产业园机遇

    布局上,创富港项目落地于国内9个城市,主要为北上广深一线城市以及一些核心二线城市。选址上,主要选取这些城市中的甲级末端和乙级物业,通过改造运营创收,这也帮助其实现了持续的盈利。

    但随着市场和行业变化,企业也需要寻找新的发展机遇。在输出服务,创富港将目标瞄准了产业园,以 "创富港+"产业园模式输出招商服务以及科技类增值服务。

    据观点指数统计,创富港目前在租项目212个,其中产业园项目约22个,主要集中于广州和深圳。

    来源:观点指数整理

    和产业园签约后,创富港会项目资源投放入自有平台中,通过独立团队和全员营销的机制,协助产业园去化,达成高出租率,同时为租户提供日常服务,以此赚取费用。

    一方面,这迎合了当下产业园的去化需求,产业园除独栋物业出租外,还有一些碎片化的办公空间对外租赁,这类物业对于那些区位要求不高,较为注重租赁成本的中小型企业而言具备较大吸引力。

    上述在租项目主要布局在广州、深圳的龙岗、福田、天河等区域,区位上以天河科韵路、福田华强北等为主。

      

    数据来源:观点指数整理

    如广州科韵路区域,就诞生了不少知名游戏公司。相关数据显示,科韵路沿线八家园区游戏营收能够占到全国近三成。近年来,从科韵路诞生并茁壮成长的科创企业包括网易、微信、酷狗、UC、三七互娱、佳都、小鹏汽车、欢聚时代等等。

    另一方面,大部分产业园项目在给租赁企业提供的服务尚未成熟,如增值服务和深度服务方面有较大欠缺,这也给办公空间企业提供了机会。

    据创富港2021年报披露,其排名前五大客户的销售额占比均非常低,合计占比仅为0.69%。这说明创富港目前客户多为中小型企业,而上述的产业园办公空间和这类企业的契合度较高。

    数据来源:创富港财报

    对中小企业而言,产业园有利于产业集群形成,园区内企业可以优势互补、资源共享、打通产业链上下游,对于企业自身和行业整合协同发展都能起到积极作用。此外,政府对产业园也会给予一定的财政、税收、补贴等资金上的扶持。 

    此外,相关数据显示,仅深圳就有7000多家产业园,全国则有几十万家,市场机遇较多,企业未来的成长空间也比较大。

    IT基因

    当下,不少办公空间企业日益重视增值服务发展。在这方面,创富港在原有业务的基础上,凭借自身的科技基因,拓宽增值服务盈利点。

    数据显示,创富港已经拥有软件著作权73项,国内外专利8项,自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统。其中包括 BCMS 商务中心综合管理系统、BITS 智能秘书接电服务系统、方圆间APP 和创享邦社群平台、银企直连自动付款系统、小碟云财税系统等。

    来源:公开资料,观点指数整理

    除了空间租赁外,企业在办公过程中需要的服务内容还有很多,如沟通、社群、财务等,这都需要数字化手段和平台的支持,其对办公空间企业而言是重要机遇。

    当下,办公空间服务企业除租赁服务外,还提供不同程度增值服务,整体包括社群活动、智能IT系统、企业服务等等。如创富港提供的增值服务就有虚拟办公室、法律咨询、公司注册等,这些服务主要依靠以上数字化产品来实现。

    来源:创富港官网

    相关数据显示,到2025年全球GDP的60%以上将是数字化,企业逐步关注到办公空间的数字科技感给办公效率带来的提升,协同办公软件会持续受到用户追捧,这也给办公空间服务企业的增值服务输出带来机遇。

    就创富港而言,除本身IT基因外,其在实际投入上较为稳定,近年来持续性在研发上进行投入。2021年财报数据显示,创富港成本中的研发费用为995万元,2020年同期为960万元。

    此外,2022年其还新成立了数字化推广部门,专人专岗推动数字化产品市场化,并对外推广输出,这再次明确了其发展数字化产品的目标。

    此前,创富港提及的其服务收入目标是达到占总营收的 20-25%。目前来看,创富港正在探索增值服务的更多可能性,寄希望于未来能为整体营收作出更大贡献。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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