万科领衔，碧桂园文商旅紧随其后 | 2021年度社区商业运营商表现

在这一年里，面对商业未来的机会，并购与调整不断涌现，创新与合作依旧盛行，谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为这片红海的领跑者，谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆？

多元创新与未来，一切的未知与激动，属于商业地产界翘首以顾的荣耀。11月2日，“表现力指数·2021年度商业地产表现”研究成果在2021观点商业年会现场隆重发布。

以下为表现力指数·2021年度社区商业运营商表现研究成果名单：

后疫情时代，防控常态化与互联网技术的应用下，人们的消费方式发生了巨大的变化，日常消费场所转向社区超市、便利店、电商平台等等，线上线下融合成为新消费趋势。

在当前促进内需、构建双循环新发展格局的大背景下，社区商业凭借便利性、产品业态的多样性，有效满足“最后一公里”消费需求，成为了商业市场下一阶段的蓝海。

巨大的消费潜力以及利好政策让社区商业成为关注的焦点，房企、物企以及电商等纷纷涌入，发挥各自的优势，以独特的运营模式抢占市场份额。

另一方面，中国老龄化趋势明显，衍生出社区医疗、社区养老保健等新需求，这将成为未来社区商业的新发力方向。

社区商业蓝海市场庞大，创新发展提速

市场机构预测2022年中国社区团购市场规模将超过1220亿元，增长率达到28.4%。

社区商业发展迅猛，但依旧处于未饱和状态。数据显示，中国社区商业占据社会商业总支出比例不到30%，远低于发达国家水平，这表明社区商业未来依旧有较大的发展潜力及空间。

从政策风向上看，社区商业得到越来越多的关注和资源投入，未来将打造成为促进形成强大国内市场、服务保障民生、推动便利消费及扩大就业的重要平台和载体。

来源：观点指数整理

房企多产品线运营路径探索

在 2012 年关于房产开发的 39 号文件中，国务院明确要求房产开发企业在开发住宅项目上需要有 10% 的配套。基于这一文件的规划要求，近年来房企在社区商业开发和运营的增量大幅上涨。

为了发挥商业的集群效益，提升社区物业价值，大部分房企逐渐走向了租赁和自持的社区商业道路。万科在社区商业模式的选择较为灵活，销售、租赁以及持有自营三者并用。目前，万科打造出 5 条社区商业产品线。

来源：观点指数整理

线下+线上社区新零售场景构筑

随着消费人群和消费习惯逐渐趋于稳定，电商的获客成本增加，纯电商模式的发展遇到了瓶颈。越来越多的电商在线下寻求突破，打出新零售的概念，在社区商业领域拓展新的流量入口。

以朴朴超市为例，采取纯线上运营+前置仓的配送模式，通过在社区附近开设前置仓，每个前置仓可以覆盖周边1.5公里的配送范围，确保30分钟内送货上门。。数据显示，朴朴超市生鲜前置仓2020年营收已接近百亿元，同比增长接近150%。

来源：观点指数整理

社区商业供应链闭环打造

电商布局社区新零售的成功，给物业管理企业挖掘社区商业的潜在盈利提供了很好的思路。

据观点指数统计，目前市场上主流的上市物业管理企业例如碧桂园服务、绿城服务、世茂服务以及金科服务等都成立了社区零售品牌，并根据业主需求，推出了生鲜、果蔬等刚性产品以及酒类、月饼等爆款类、时令性消费品。

除了发展社区零售之外，物业管理企业还根据社区住户群体的定位，提供房地产经纪、家装服务、社区保险、社区传媒等一站式、多层次的社区生活服务。

目前一些企业已经着手打造社区商业供应链闭环，这将与其他社区业务形成协同效应，传播社区商业平台和产品服务，同时也有利于进一步夯实社区传播实力。

社区养老业态缺口与未来发展方向

统计数据显示，国内97%左右的老年人选择居家和社区养老，仅3%的老年人入住机构养老。

社区是承载养老需求的主要场所，而社区商业也将成为居家社区养老的重要基础。因此，完善社区养老业态的规划和构建，探求社区商业和养老需求融合的“商养结合”模式，满足老年人对美好生活的需要，是未来社区商业的重要发展方向。

未来居家社区养老以社区养老服务中心为依托，配置老年商业服务设施，如老年商场、老年餐厅、老年大学、老年护理院、老年娱乐中心等，形成以“养老”为中心的社区商业圈。

来源：观点指数整理