2020房地产商业模式表现报告

2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告​》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告》包含19个报告，以下为《2020中国房地产商业模式报告》。

随着市场环境转变和竞争态势加剧，过往房地产行业高毛利、高周转、高杠杆的时代渐行渐远。如何在新时代里转型，对旧商业模式进行创新，已成为了众多房企关注的焦点问题。

2021房地产商业模式表现研究成果名单中，以产品独特性、革新生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个为研究体系，研究出那些在2019年度有着独特商业模式，并在市场竞争中领跑的房地产企业。

2019年，融创给市场呈现的是一幅“冲劲很足”的形象，尤其在并购方面。从开年126亿元收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目，到年尾153亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权，这几项大宗交易使得融创成为市场中的焦点。

相比于传统拿地、开发到出售，融创似乎更加倾向选择并购交易，快速获取大量优质土地资源和在建项目。在整个并购流程中，融创通过背景调查、市场估值、内部收益率等测算手段，确保了并购的合理性及盈利性。

目前，融创通过并购等方式布局了地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大板块，多元化、多维度发展。在加大各个板块投资同时，融创也时刻注意资金使用效率和财务安全，其净负债率在2018年下降53个百分点，并保持着逐年降低的态势。

与融创类似，万科在巩固传统住宅开发基础之上，延伸并发展物业服务、商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假等新业务，力图从中寻找和构筑第二条增长曲线。

虽然很多房企也像融创、万科一样，在未来发展蓝图上勾画出了商业地产、物业管理、长租公寓、养老等多个新业务板块，但很少有某个新业务板块可以跟融创文旅、万科物业相媲美。华润置地的商业物业或许是个例外。

华润置地从创立初期就确定了多元化业务方向，确立了“2+X”的商业模式，即坚持销售物业及投资物业两大主营业务，同时积极拓宽城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业地产等业务发展模式。

值得注意的是，相比传统的物业销售，华润置地投资物业业务显得更为出类拔萃。

华润置地投资物业涵盖购物中心、写字楼、酒店等多种业态。2019年，投资物业实现租金收入约124.23亿元，按年增长29.7%，是国内租金收入最高的房企。

投资物业增长大部分得益于运营良好的购物中心，目前华润置地已经打造出了包含万象城、万象汇/五彩城、万象天地的购物中心产品线，已开业购物中心超过51间。其中2004年开业的第一间购物中心深圳万象城，现在年租金收入已超过10亿元，成为了购物中心行业中的领跑者。

除了业务发展方向选择之外，打造符合市场需求且独具特色的产品，无疑也是商业模式中重要的一环。在打造独特性产品方面，朗诗绿色集团在众多房地产企业中可谓独树一帜。

作为国内领先的绿色开发商，朗诗绿色集团造房遵循总资源消耗最小化的原则，专注于打造节能、环保、智能的绿色建筑。

截至目前，朗诗绿色集团先后进入南京、上海、苏州、无锡等城市，累积开发上海朗诗绿色中心、南京朗诗钟山绿郡花园等119个绿色科技地产项目，开发总面积逾1900万平方米。

说到产品特点，还有一个需要提及的企业是中锐投资集团。中锐投资集团以教育事业起家，并于2002年主导苏州国际教育园区3.5平方公里的开发建设后，开辟了“教育+地产”双轮驱动的独特发展路线。

中锐投资集团通过旗下地产平台，发挥拿地优势成立学校，同时凭借良好的学校运营管理能力，形成教育品牌，并促进了地产业务发展

2019年11月6日，中锐集团与烟台市政府签署合作协议，携旗下教育集团的“华顿”品牌入驻，打造中锐“烟台华顿外国语学校”。这次合作协议，凸显了对中锐集团教育产业导入能力的认可。

为了支撑“教育+地产”双轮驱动发展，中锐投资集团还打造了优质地产基金平台——睿泽资本，并重点发展海外地产投资基金以及教育产业上下游投资、收购业务。目前，中锐投资集团在澳大利亚悉尼、布里斯班以及美国洛杉矶等城市投资了多个项目，累计开发面积约1000万平方米。

（以上为系列报告之一，如需阅读《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告》全文，请进入报告专题下载查阅）