REITs前夜,产业、物流园区资产证券化探索与突破

观点地产网

2021-04-24 23:35

  • 值得关注的是,基础设施REITs政策出台成为年内的一件大事,产业园区和仓储物流被涵盖在政策范围内,一旦正式落地,将增加市场资本供应,物流地产的流动性也会得到有效提高。

    (2021年4月25日)过去的一年中,各行各业均受到新冠疫情不同程度影响,但得益于防控工作的快速推进和常态化,国内经济活动得以快速重启。

    数据上看,二季度GDP增长3.2%,已经由负转正;三季度增长4.9%,四季度增长6.5%,呈现阶梯式上升;全年GDP达到101.6万亿元,同比增长2.3%,成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

    值得关注的是,基础设施REITs政策出台成为年内的一件大事,产业园区和仓储物流被涵盖在政策范围内,一旦正式落地,将增加市场资本供应,物流地产的流动性也会得到有效提高。

    从发行REITs的资产条件上看,要求项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力和较好的增长潜力,规定上有效排除了部分经营不善的园区资产。

    从现有信息来看,东湖高新、招商蛇口、上海临港等园区企业都已经早早进行了相关的申报工作,对于公募REITs表现出了相当大的积极性。

    除了这些产业园区企业外,菜鸟网络、京东物流、苏宁物流等物流地产企业也都申报了第一批基础设施公募REITs。

    观察当前物流市场,物流园区的盈利模式明确,现金流相对稳定,比较符合发行公募REITs的条件。

    对于一些自持物流园区的电商企业来说,扩大规模的需求是明确且迫切的,但自建仓储对财务的影响也是现实存在的。公募REITs的推行正好能缓解重资产对财务造成的压力。

    国内的物流地产商如万纬物流、苏宁物流、宝湾物流等都曾发行类REITs产品,如宝湾就是比较新的一个例子。宝湾在2020年年末成功发行的华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划,总发行规模18.5亿元,底层资产为上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园,两个物流园区地理位置和资产质量都相当优秀,运营能力也较为突出,很好体现了REITs“强资产”的属性。

    这些类REITs的实践是非常行之有效的尝试,能为国内市场积累更多交易设计与商业运营层面的经验,但也要意识到这类型产品距离成熟市场仍有一定差距。因此不管是传统物流地产发展商,还是自持仓储的电商企业,都不仅仅满足于类REITs和ABS等产品的发行。

    在资产交易政策方面,REITs是转让所有权但保持运营权的较好金融工具,能够满足产业园区和物流园的持续稳定经营的需要,同时也可以实现资金回收。

    不过,实践中面临着资产交易的政策瓶颈,不同部门之间的指导意见尚未明确,审批效率亦有待提高。另外,公募REITs作为国内全新的一种融资工具,配套税收政策仍有待建立。

    可以预见,中国内地市场首单公募REITs很大几率在2021年诞生,哪一家企业能尝到“头啖汤”,成为市场关注焦点。

    在新环境之下,产业和物流的运营商该如何应用公募REITs去盘活手上资产?轻重资产应该如何取舍,产业的现金流如何稳定?收并购火热,物流地产的投资机遇在哪,我们能从外资发展商身上学到什么?新消费潮起,仓储物流如何适应新形势?

    2021年5月18日,观点地产机构举办的观点学徒计划将启动线上季,产业和物流领域的践行者将共同分享对两个行业的真知灼见。

    撰文:黎浩然    

    审校:劳蓉蓉



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