商业变迁

观点网 •

2020-09-12 23:30

从广州到香港，再到上海，商业地产人的追求始终未变！

第一站：广州——千年商都的基因与传承

2013年，地产行业的前景未如想象中乐观，尽管销售市情火爆，但泡沫论四起，房地产调控政策再次密集发布。随着城镇化进程的推进，商业地产迎来了快速增长的空间，不少地产开发商也纷纷转型，试图打造出亮眼的品牌。

这一年，同时也是观点商业年会的开端。首届观点商业年会在广州正式召开，聚焦商业地产的未来与前路探讨。

广州作为千年商都，在国内商业发展史上的地位不言而喻。早在清政府时期，广州就已经是全国最大的贸易港口，“一口通商”时期十三行的兴盛更是让广州的海外贸易得到空前的发展。

商业贸易的往来与历史的铺陈，让这座城市的商业基因悄然壮大。

百年沧海，桑田不变。待到新中国进入改革开放时期，广州在商业方面的发展更一直领先。内地第一座超大型的购物中心“天河城”正是诞生于此——学习香港太古城的经验与路径，自1996年问世起一直弥久不衰。

2005年，一街之隔的正佳广场开业，随后太古汇、万菱汇、天环广场等一个又一个的标杆购物中心相继落地于此，“天河商圈”成为了广州商业的地标。

商业地产从无到有，再到各自的模式与经营策略的摸索，这是一个成长的过程。

彼时，中国房地产业协会副会长朱中一在论坛中表示，商业地产还处于探索和发展阶段。十几年来，从事商业地产开发运营的企业积极探索，有的已经形成了自己独特的经营模式，比如像万达的租售并举的模式，国贸的以商业物业出租为主营业的模式，另外还有绿地专门开发超高层的模式。

尽管商业地产发展势头正猛，但如何继续长远走下去，保持健康发展，也是需要行业深思的。2014年，互联网电商热潮侵袭，新模式与新理念的发展如火如荼，传统与创新的冲突也愈发激烈。随着互联网日益发展，业态定位与运营管理在商业地产中已上升到更重要的位置，而体验则成为几乎所有人的共同选择。

加之市场面临着商业地产发展过快的担忧，整体供应量过大以及经营同质化等问题，如何将新潮流与商业运营结合，并成功带来肉眼可见的营业增长，是业界思考的一个重要方向。

根据当时有关研究机构显示，截止2013底，中国20大城市商业地产总存量达到6461万平方米。

2014年继续在广州举办的观点商业年会，给予了市场一份关于互联网时代商业走向的答卷。时任新城控股高级副总裁的欧阳捷表示，购物中心受到了方方面面的挤压，也在由购物型向体验型在转变，由目的型消费向无目的型消费转变。新技术与新媒体的推波助澜以及电商的挤压，都促进体验式购物的蓬勃发展。

中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云则呼吁，如果把体验型消费作为商业地产的救命稻草，同一条街区全都是儿童体验消费，全都是海洋馆，势必就会出现同质化竞争，“差异化经营才是我们的方向”。

作为商业地产的弄潮儿，广州商业发展一直紧跟时代变化，同样也是位于标志性的“天河商圈”，10周年的正佳广场进行了第三次的大转型，将定位调整为“家庭时尚超级体验中心”，通过调整业态组合比例，增加轻奢品牌、餐饮等占比，并将科技艺术等元素引入，最大化地为消费者提供体验之感。

同年，优衣库华南最大“全球旗舰店”开业、番禺万达广场开业以及第一个落户在一线城市的广州万达城（时称）奠基，足见广州这座城市的魅力与商业步伐。

第二站：香港——现代商业的标杆与模板

提到国内商业发展的标杆与模板，大多数人会选择百年开埠的香港。

现代香港经济以服务业为主，在经过长达百年传承后，形成了浓厚的商业氛围和高度发达的商业体系。在这个发展过程中，百年传承和沉淀下来的经验与商业知识，是不少内地商业的启蒙与取材对象。

早在1998年房地产市场化开启，具有敏锐商业嗅觉的港资房企就将成熟的经验与雄厚的资金带到内地，纷纷布局商业领域，并在核心一线城市的中心区域打造不少优质的商业标杆，如在1999年底开业的上海港汇恒隆广场。

起步于广州的观点商业年会，2016年开始将会议举办地定在香港，这个国际性的金融与商业中心，并聚焦“中产时代的潮流”。

1966年，海运大厦第一期正式开幕，这座位于尖沙咀邮轮码头及中港城码头旁、由九龙仓开发的购物中心，基本上是香港乃至全亚洲第一个最早建成的购物中心，算是当代香港商业故事的开篇。

将目光投向另一端的新加坡，在二十世纪六十年代中期，新加坡的乌节路市中心的商业才刚刚萌芽，日本购物中心的先驱者还在研究欧美的经验与模式。

一直以来，港资企业以精细化的运营、稳打稳扎的开发节奏、成熟的管理体系以及卓越的模式，成为不少内地房企吸取经验的来源。

在香港，有森林般的摩天大厦，也有让人流连忘返的购物圣地。同一条街上，可能走走几步就是一个购物中心，尽管重复度高，但运营商们善于利用自身特色与产品定位形成优势，发挥聚合效益。为了吸引客流，通过与地铁合作开发的模式，为消费提供更多便捷条件，也在引流中提高营收。

先于内地起步的香港商业地产，往往有许多独特的运营经验。在2016观点商业年会的游学分享中，恒隆地产董事长陈启宗就表示，大部分市场参与者均以高价买入以求更高价卖出，但市道无常，一旦暴挫便殆无缓冲。对于恒隆自身而言，除了把握时机，其一直奉行“地段、地段、地段”的金科玉律，即只买最佳位置的地块，这也是其区别于大部分竞争对手之处。

“恒隆决定做商业地产，而且要做高档。因为低档的购物商场谁都能做，高档的不一样，需要很多经验，对地点、设计的要求，知识含量也很好。”陈启宗尤其强调，做高档商业房地产，要么持有，要么整售，分单位出售是不可能成功的，“一定会死掉”。

商业地产运营的逻辑正是如此，适者生存，只有把握运作规律，才能在激烈的市场竞争中占得一席之地。

香港，除了极其浓厚的商业特色，同时也是世界金融舞台的中心之一。2017年，我们聚焦“资本时代”，并走进港交所，开启商业与资本的寻路。

毕打街是香港证券市场的起点，1850年左右，外国证券经纪人聚集在街边的钟楼下进行股票交易，形成了香港证券市场的雏形。1891年，第一个正式的证券市场“香港会”成立。如今167年已过，在离毕打街600米不到的中环交易广场，港交所已经耸立多年。

作为金融枢纽，港交所是资金流动的平台，也是资本化的一个缩影。商业地产的发展，离不开资本的运作。资产证券化、基金、REITs等金融产品，都能为激活资产价值，为持有性的商业运营提供现金流支持，在资本运作中实现价值释放。

时任万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业在2017年观点商业年会上表示，商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估，这是我们一贯的观点，所以要把真实的现金流创造好。

第三站：上海——中国商业的现在与未来

上海，作为一个国际化的大都市以及商业中心，可谓是中国商业发展的先锋。

1917年中国第一座自建的百货大楼——先施百货拔地而起，兼具百货、酒楼、旅馆、娱乐于一体，引领当时时代之风潮。1918年开业至今已有一百年的永安百货，既是时代的符号，同时也是当年时尚潮流的先驱。

在时代的变迁中，上海逐渐出落为国际都会，标杆性的购物中心先后落地，为国内商业极为密集的城市之一。商业运营的碰撞、存量资产的挑战与机遇、资本运作的创新与魅力，都在这里得到了充分的展现。

2020年一场突如其来的疫情，让商业地产受到沉重的打击，但极强的市场生命力，让这个城市的商业色彩依旧亮丽。