平安不动产摘得桂冠 | 2021年度商业不动产投资管理机构表现

在这一年里，面对商业未来的机会，并购与调整不断涌现，创新与合作依旧盛行，谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为这片红海的领跑者，谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆？

多元创新与未来，一切的未知与激动，属于商业地产界翘首以顾的荣耀。11月2日，“表现力指数·2021年度商业地产表现”研究成果在2021观点商业年会现场隆重发布。

以下为表现力指数·2021年度商业不动产投资管理机构表现研究成果名单：

受消费升级和商业地产回暖影响，不少资本在全球资产收益不佳的情况下将目光转向了中国，商业资产投资竞争愈加白热化。

在此影响下，开发商、投资机构等纷纷寻求合作共赢，合作基金受到行业青睐。

同时，在“三道红线”等融资政策影响下，降负债成为主旋律，倒逼企业进行轻资产转型，不少企业拆分商管部门、成立子公司，转向轻资产赛道。

而REITs也给商业地产发展提供道路，继越秀房托和招商房托后，宝龙房托成为内地第三家赴港REITs上市的企业。

纵观前三季度的发展趋势，轻资产与新经济成为商业地产行业的主要发展方向。不过随着市场竞争逐渐加剧，企业需要对现有资源进行优化组合，以挖掘更大的竞争优势，得到更好的发展。

行业竞争白热化，合作基金受青睐

前三个季度，ESR收购相关业务公司，内地不少资本也联合设立合作基金，在中国市场进一步扩张。自外资入境后，商业地产行业竞争愈加白热化。相比资本雄厚管理能力强大的境外投资机构，内地投资机构的压力不小。

同时，在政策管控下，曾经乱象频生的市场开始成熟，国内机构在努力提升竞争力的同时寻求合作，达到资源共享、互利共赢的目的。

从各家企业的合作细节来看，成立合作基金一是为了核心区域的传统商业不动产项目，二是剑指以物流、数据中心为代表的新经济产业。

来源：观点指数整理

轻资产上市潮起，商管、REITs成新赛道

随着融资的不断收紧以及资产管理水平的提升，轻资产赛道迎来了爆发增长。

对比拆分后的商管公司与母公司数据，前者市盈率远超后者，可见资本市场对商业管理业务和重资产持有态度差异明显。不过轻资产并不具有普适性，相较前期需要大量资金但后期可以坐收租金和资产增值收益的重资产路线，轻资产对企业的管理和项目把控力提出更高要求。

与已经占据商业地产半壁江山的商管公司相比，REITs开始逐渐受到中国投资者的关注。除已经上市的越秀房托和招商房托，宝龙房托成为内地赴港上市的第三支REITs。

数据来源：Wind，观点指数整理（数据截止至2021年9月30日）

政策收紧，多种融资渠道显现

“三道红线”对房企债务进行了全方位监管，商业地产也是重资产高杠杆的重灾区，不少企业上半年都在尽力降负债。同时，房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》的推出，都表明针对企业融资的补丁越来越多。

商务部发布了创建绿色商场的通知，要大力推动节能绿色发展。发行绿色债券也成为较受关注的融资渠道，不过由于要求高，目前规模仍较小。

根据气候债券倡议组织（CBI）数据显示，2020年全球绿色债券投向绿色建筑的占比约为30%，亚太区占比49%，而在我国却不到10%，远低于国际上投向同类建筑的占比水平，空间可观。

来源：观点指数整理

资产证券化创新产品多发，外资关注大宗交易

今年资产证券化创新产品层出不穷，首个长租类REITs、首单城市更新CMBS、首单碳中和CMBS、首单跨城市能级核心资产CMBS等创新产品引起关注。与往年相比，2021年前三季度房地产资产证券化市场发行质量维持较高水平，金融化创新蓬勃发展。

收并购方面，根据机构数据显示，今年前三季度，商业地产大宗物业交易金额达到1878亿元，同比上升34%，接近2019年的历史峰值。另外，外资交易占比在第三季度已经回升至25%，并相继成立基金积极入市，未来外资交易占比可能持续升高。

数据来源：观点指数整理

商业地产金融化时代加速

总体来看，商业地产金融化已是势不可挡。一方面，国内资本对商业地产经营越来越得心应手，重视度逐渐提升；另一方面，国外资金也越来越多进入中国，收购一二线核心资产，而市场对商业地产金融产品的接受度也越来越高。

虽然公募REITs尚未推及至商业地产，但各种创新金融产品的诞生让商业地产逐渐释放自己的价值。以国外成熟市场的经验来看，REITs和资产证券化的发展将加速商业地产的扩张，也将推动轻重资产的分离。