2020房地产管理与团队表现报告

2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告​》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告》包含19个报告，以下为《2020中国房地产管理与团队报告》。

过去这一年，房地产行业依旧风云变幻，传统住宅的光彩正逐渐褪色，在政策的指导下，维持房地产市场稳定，成为了当下乃至未来一段时期内房企生存的风向标。

稳定实质上是“双向调控”，部分城市也依据“因城施策”的原则，制定了不同力度的人才住房扶持政策。

在严峻的市场环境之下，房企若想在汪洋大海中安稳前行，首先离不开的是一个高效的管理团队。

而在芸芸房地产企业中，有哪些宝贵的房企管理经验值得我们学习？有哪些标杆房企管理团队值得同业者们仿效？又有哪些先进的模式与经营理念引领行业之先？

作为卓越指数·2021年度房地产卓越企业表现的一部分，2021房地产管理与团队表现，旨在表彰过去一年通过团队的建设与打造而博得行业认同和学习，以及在团队构建和打造上有卓越成就的企业，研究指标包括团队建设、管理模式、领导力与执行效率等。

万科之所以有亮眼表现，离不开背后合理有效的人事改革行动，即“大江大海”计划。

2019年，万科对组织架构中的业务线进行了扩展，增加了教育BU。于当年5月份，万科还调任南方区域首席执行官张纪文负责教育业务，首席财务官孙嘉接任南方区首的位置。

伴随着业务、组织结构的调整，上述人事变动只是其中冰山一角。从2019年5月底薛峰从厦门万科总经理调任广州万科总经理开始，万科接连调整高管职位，于两个多月内发布了14条人事任命。

一系列职位调动主要以内部调配、跨区域流动为主，也是万科推动“大江大海”计划的结果。简单来讲，“大江大海”计划主要包括明确能力需求、激发内部人才流动以及寻求外部市场人才，是万科明确提出战略转变、事人匹配的产物。

万科希望通过得到业务发展的能力拼图，再根据能力拼图去找合适的人。

除了内部高管区域换防之外，万科也适当精简了部分基层员工，主要体现在包含新业务的房地产开发系统上。据年报披露，房地产开发系统员工人数从2019年中期12699人变为12080人，减少619人，由此产生的辞退福利近1421万元，比2018年同期增加超过500万元。

与万科大刀阔斧进行改革不同，相比起规模，作为央企的五矿地产更看重的是盈利能力和稳健经营。

布局策略上，五矿地产还是坚持“4+X”的布局：即深耕华北、华东、华中、华南区域已经有牢固业务基础的城市，再加上其他一些新的区域。

近三年间，随着布局重点区域南下，五矿地产购置的土地更多集中在香港、南京、广州、佛山、武汉等城市。尤其是在大湾区项目上，五矿地产通过增资或出售转让多个项目公司股权，来引入合作方，从而摊薄项目的风险以及资金压力。

拿地模式上，五矿地产一直保持理性，抓住时机合理出击。同时结合控股股东五矿集团的产业优势及与政府的良好关系，继续开拓新的拿地模式。

随着2019年部分政策的边际松动，董事长何剑波认同楼市回暖会导致土地市场上行。于是，五矿地产于2019年作出了动用权益资金60亿元进行投资买地的打算，并一如既往地寻求其他合作方共同开发，且推进过程中会根据市场和机会的好坏做出调整。

此外，五矿也在积极推进并落地了包括成都大邑“未来生态城”项目和惠州客运北站TOD二级开发项目在内的产城结合、高铁新城建设的新拿地模式，这种产城结合创新拿地模式也逐步为其分批锁定低价土储。

不同于2018年“坚决遏制房价上涨，往下打”的概念，2019年政策基调是“稳地价、稳房价、避免大起大落”，这为房地产企业的发展营造出一个稳健的外部环境。

在此之下，五矿地产积极推进产业地产业务的同时，一方面能够做到充分利用自身政策资源，合理进行战略投资，参与到区域的产业导入、产城融合和城市运营当中；另一方面能够把握好招商、资金和盈利模式的关键节点，建立起一套长期的良性发展的产业投资运维系统。

（以上为系列报告之一，如需阅读《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告》全文，请进入报告专题下载查阅）