原报告 | 深圳国际物流“快慢板”

观点指数研究院

2022-06-01 16:01

  • 深圳国际在2021年成功实施了首个物流园项目的资产证券化,对年内物流业务盈利产生较大贡献。其成功经验值得持续复制,但是“投建管融”的进度有待进一步加快。

    观点指数 近两年,全球经济持续笼罩在疫霾之下,经济复苏举步维艰。

    深圳国际主要从事物流基础设施的投资、建设与经营,重点介入收费公路及航空、港口业务,与人员、货物流通高度相关,在疫情反复、多点散发的现状下,公司受到的影响较大。

    截至2021年末,深圳国际核心业务收入达166.80亿港元,同比下跌3%;股东应占盈利35.63亿港元,同比下跌11%。其中物流业务(含物流园、物流园服务、港口及相关服务、物流园转型升级)的收入近54亿港元,同比下跌32.1%;股东应占盈利15.77亿港元,同比上升33.7%。

    深圳国际在2021年成功实施了首个物流园项目资产证券化,对年内物流业务盈利产生较大贡献。成功经验值得持续复制,但是“投建管融”的进度有待进一步加快。

    作为公司近几年主要收入和利润贡献的物流园转型业务,从2021年开始减少,该趋势可能会持续1-2年。

    目前推进的项目中,前海一期尚未完全投入运营,办公部分出租率亦有待提升;前海二期处于建设中,前海三期尚在设计规划阶段,最大体量的华南物流园转型升级项目还处于规划的初步阶段,距离为公司贡献收入和利润尚需时日。

    投建融管通道打通,进展有待加快

    深圳国际公布的2021年年度报告显示,物流相关业务(含物流园、物流园服务、港口及相关服务、物流园转型升级)的收入近54亿港元,同比下跌32.1%;股东应占盈利15.77亿港元,同比上升33.7%。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    总体来看,深圳国际物流相关业务今年来保持稳健提升,而立足于传统物流园业务上的物流园转型升级业务自2019年起取得显著进展,为公司物流业务带来了可观的提升空间。

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    物流园及物流服务收入统称物流业务,是深圳国际的重要基石。2021年,物流业务录得收入23.68亿港元,同比增长29%;股东应占盈利5.07亿港元,同比增长200%。

    深圳国际2021年物流业务收入及盈利均逆势实现大增,观点指数认为主要原因有两点:一、物流园投运规模持续扩大,运营效率提升,规模效应开始体现;二、打通“投建管融”通道,年内实现首个物流园项目资产证券化,为物流业务盈利增长带来较大贡献。

    从物流园投运规模来看,截至2021年末,深圳国际已在全国37个物流节点城市实现布局,投入运营的项目增加至30个,总运营面积较去年同期增加71万平方米至322万平方米,综合出租率91%,总体进入成熟运营阶段。

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    从土地储备上看,深圳国际已获取物流园土地面积685万平方米,规划土地面积972万平方米,且2021年两项土储指标的增速明显高于开运营的增速,项目储备量达到了已运营项目的2-3倍,可确保公司未来数年间稳定扩大运营规模。

    物流园的开发拓展对资金需求较大,持续扩张使深圳国际资产负债率有所提升,但总体负债数据仍保持稳定。

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    近年来,深圳国际一直致力于拓展“投建管融”的新商业模式,即在项目经营进入成熟期时,将项目权益置入物流基金或REITs,通过资产证券化的方式来实现资金回笼以及项目价值增值。

    这种方式能为深圳国际带来更理想的资金环境,形成自身的投资闭环逻辑。

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    不过,深圳国际直至2021年才真正打通这一通道,于去年完成南昌综合物流港项目置入基金,确认股东应占盈利1.75亿港元,带动物流业务利润大幅提高。

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    观点指数认为,深圳国际经营多年,仅在去年才打通资产证券化的退出通道,进度有待加快,“投建管融”是经过多家国内外物流相关投资机构成功验证的模式,有待持续推进为股东带来更多利益。

    减慢的物流园转型,华南物流园静待佳音

    从年报来看,深圳国际近三年来的物流业务收入和利润贡献大头都是物流园转型收入,指原来在深圳的一些物流园项目通过土地改变性质转做住宅或商办等,以达到出售和出租的目的。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    得益于深圳城市更新的良好机遇,深圳国际在政策助力下推进旗下相当数量的物流园土地做功能调整与转型,构建“投建管转”闭环模式,为公司贡献了可观的收入和利润。

    不过需要留意到,目前该转型业务面临着国内房地产调控政策持续的冲击,收入和利润有较大的下降风险。

    2021年,深圳国际物流园转型升级业务收入较去年同期下降93%至港币3.2亿元,主要受梅林关项目交付进度影响。梅林关项目二期“和雅轩”住宅单位于2020年全部售罄并交付买家,当年确认收入46.97亿港元,然而去到2021年仅确认二期住宅装修收入3.09亿港元。

    为抵御风险、抗下行周期,并适当修饰期末营收数据,深圳国际选择在2021年12月21日以27.88亿元人民币的对价出售梅林关地块项目公司35.7%的股权,提前释放剩余价值。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    梅林关项目分三期建设,其中三期住宅部分于2020年12月开启预售,现已售罄,原来市场预计该项目住宅销售收入和利润将于公司2022年的财报中展现,现通过出售项目部分股权提前体现收益。

    2021年,深圳国际物流园转型升级业务贡献股东应占利润9.62亿港元,同比小幅增长。目前,公司前海项目二期已于2021年3月开工,其中包含住宅部分9.1万平方米,商业部分已建成但距离满租还需时日。

    另外,前海三期仍在规划建设中,而体量巨大的华南物流园,距离完成规划尚远,尚未转化,预计可以为公司贡献收入仍需等待较长时间。

    观点指数判断,由于建设进度问题,深圳国际的物流园转型升级业务对公司收入和利润的贡献会在近两年内明显缩减,公司此时应更快推进转型业务进度,同时加快旗下物流园资产证券化步伐。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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