11月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数 11月，京城佳业新登陆港交所，明宇商服、中梁百悦、东原仁知对已过期招股书进行了更新，中南服务、祥生活服务、德商产投于11月内通过聆讯，其中德商产投已于12月顺利挂牌上市。

目前香港联交所等待上市的物业企业总数量为16家，招股书已过期失效且尚未更新的数量为6家（除去已被收购的阳光智博和富力物业）；截至目前，总上市物企的数量为55家（其中H股51家+A股4家）。

数据来源：观点指数整理

万物云于月内正式公布了拟境外上市的消息。据披露，万物云2021年上半年收入为103.8亿，略低于碧桂园服务同期的116亿元，这也是万物云首次在总体收入上落后于碧桂园服务。

收入结构上，万物云住宅物业占比55%，商业30.4%，智慧城市6.3%，截至2020年末的总管理面积为5.66亿平方米。目前物业股已整体估值下调，于此时点，万物云恐错过估值的最佳时间窗口。

政策上，11月2日，国务院办公厅转发国家发展改革委《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》，提出了9个方面30项具体举措，推动生活性服务业补短板、上水平。明确了当前和今后一个时期我国生活性服务业发展的重点任务和实施路径，鼓励物业服务企业进行社区增值服务业务的开展。 

目前物业服务企业在社区增值服务领域的探索已卓有成效，内容涉及家政、养老、电商以及房屋经纪等业务，已成为企业营收的重要部分。

另外，江苏省发布了《十四五物业服务发展规划》，从政府主导引领、企业转型升级、市场稳定有序和人才赋能培力等四个方面明确了"十四五"期间物业服务发展的主要方向。

板块股价大幅下调，物企资本动作频繁

受地产下行趋势影响，市场担忧物业企业关联交易与开发商资金占用，11月物业板块延续上月趋势继续下跌。

恒生物业服务及管理指数月内下跌幅度高达12.97%，物业股下挫程度大于港股大盘恒生指数并进一步大于恒生中国内地地产指数。  

数据来源：Wind，观点指数整理

个股方面，主流物企多有较大幅下跌，其中世茂服务受母公司相关消息冲击，月内跌幅最大，达34.9%。而融创服务1.58亿股份被控股股东融创中国进行配售，配售后融创中国对融创服务持股比例由69.2%下降至64.1%。受此影响，融创服务11月内录得区间跌幅21.3%。

另外，雅居乐也于本月发行了一笔以雅生活6.2%股份作为转换标的可换股债券，雅生活服务月内跌幅29.6%。

不难看出，主流物企的大幅下跌多是关联方或控股股东所致。

数据来源：Wind，观点指数整理

除此之外，保利物业11月还公布了股权激励计划，作为央企物企龙头，保利物业的规模及各方面质素位于行业前列，不过过往员工激励以及规模增长较慢。月内，保利物业股权激励方案总量高，达总股本的10%；覆盖范围广，包括公司主要高管团队及核心骨干，有助于充分调动管理层及员工积极性，进一步推动市场化拓展。

当下物业行业正处于快速成长阶段，此时推行股权激励能为保利物业的成长有效加速。市场及投资者亦看好，股权激励消息公布次日，保利物业即录得约20%股价涨幅。

而碧桂园服务月内再次进行了配股融资，配售1.5亿股募资净额达80亿。

自上市以来，碧桂园服务共进行4次配股融资，并两次发行可转债，融资逾300亿元，充分利用了资本市场的通道优势。同时，配合碧桂园服务强节奏、大手笔的收并购动作，稳固了行业龙头的位置。

配股引起的股本稀释亦造成碧桂园服务股价下挫，月内录得22.1%的累计跌幅；在市值管理方面，碧桂园服务配股后采取了多次公开市场回购与管理层增持行动，并于12月对外强调，半年内不会发生再度配股融资及与关联方发生重大关联交易。

头部物企积极配股融资，加上地产开发流动性危机，抛售物管的案例多有发生，这些都将加速行业出清，资源向头部集中的趋势将愈发明显。

收并购市场活跃，政企合作成重点

收并购方面，11月份，观点指数监测的物业企业收并购事件达10余起，涉及金额超二十亿元，相关领域除基础物业管理外还包括环卫、商管等方面。

其中，融创服务表现突出，11月8日公告斥资19亿元收购融乐时代。融乐时代为融创旗下文旅商管项目，此次融创将商业运营业务整合进物管上市平台在业内并非首次，正荣服务在今年5月亦完成了对正荣商业的收购。

目前物管+商管的融合正成行业主流，包括华润万象生活、合景悠活、宝龙商业等物企均为较典型的住宅物管+多业态物管+商业运营为主体业务的运营模式，碧桂园服务近年来亦在商业运营方面有所布局。

物业管理+商业运营两类轻资产模式合并运营，财务结构健康，盈利能力强，现金流充沛稳定，在资本市场上也比传统物管企业享有更高估值，成上市物企的发展趋势。

另外，融创服务于11月初公告以6.93亿元代价收购第一服务32%的股权，值得注意的是，此次收购为非控股收购，暂不能与融创服务进行业务并表。

对外战略合作方面，物企以政企合作与城市服务为布局重点，合作对象包含街道与城投集团等，内容涉及轨道交通、智慧城市以及环卫等领域，目前物业企业涉及的城市服务内容仍主要是环卫保洁、垃圾清理等较基础业务。

随着城市服务业务的逐渐深入和推进，物企将有机会协助政府进行更深入广泛的城市治理，并建立新的业务增长极。