“转凉”的市场 世纪金源服务招股书二度失效

观点网 如今，物企招股书失效并非新鲜事了。

但在2021年1月，“失效”的是少数。彼时，一批中小型物企起跑，启动上市，留下世纪金源服务在“失效的少数”中。

仅距离失效6天，世纪金源服务再度递表，最终亦未能跳出“失效”一列。

“失效”不是“失败”，企业自身仍有机会做出调整去适应市场需求，但市场环境在逐渐转凉，态度也在从鼓励多样性转变为筛选最强者。

回望2021年，市场变化的速度远比企业调整适应的速度更快。

新的故事

对于世纪金源服务来说，二度递表有明显调整的地方在于业务结构。

例如，物企一直受困于强关联方依赖，世纪金源服务加大了第三方外拓力度。截至2018年、2019年和2020年12月31日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%、74.3%。

至2021年4月30日，这一数据继续降至68.6%。

但第三方外拓是通过牺牲利润获得的，世纪金源服务在2018年至2020年，以及2021年4月30日，来自母公司物业的毛利率分别为32.3%、32.2%、36.1%以及36.1%，同一报告期，独立第三方物业的毛利率分别为14.8%、25.2%、25.1%以及22.7%。

这一点在非住宅物业费的差距上体现得更为明显。

据了解，2020年，世纪金源服务在第三方项目的市场竞争下，物业费压价到1.66元每平方米，而关联方物业费能达到8.78元每平方米。

就目前已上市的物企来看，大多深耕某一省市，或者是有明显标签。例如中骏商管以商业写字楼等业务为主，及成功上市的京城佳业物业以胡同业务为主。

相比之下，世纪金源服务显得平凡，较为明显的特点或许是“大盘模式”，而“大盘”又是以母公司为支点。

世纪金源服务所管理的超大型楼盘，12个由世纪金源集团开发的世纪城系列项目，面积占管理总规模大半。而在整个2021年，房企低杠杆运转下，“大盘模式”的支点是脆弱的。

世纪金源服务曾在2021年1月与万为机器人订立合作框架协议，曾提及将机器人产品应用至物业管理服务，这另一个标签——“机器人”故事，似乎也未能给资本市场带来更多想象。

市场转凉

2021上半年，资本市场对物企的热捧显而易见。而下半年，对于物企讲的故事，市场渐渐不愿意想象了。

拐点出现在2021年6月。

据统计，当月10家物企密集递表，打破物企单月递表数量纪录，但在12月份出现批量失效。

截至目前，这10家物企无一家通过港交所聆讯。

据统计，截至2021年，上市物企已达55家，除去卖身碧桂园的富力物业、换股万物云的阳光智博和暂缓上市的祥生活服务，排队等待上市的物企还有23家。

2021年5月，港交所提高门槛，便透露出市场有所饱和、热度可能即将消失的信号。

彼时，港交所新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该规定将于2022年1月1日起生效。

这意味着，对即将递表企业的盈利能力提出了更高要求。

2021年以6月为分界线，中小物企上市潮的上半场，失效的少数更受关注；下半场，成功的少数被视作焦点。

观点指数根据公开资料整理

上半场，政策一面规范开发商，一面鼓励物业服务商。在房企融资多有受限、举步维艰之时，物业服务给了更多想象空间，估值走高。

2021年3月“两会”报告亦三次提及社区治理服务，推动物业发展社区养老，幼托、用餐、保洁等多样化服务、让社区生活更加便利、打造智慧养老新模式、健全城乡社区治理和服务体系；鼓励物企加大智慧化建设，参与城市公共服务与治理等。

而后7月23日，住建部官网发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，政策开始规范物业服务乱象，也让市场稍有冷静。

“未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用。”

尤其就公共收入做出规定，“擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益。”将电梯广告收入、公共空间的收入计入社区增值服务收入的物企受到影响。

与此同时，部分地产母公司的债务开始靠物业输血，资本市场预期更加降低。