产业科技主题讨论会之一：科技与未来

主持嘉宾

领地集团助理总裁兼品牌总经理 姚科

讨论嘉宾

蓝城房产建设管理集团有限公司总裁 许峰

金地智慧服务集团党委书记、副总裁 姚平

绿城生活集团总经理 刘玲玲

GE家电中国区总经理 徐兴运

合景悠活集团副总裁 旷晓玲

万达院线副总经理兼发展中心总经理 李黎

京东健康/我淘健康总裁 赵晓萍

田园东方创始人兼CEO 张诚

姚科：各位嘉宾，各位观众大家好！我是来自领地集团的姚科，本场讨论的话题很有意思，就是科技与未来，也是房地产现在这个状况下，唯一有阳光照进来的地方，特别是最近看互联网的时候会看到一个图，就是元宇宙，这个元宇宙让我们的脑洞大开，这也说明了科学技术一直以来也是推动中国经济发展的核心力量，特别是在十四五期间，被提到了前所未有的高度。

科技自立自强成为了5-15年这段时间的大的战略支撑，而科技要加速，怎么转为生产力，需要在产业的融合上进行全面落地，而作为企业也要着眼于未来的超越现在，坚持以创新为驱动，来实现全新时代的开启。所以今天我们谈的更多的是机遇与挑战，特别是在5G时代，特别是现在互联网黑话特别多的时候，量子云什么的，作为新一轮技术革新的时代，5G技术和大数据、云计算作为核心力量，也给未来的生活带来了无穷的想象。首先有请到的是深耕物业管理行业多年，金地的姚平总给我们分享新颖的观点。

姚平：金地智慧服务目前有3.5亿的和约面积，为300家公司提供了SaaS服务，我自己也是科技公司的创始人，我们现在做的一些包括大数据，包括5G，还有智能家居，我们在研究什么？第一是研究小区里面的土壤，怎么让草能更好的活下来，因为大家都知道，卖房的时候，这个草和你入伙以后过几年的草就不一样了，现在我们有专门的小组在研究这个技术。

第二，我们在研究保洁，用无人机包括大数据的策略，每一平米如何更加高效工作，让保洁员更高效拿到更多的工资。第三，我们做智能家居，和医疗合作，未来比如说家庭里面的马桶排泄物和家庭健康和社区关联，比如说家里有些心脏包括血液有问题的，可以和社区进行联动，这是金地智慧服务目前做的事情，也非常欢迎跨行业、同行业跟我们合作，谢谢。

姚科：谢谢姚总，他有两个身份，一个是党委书记，又是副总，他的话第一个是政治政策，低碳环保，第二是微观上的应用，深入浅出值得我们学习。下面是家电领域的GE家电徐兴运总来分享一下科技给家电带来了什么样的美好生活的向往？

徐兴运：今天非常荣幸，可能我是唯一一个家电行业的代表来参加这次房地产盛会。在座各位朋友除了是地产商的企业代表，可能你也是一个家电的消费用户，所以我想说家电变革，对房地产如何进行赋能。

通过这两天的沟通我们有共识，房地产进入了稳定发展阶段，快速发展是不可能了，我们要回到一个本原问题，如何把产品做好，房地产的产品就是房子，家电作为房地产的配套产品，如何给房地产进行赋能？谈赋能之前，我想谈一谈家电行业的现状，整个家电可以分为两大阵营，第一大阵营是国产品牌，他们主打的是中低端用户，第二大阵营是合资品牌，他们号称是中高端品牌，其实国内的家电品牌有板有眼，进步还是非常快的，但是在高端品牌，外资品牌这一块是乱象严重。

外资品牌第一类是产品原装进口，不是为中国人打造的，是给原产地国家打造的，到中国之后价格超级贵。第二类是在中国只有制造的投入，没有研发的投入，所以他的产品就一句话，十年如一日，更多的产品是在国外淘汰的，还有一类家电企业，来到中国之后，既没有研发投入，也没有制造投入，扣着高端的帽子，但实际给我们提供的是最一般的产品，可能好多的地产商交了家电之后，后续给开发商造成很多困扰。我们就来谈谈，美国通用家电GE，GE进入中国相对晚，我觉得晚反而是好事，我们可以规避国外品牌在中国的困惑，我们可以从三个维度对中国的地产进行赋能。

第一是品牌，美国通用电器大家应该知道，市值6千亿美金，在家电、飞机发动机、医疗器械、金融等等每个领域都做得非常好，而且每个领域都能做到全球的前五，这是我们的品牌赋能。第二是产品赋能，结合今天下午的主题，就是科技，好多人对家电的理解，还停留在十年前，为什么我们以前的家电非白即黑，冰箱能制冷就可以了，洗衣机能洗干净就可以了，GE1907年就创立了厨房电器，后续我们发明了家用冰箱、家用洗衣机，GE家电是真正的家电发明家，更是技术迭代引领者。

智能是最最简单的一款功能，智能的成本增加只有10块钱，其实技术的进步在家电领域最重要的还是要还原产品本身的技术革命，我举一个例子，比如说分子料理，为什么要做分子料理？我们要做DOA分子料理，它不改变食物的分子结构，不仅色香味俱全，还要吃得健康。再比如，你上午去干洗点领了西装，下午吃了火锅，一身味，怎么办？西装难道还要再送回去干洗一次吗？但是有了我们GE洗衣机的分子洗护就可以了，我们可以去异味，杀菌消毒。可能我说得有点多，家电的技术进步一定给行业有正能量，同时给用户带来了更美好的生活，最最重要的，结合今天的主题，要给房地产进行赋能。

姚科：有一个很关键的点，家电行业在科技方面是领先于地产的，是我们学习的榜样，如果把房地产作为空间来说，家电就是很重要的客户触点。这几年除了智慧化以外，在产业发展上也突飞猛进，不少的房地产公司也成立了自己的市场研发部门，专门来研究产业园的运营，产业地产已经将地产、产业、城市三者有机结合在了一起，而且相辅相成，特别在文化、科技、商业、康养等方面形成了联动，也有互联网+，也有产业+，当产业地产成为了当今地产的新常态以后，企业将如何实现这样一个新的生态圈相互赋能？有请国内最大的专业轻资产翘楚蓝城的许峰总。

许峰：蓝城集团作为美好生活服务商的定位，科技在整个公司的运营和小镇的建设中已经深深融入其中。大家刚才也提到，科技的很多内容在公司本身的内部管理当中已经是非常普及和常见，比如说刚才说到的成本管理、销售管理、智慧工地的应用等等，这些场景的应用，科技已经基本都普及，同时在不断升级和改造当中。

作为美好生活综合服务商，我们更认为应该把科技给我们的生活赋能，应该给我们的小镇中的每一个居住个体，每一个人的安全、健康、快乐，甚至是长寿，提供更多的支撑和帮助。所有的出发点或者最终的落脚点都应该落在使用者的身上，所以现在各类小镇包括文旅小镇，教育小镇，农业小镇等等，所有的智能化内容，都与所有不同产业的类型相融合，并且使这个产业在小镇当中得以深耕，我们把科创产业作为重要的产业内容，蓝城专门有一类产品是蓝城科创小镇，我们把科技类企业的扶持发展包括产品从设计到研发，到最后的中试到最后产品的应用，都在我们的小镇当中得以实现。

我们不仅希望成为科技的受益者，科技的运用者，也希望成为科技的推动者，使科技真正和产业小镇融合到一起去。因为我们理解蓝城或者蓝创小镇不是普通意义的蓝，是文明之光，是科技之光，这一定是照亮我们科创小镇的美好未来的曙光。

姚科：许总说得非常有激情，第一次听到许总提到蓝城和科技小镇，还说了一个重要观点，这样的科技小镇必须以人为本的核心价值观，来体现蓝城对蓝海的追逐。下面有请幸福生活运营商，绿色生活服务集团的总经理兼董事刘玲玲总给我们分享对绿城打造的观点。

刘玲玲：我跟许峰总是兄弟公司，来自于共同的创始人旗下。刚才讲地产和产业的问题，地产产业就是地产+产业，某种程度上表达的是在地产的项目里，如何向产业的集群效应放到最大化，如果说这两者有什么关系，我觉得有三种，第一是地产与产业并重的关系，这个过程中重在产业，就好像鸡生蛋蛋生鸡的关系一样。

第二是运营跟开发的关系，就好像儿子和女儿的关系一样，当然运营是女儿，因为今天有好多也是运营商，我觉得女儿就应该富养，所以开发和运营重在运营，因为运营在现在的美好生活的需求下，一定是加持赋能到地产开发的。第三是长期与短期的关系，因为运营一定不是单次交易的问题，一定要坚持长期主义，要有耐心。同时产业运营如果说品质这个角度，一定会经历无回报周期阶段，比拼的是创业者的耐心，但相信在美好生活的需求加持下，好产品、好服务、好体验一定是好地产，一定是赋能到跟地产正相关。

这两个产业和地产之间的共生关系怎么样？如何打造共生关系，如何做融合，因为我们都是同一个创始人，绿城在2007年就做生活服务运营，最早也很简单，就是做服务，做海豚计划，针对3-18岁小孩子免费游泳代教培训，红叶行动是针对老人的，以绿色十多年的坚持来讲，发现这些好的服务体验以后，慢慢把绿城客户养成了绿城客户的需求和习惯，倒逼我们形成了产业。

今天的生活集团里面含了养老、教育、新零售、文化等等，就是这样一个倒逼的过程。我们现在也享受到了十多年对产业的坚持所带来的赋能价值，我们也经常说以特色产业康养为例，客户到底买房子还是买生活方式？到底是买硬件空间还是买对生命的长度，对健康管理干预等等，我相信是后者，买的是美好政府的体验。因为我们都来自浙江，浙江推的未来社区三化九场景息息相关，三化九场景就是产业和智慧化的融合问题，所以产业跟地产一定是共融共生的，也是让地产从原来的单次交易变成长期运营的事业。

姚科：谢谢，刘玲玲动讲到长期主义，不断强调了对极致产品的追求，是以产业核心为导向的，说明找到了这个问题的本质，谢谢。接下来有请到的是全业态智慧服务运营商合景悠活集团的旷晓玲总。

旷晓玲：我们的地产开发商是合景泰富，去年10月底分拆出来，把物业和三管业务整合在合景悠活，集团在考量的时候，也是为了去释放，并不纯粹为融资考虑，而是对未来的存量市场非常看好，我们想通过组织架构的调整，释放组织的发展，让他能够具备自己独立的能力，并且在市场上加速发展。上市之后，我们的发展速度非常快，现在在管面积已经有1.65亿，预计到年底会达到2亿的管理面积体量。

作为合景悠活，公司做战略举动，加速发展，从创始人的角度来看，我们的开发是重资产的，悠活是轻资产，如何轻重并举支撑发展？悠活有几个业务，一个是基础物业管理，二是商业运营也做得非常好，我们在成都有一个项目，这个项目在整个成都大道业态是非常丰富，既有高端住宅，高端写字楼，也有商场，也有长足公寓，还有四家自己公司的酒店，我们还对成都政府输出了轻资产项目，去帮他做运营。

我们总结出几个点，在打造运营能力的过程中，我们要考虑到节奏问题，因为综合体项目，首先我们要考虑后期运营的时候一定要有人流，所以如何去安排各种业态的开发节奏，这个项目从开始卖住宅到现在已经十年时间，所以需要的周期是比较长的。第二，专业的人要去办专业的事，做任何一个业态的时候，都要尊重一定有它的专业能力，很多时候我们商业还是做得比较成功的，基本能做自己的品牌，能打造高端运营能力，所以就是尊重任何业态，我们去理解这个行业最重要的专业知识是什么，找到这个行业最好的人，来做这个事情。第三，比较重要的是长期运营，关注运营力，一个做商业运营，地产开发讲究的是高周转，但是对运营来说，是慢工出细活，如何持续运营，每年做投入，抱着长期主义，不停做改善，而且内部管理体系也需要时间去做打造。

通过这几点的运营，通过轻资产运营，我们未来形成一个很好的品牌溢价能力，我们也总结虽然大家也知道行业内做长租公寓的业态并不是太挣钱，但是通过产品的品牌打造之后，就会发现我们跟一些国企还有蛮好的合作空间，因为国企手上有很多支持物业，是需要有品牌的运营商，去帮他打造有品质的、有调性的产品，因此对我们公司来说，就把轻资产的输出作为自己的运营能力，去跟政府谈一些合作项目。所以我觉得很多东西可能作为行业，具备精细化运营能力的团队，这是未来在市场上能够获得长久竞争力的重要基础。

姚科：谢谢，我看过你们成都的项目，大家都知道合景的品质是有口皆碑的，她说了两个词，一个是慢，一个是轻，慢工出细活和清资产运营，慢和轻加起来就是打铁还需自身硬，说明合景在悠活有长期主义的发展。最近大家都把中美数据做对比，现在可以看到住房比例差不多，但是有一个指标差距蛮大，就是人对健康的消费，跟中美差距巨大，所以国家制定了2030年健康战略，全国健康服务总规模达到16万亿，健康资源已经提到了健康战略，特别是疫情以后，这个词就成为了高频词，如何利用数字化转型和健康结合？今天有幸请到了京东健康总裁赵晓萍总。

赵晓萍：各位朋友下午好，今天在座的除了我是健康方面的，其他人都是地产商，我占了点小便宜，因为我是全新赛道。去年京东健康在香港IPO是最大的，6千亿港币，一个是我们要的这一块是全国最大的销售企业，其他的还是投资人看好这个赛道。

中国存在的目前有2.5亿的老年人，老年人需要更多的健康管理，同样有3亿的慢性病，这个数字加起来是非常庞大的，为什么说16万亿呢？去年国家预测做到8万亿，同时又独角兽的企业出来，国家判断的趋势非常对。我说说我们做什么，我们有自己的护城河，我们是以供应链为基础，医疗服务为抓手，再就是数字驱动，提供了全生命周期、全场景的健康管理，我们的目标是打造全国最为信赖的健康管家，所以在平台上，总部有300名以上的全职医生上班，之前银川收购了一家互联网医院，我们以互联网医疗的方式提供服务。

另外在我们平台，签约11万名医生，有24个科室，这一切都是要庞大的资金去往前堆的。大家很了解京东了，是全球排名52名，之前最出名的是它的物流，干了很多年，赔了很多钱，现在明显赚钱。还有自营商品部分，也是非常赚钱，之前也是赔钱。健康板块目前面临着亏损，因为我们看好这个赛道，所以刘玲玲总说，这也是我们长期主义在坚持。

我们怎么做呢？推出的最重要的产品是京东家医，通过视频问诊，24小时为用户提供服务看病，通过一点一喊，医生就会来看病，我们的物流，28分钟把药送到家，如果还有问题，绿通就会解决住院、看病预约，需要提供理疗服务上门，我们就提供理疗上门，这是我们最核心的产品。

另外我们抱着利他的心态，因为健康这个行业是需要跟很多行业的人一起合作，我们推出了健康社区，健康社区是健康中国、健康城市里很重要的细胞，我们已经跟一些开发商在合作，在新楼盘因为有我们引路，在北京有个项目，原来售价是17万，因为我们的合作变成了13万。

还有物业公司，在上市的时候，很多都跟我这边来碰，希望我们有更多的服务跟他的物业管理赋能，因为我们的现金流是完全能够帮助他的报表更加漂亮的。而且我们的端口是跟他的物业端口连接的，物业公司很多的地产，完全是减少了自己开发的成本，直接运用我们这套系统，它能了解每个租户身体情况，因为我们有公域部分也有私域部分，结合起来。所以今天有幸跟各位在这里多交流，因为我们是新行业，新行业的崛起需要更多看好的人，财富是大家共同拥抱的，是相互加分的，谢谢各位。

姚科：赵总说得很低调，但是又讲到核心竞争力，线上+线下，后面又做了开口，做到了健康社区，也是我们作为地产很好的溢价能力，通过这个来溢价。科技创新、产业赋能、多元化发展为我们带来很大的想象空间。抛开了科技和产业话题，不妨打开话题来畅想一下未来的发展，从行业的模式、产品创新、客群变化、品牌塑造等各方面，企业将在未来特别是在现在的现状下，如何打开另外这一扇门，下面有请万达院线副总经理兼发展中心总经理李黎总跟我们分享。

李黎：感谢主持人，感谢台上的各位嘉宾以及台下所有听会的同仁们，我是万达电影的李黎，我是衣食住行，医疗培训以外的行业，我是可有可无的行业，我是关于玩的，有时间就看，没时间就不用看电影。疫情以后，特别是商业地产的同仁都在问，以后的购物中心还规不规划电影院？你们还有没有持续发展？

这是我们遇到最多的问题，也是干扰我们最大的问题，就是电影院在疫情以后怎么发展。疫情最严重的期间，有超过三千多家影城是被零星停业的，而且在不断的发生，比如说南京包括这次的福建等等，我们的影城都在被零星停业，所以电影院发展必须要找到一个突破口。疫情最严重的时候，包括现在零星出现的时候，电影行业的所有同仁都是抱着必死的信念在做最后的挣扎。如果有一天，真的坚持不下去，现在还能做什么？万达电影做什么呢？疫情最严重的时候，把我们的产品形态更新了，就跟目前的议题是一样的，我们开发了特许经营，把我们所有超过一个亿的会员，向所有同行业愿意加盟万达的行业影城分享，同时我们共享了物流供应链，因为我们会享受到全行业最低的成本，共享出去之后，有可能帮助到同行业一部分影城坚持下来，大家都能坚持到最后，也许我们能渡过最艰难的时刻。

所以特许经营开放以来，万达电影从第一家到现在已经有超过700家，从来没有开放过特许经营，但是疫情情况下我们非常担忧整个行业的发展，所以我们开放了，目前开放以后效果特别好，也希望联合所有行业的同仁，能够坚持下来。

与此同时我们也意识到，只看电影对目前的消费者已经远远不能够满足追求美好政府的想法。我们现在的购物中心更多的有很多的特色规划，有很多的沉浸式娱乐项目，现在的购物中心进去以后不再是一楼卖黄金，二楼服装，三楼餐饮，它有很多的自然景观，甚至动物园，非常吸引现在时下的消费者，那电影怎么办？

第一是意识形态管控很严格，大家很久没有看到进口影片了。第二，艺人也在严肃规范，大家也看到了很多新闻，艺人也比较谨慎了。与此同时，疫情又导致关店，如果说从影片方向去发展，我们一直都在做这个工作，跟疫情没关系，我们培养自己的导演、编剧，希望从影片诞生的那一刻起就有所掌控，与此同时我们还做沉浸式娱乐项目，我们希望的核心理念是适应消费者的新需求，看完电影之后会衍生出电影的策展、IP实景娱乐项目，比如说我们拥有的强大IP唐人街探案，我们可以做实景体验项目，甚至研究是不是把拍摄现场挪到影城来，除了看影片，你还能体验一下拍摄的其中一段场景，一个体验。

所以我们希望把未来的影城考虑研究是不是可以做成电影空间，而不仅仅是电影院，希望用这样的方式，打破多年以来电影行业发展的固有模式，希望从空间上、概念上给消费者带来完全不一样的体验，万达电影有这个资源，也希望能够联合整个行业和重要的合作方，各种商业地产来联合做这个关于电影方面的发展的工作。

姚科：其实我们也跟万达院线有合作，刚才李黎总讲到了现在院线的艰难时间，他们的解决方案就是创新，不断去创新，来创造一个电影的空间，大家都知道在满足了衣食住行的物质的要求以后，人一定是上升到精神需求的，只是时间而已，而且需要一个过程，也祝万达院线越来越好。刚才讲了精神追求，还有一个领域，也就是诗的空间，最近看到了中国文化复兴也是这样的，中国文化有一个现象就是人到了一定程度要会隐居，回归田园，下面有请创立国内首个田园综合体的田园东方创始人兼CEO张诚总谈谈诗和远方。

张诚：我们这个企业不是退隐田园，是乡村振兴。我最后一个发言，我就做个总结，之前的讲述里，谈到科技的时候讲地产+科技，把科技用于企业经营管理或者房屋使用，在之前的讲述里还有各行各业都是为了赋能主业，主业叫地产，今天是一个地产博鳌年会，是非常重要的一个会，此时此刻，通常意义上的地产和行业企业都在想这个行业怎么办的问题，但事实上回过头再想想，如果科技越发达，通常意义的地产含义是越来越小的。

因为现在的房子很多，无论是做地产还是科技，是为了最后的消费者，所以有的时候，可以想想，科技+地产，而不是地产+普及，如果从这个思路出发的话，也许地产企业是有很多房子的，但是科技企业是要给人创造人居生活的，那家企业也许会说，我要给消费者创造一点生活，顺便弄点房子，没房子没法创造他的生活，这时候地产就成为排名第二的了。把科技放在前面，也许对很多地产企业来说，利用现在已经有的条件，有可能找到第二条的路，这就是这个企业已经耕耘了五六年，没有再去建一平米的房子，而去找到未来的生活方式之路的一点点思考，谢谢。

姚科：张总讲到了，哪个在前，哪个在后的逻辑，也是产业发展的轨迹。张总还提到一个关键词，就是乡村振兴，特别是在广阔的乡村，也在十四五的大规划里，农村广阔天地大有作为，时间关系，无法再听嘉宾的热烈观点，我们也听到了朝科技方面，产业方面，还有很多的想象空间，特别是在未来的这十年会发生着重大的革新，随着时代的变革，我们将抓住科技，拥抱未来，谢谢各位嘉宾。