办公空间服务：多元发展

观点指数 1-9月，办公行业供给端活力持续，企业项目布局以一线城市为主。随着新一线及以下城市潜力释放，部分企业开始下沉，二线及二线以下城市项目数有所增长。

对于办公空间服务企业而言，最重要的两个要素是客户与产品，在去年行业经营状况受到疫情影响下，企业开始转向线上探索，灵活办公、新办公模式是大势所趋。企业在产品服务方面呈现多元化的发展趋势。此外，企业品牌发展战略亦在不断调整升级。今年来，定制化办公空间项目、商办同圈等项目入市增加。

消费端方面，愈加注重C端的个人办公生活体验，多家办公空间服务企业打造办公+生活+社交的空间场景，通过ToB+ToC业务相结合，在提升个人办公体验的同时也有助于创收。

目前企业面临的难题依旧是盈利问题，在规模扩张的同时，头部企业净利润水平未能得到稳定持续的增长，依旧有企业面临亏损逐年增加的问题。

供给端活力依旧，城市下沉趋势持续

1-9月，全国办公楼竣工面积1662万平方米，同比增长17.4%；办公楼销售面积为2257万平方米，同比增长3.1%；办公楼销售额为3179亿元，同比增长0.5%。供给持续稳定增长，为办公空间服务行业注入活力。

从需求端来看，2012年到今年7月底，我国市场主体总量从5500万户增长到1.46亿户，其中企业从1300多万户增长到4600万户，市场主体活跃度总体稳定在70%左右。各类市场主体快速发展，为办公空间服务行业提供了最直接的办公需求，带来增长稳定的企业客户。

此外，9月国家层面将继续支持中小企业创新发展，深化新三板改革，设立北京证券交易所，打造服务创新型中小企业主阵地。对创新型中小企业的扶持，有助于刺激办公空间需求释放。

从9月重点城市办公租金来看，北京是唯一一个办公日租金超过5元/日/平方米的城市，达5.55元/日/平方米，其次是上海4.13元/日/平方米。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

除北京、杭州外，其他城市租金环比均出现不同程度下降，降幅从0.42%到5.75%不等。一线城市中北京、上海办公消费同比上涨，而深圳及广州出现不同程度的同比下降，办公市场降温明显。

目前办公空间服务企业项目布局以一线城市为主，也有一定的规模布局于新一线城市。其中，创富港办公空间多数位于一线城市，近五成分布于深圳；世服宏图则主要分布于一线城市及新一线城市。

来源：观点指数不完全统计

随着新一线城市活力释放，城市办公需求进一步增长，办公空间服务企业项目布局随之下沉。而二线及二线以下城市，亦有不少企业开始侧重，如优客工场、氪空间、办伴、OFFICEZIP等。

截至2021年6月底，优客工场合计签约282个办公空间，其中分布于一线城市的有102个，新一线城市62个，二线及二线以下城市112个，二线及二线城市签约数量超过一线城市，下沉趋势持续。

1-9月，样本企业新开业办公空间项目的城市分布中，位于深圳的占比最多，达16.36%；其次是上海，占比14.55%。

数据来源：观点指数

一线城市是办公发展最成熟的地区，新开项目数占比达45.45%。此外，新一线城市的发展潜力也不容忽视，成都新开项目数占比达9.09%，位于新一线城市首位。

城市下沉趋势延续，1-9月新开业项目布局城市下沉至呼和浩特、太原、唐山等二线及二线以下城市。

商办同圈项目入市增加，软服务提供新盈利点

办公空间服务作为互联网时代下的共享办公经济产物，一经出现便受到资本的青睐，也加速了办公空间服务企业扩张规模的进程。

进入2020年，一场突如其来的疫情使线下多个行业一度进入停滞状态，办公空间服务行业亦是如此，由此开始转向线上探索。

与传统办公不同，办公空间服务行业能够实现社群共享，基于其庞大的会员体系，小微企业和创业者降低成本的同时也能在共享办公平台精准获取所需信息。

社群方面，办公空间服务也在积极探索。以创富港为例，今年8月份创富港在13周年庆直播活动中，正式对外发布社群化属性的营销平台——创享邦。事实上，在创享邦平台上线之前，创富港已经推出过“邦”会员计划，助力初创企业发展成长。

目前创享邦主要功能是建立个人的合作伙伴圈子，互为推荐客户，最终实现知识共享，资源共享。同时，从产品服务到社群文化，创富港社群化属性的营销平台为创业者提供软服务，同时进一步丰富了创富港的商业及盈利模式。

针对社群文化的建设，WeWork、寰图、优客工场、办伴等也持续有所动作。如优客工场完成对众辉致跑天使轮投资及增资，助力众辉致跑高效拓展业务，搭建运动生活社群。

对于办公空间服务行业而言，拥有规模化的空间体系及庞大的会员体系，有助于摆脱传统办公空间的限制，实现入住主体间的交流碰撞、合作共赢。

随着办公人群年轻化，对办公空间智能化、数字化的需求也愈发激烈。办公空间不再仅仅是提供简单的办公场所，更多地趋于共享、便捷、智能、数字化的属性发展。

要关注到的是，1-9月梦想加、办伴、WeWork等企业均有商办结合的项目新开业。商改办项目此前已有优客工场、寰图、米域等企业有过尝试。近些年，梦想加逐步尝试与酒店、书店、购物中心等多种业态合作改造，为企业及个人创造多种办公场景及办公体验。

来源：观点指数

但办公与商业始终需要做到有效融合，办公要求私密、安全等的办公环境，办公区域与商业业态需要有一定的隔离。同样，商业业态在建筑设计方面并不能很好的满足办公的需求。从已有的商办项目中可以发现，商办结合项目多数是由购物中心项目改造而成的，对于商业街、社区商业等模式的商业体，办公空间服务企业入驻较为困难。

目前商办同圈项目尚未成为办公空间服务企业的主流改造项目，但随着城市开发饱和以及存量经济的发展，相信办公空间服务企业与酒店、购物中心、产业园区等多种业态的合作将会愈加频繁。

客户+产品，多元化创收成主流

随着办公需求的不断升级，办公空间服务企业对于自身的品牌定位和发展战略也在不断调整。

来源：观点指数整理

从办伴的发展历程中可以发现，目前产品的服务领域不再局限于办公服务，而是形成专注敏捷办公服务的生态服务体系。今年6月份，Distrii办伴品牌正式升级为新品牌AgiiPlus 堂堂加，品牌定位升级为敏捷办公一站式解决方案引领者，新办公赛道头部企业。

此外，9月30日办伴母公司堂堂加正式与英属维尔京群岛特殊目的收购公司（SPAC）签订合并协议，合并交易完成后，堂堂加集团的估值预计达5.78亿美元，合并后的公司将以股票交易代码“AGII”在纳斯达克上市并挂牌交易。

从当前企业的发展定位来看，各家企业品牌战略发展各具特色。以创富港和梦想加为代表的企业致力于科技赋能行业新生态；IWG为代表的则致力于提供灵活办公解决方案；以BEEPLUS为代表的致力于打造新办公生态模式，企业品牌战略发展趋于多元化。

早前办公空间服务企业在产品服务方面只是单纯的提供联合办公空间，为不同企业提供办公空间及基础的企业服务。但随着办公人群年轻化以及办公消费水平的升级，传统的办公模式不再满足人们的需求，绿色高效、智能便捷的办公场景更受人们青睐。

在碳中和及办公消费升级的背景下，办公空间服务企业开始摒弃传统的空间产品，升级产品服务体系，满足人们的办公需求。

来源：观点指数整理

以头部企业产品服务为例，办公空间服务企业提供的产品服务呈现多元化，尤其是企业定制服务和空间的管理。其中，针对大、中、小型企业打造高端服务式办公室、联合办公工位、虚拟办公室服务、共享独立办公室、共享办公室工位等办公空间产品，满足全周期企业需求。

除基础增值服务外，随着办公需求消费不断升级，办公空间服务企业愈加注重员工个人的生活和社交方面的需求，对于年轻办公人群而言，“生活”在办公空间，才是舒服的办公环境。

针对员工个人提供的休闲服务，多数办公空间服务企业一般会有咖啡、绿茶、运动设施等可供利用，有的会提供下午茶、桌球服务等服务。办公虽说是由企业客户租赁并支付租金，但是个人办公体验也影响着企业的租赁决策。在办公场景中打造个人消费的更多可能，有助于创造新的增值服务收入。

以BEEPLUS为例，BEEPLUS于2019年推出首个新生活方式单元——BEEPLUS超级工坊，依托空间产品更好地服务个人的办公+生活时间。BEEPLUS月度平均增值服务收入占比达20%，在其办公业务中，To C收入和增值服务收入的占比达到了12%。BEEPLUS在运营模式上，摒弃了二房东模式，坚持空间改造设计和品牌运营托管双轮驱动，助力物业资产保值增值，并坚持To B + To C业务相结合。

此外，9月份，优客工场并购餐饮品牌晓寿司，这也是优客工场进场C端市场的重要一步。

数据来源：企业财报，观点指数整理

营收方面，优客工场主营业务保持平稳，并逐步由原先单一的收入来源向成多元化发展。2021年二季度，优客工场营销和品牌服务收入同比增长80.8%，其他服务收入同比增长162.3%，广告业务与其他服务业务协同效应逐步释放，盈利模式不断优化。

非主营业务创收方面，影视拍摄场地出租也是重要的来源。9月份，梦想加与好看视频签约，成为好看视频全国联创空间，将为各类MCN机构及短视频从业者提供工作场景。同时，一些都市职场剧需要拍摄办公场景，而精致装修，具备丰富办公场景的办公空间项目成为火热之选，如寰图是多个影视作品的选景拍摄地。

总体来说，办公空间在维持主营业务收入的同时，营收越来越多元化。

单店盈利是关键，优客工场聚力品牌价值提升

在办公空间服务样本企业中，盈利是共存的难题。

观察样本，可以看到营业收入能够维持一定的增长，但净利润尚未能够保持，处于波动水平。企业在净利润方面呈现两级分化的局面，创富港自2018年开始逐年保持正向盈利，而不少企业仍旧处于逐年亏损状态。

数据来源：样本企业招股书，财报，观点指数整理

创富港办公空间项目的客户群体主要是大中小微企业和初创团队。在选址方面，其多数办公空间项目是位于一线城市核心区域的甲级末端和乙级物业。通过空间再造，帮客户把办公成本降到最低。创富港运营模式依旧是以半轻资产运营为主，采用“租赁物业+自行装修+自行运营”的模式，目前自营项目占比处于95%左右。

财报显示，创富港连续多年实现营业收入与项目规模双增长。今年上半年，创富港创收3.11亿元，同比增长10.69%，截至2021年6月底，全国签约项目超200个，签约项目面积合计29.3万平方米。

来源：企业财报，观点指数整理

在新增项目时，老项目保持稳定的高入驻率，且前者迅速转化成老项目实现盈利，这是创富港规模化的同时实现盈利的关键。

如果说创富港是一家“挣钱”的企业，那优客工场可以说是一家“值钱”的企业。

2020年4月，优客工场发布了“轻资产，重赋能”的转型战略转型部署，大然凌一是优客工场旗下的轻资产平台，主要产品服务有运营托管、企业定制、资产托管等业务。今年1-9月，优客工场推出多个城市子公司，由大然凌一持股接盘。

目前，优客工场已陆续将北京、深圳、太原、海南、苏州等地的子公司陆续注入大然凌一旗下，企查查数据显示，大然凌一对外投资企业数量已达39家。

数据来源：企业财报，观点指数整理

截止到2021年6月30日，优客工场总管理面积中轻资产模式占比62.56%，其余则是自营模式。凭借轻资产模式快速扩张规模，去年四季度，优客工场实现首季盈利。今年以来，优客工场依旧保持轻资产扩张力度，轻资产业务占比逐年增长。

存量时代，轻资产模式具备一定的优势，但对于品牌价值以及企业的管理输出能力有一定的要求，所以品牌建设以及企业的运营管理能力变得尤为重要。