民生服务第一股,新希望服务「3658.HK」今日港交所上市

观点地产网

2021-05-25 14:20

  • 新希望服务控股有限公司(简称“新希望服务”,股票代码3658.HK)正式在香港联交所主板挂牌上市,农银国际为其保荐人,至此物业行业资本阵营已有46家。

    5月25日,新希望服务控股有限公司(简称“新希望服务”,股票代码3658.HK)正式在香港联交所主板挂牌上市,农银国际为其保荐人,至此物业行业资本阵营已有46家。

    此次上市,新希望服务同时吸引了Neptune (贝壳)、Green Better(小米)、CSIIL(中国四川国际投资)、Peak Re鼎睿再保险(复星国际)、Keltic(深圳凯尔汉湘实业)以及Golden Star六家基石投资者认购,可见其长远价值被看好,而3.8港元/股的定价,给到投资者较为可观的上升水位。

    物管股被长远看好,“现金奶牛”释放光热

    目前,我国物业管理行业呈现出规模大、增速高的蓝海市场,预计2030年末市场规模将达2至3万亿元。而凭着物业行业存量+增量的发展路径、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红等商业模式特点,使得物业板块一度被称为“现金奶牛”,IPO动作也是频频出新,目前仍有17家物企待上市。

    自4月推出恒生物业服务及管理指数后,各物管股更保持平稳上扬态势,虽近期有众多强势新股分散关注,但新希望服务仍然成功赶上了这趟热门专列。

    “小而美”的潜力股,跑出非对称竞争优势

    2014年,彩生活服务敲开香江资本市场的大门,到今天,在管规模排名前20的物企有超70%已上市,且规模基本都破亿方。后续排队上市的物企大多以中小型为主,抛开规模因素,同质化竞争激烈的情况下,物业企业的服务质量、业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。作为“小而美”的新希望服务,如何跑出速度?

    58.23元/㎡,40%,103.6%,突显增长潜力

    从招股书中可以发现新希望服务几个亮眼数据:2019年以每平方米58.23元的收益,在物业百强中排名第8;公司近三年整体毛利率水平均在40%以上;民生服务的业绩从2018年的2830万元增至2020年的1.17亿元,复合增长速度高达103.6%。几个数据已经足够体现新希望服务强劲的增长潜力。

    内生+外生增长加持,带来增长确定性

    截止最后实际可执行日期,新希望服务的在管楼面为1141万平方米,截止2020年12月31日,已订约未交付的还有508万㎡,占现时在管楼面的44%。同时,依托新希望地产的稳步增长,为新希望服务提供了一个收益来源稳健的优质在管物业组合。以上内生条件,都加强了未来业绩增长的稳定因素。

    对于物管公司成长关注的第三方扩张能力,新希望服务也有一套系统的打法。一方面仍会主要巩固在成渝及华东的市场地位;一方面强化对医疗设施等高盈利潜力业态的拓展;亦计划将全球发售所得款项净额的70%用于投资收并购。虽然新希望服务外拓起步时间略晚,但2021年截止实际可执行日期即成功独立获得12份物业管理服务合约,由此彰显的外生能力,对业绩增长带来护盾。

    围绕民生的服务生态,跑出增值优势

    因具政策支持,物管行业的中期展望变得更为正面,加上城市服务及新的收购机会,一个高复合增长率的未来正被预见,其中增值服务成为第三方扩张能力外的另一焦点因素。

    目前,上市物企的增值服务主要围绕零售、美居、传媒、房屋经纪等方向,但始终存在细分商业模式待完善、增值服务渗透率待提升的问题。这其中,供应链是关键影响因素,而这恰好就是新希望服务的优势。

    以农牧、食品和乡村振兴为主体的新希望集团,在乳业、食品、快消等民生领域有完善的产业链和供应链,让新希望服务能迅速进行上下游整合,再以细分领域的标准进行运营,满足业主及住户等在公共空间购物、旅游、娱乐等多方面需求,实现民生服务组合多元化,形成特色发展能力,前文提到的近三年103.6%的高复合增长率就是最好的证明。

    强化智慧与商业能力,稳步提升服务质量

    外拓能力、增值服务力体现投资价值,而智慧化和商业能力则表明成长性,提升服务质量。

    首先,是智慧化。当前几乎中大型物企都有智慧服务平台,但平台服务的针对性和完善性皆有待进一步增强。新希望服务的“晚入学”,在行业大环境中并没有落后。最近,公司就与小米达成战略合作,在智能家居服务层面,完善拎包入住的智慧生态。同时,新希望服务还部署AI智能算法,开发社区级智慧生活服务平台,逐步实现自动识别通道占用、高空抛物、外来侵入等异常情况,为居民提供一站式社区周边服务。再加上常规的人脸识别、中央集控等系统,提高服务质量,推动精益管理。

    其次,是商业运营。一般说来,商业的毛利润率普遍比物业高,而新希望服务便是一家商物一体的综合性物业管理企业。在服务内容里,就包含商业市场研究及开业准备、商业管理服务及营销推广服务、商务物业租赁服务等内容。而在招股书中,新希望服务还计划发展社区商业服务,打造15分钟生活圈,带来4+X社区业务组合,为客户建立消费者中心、生活中心及社交中心,完善居民的生活场景,形成一个服务美好生活的闭环,自然带来服务质量的提升。

    在上市仪式上,新希望集团董事长刘永好先生表示:“物业服务是一项长周期的、朴实的事业,要稳定地做出可持续价值,需要不断提升社区服务和商业运营能力,真正成为一个能服务客户美好生活、服务社区美好生活、服务城市美好生活的民生服务运营商”。

    审校:钟凯



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