卓越指数· 2019年度房地产企业表现报告发布

陈诗涛：各位来宾下午好！因为时间关系，请允许我以卓越指数· 2019年度房地产企业表现报告的发布来表达我对大家到来的感谢与欢迎。

现在我正式发布2019年度房地产企业表现报告，大家桌面上已经有全文的报告，因为时间原因，我只会做简单的点评，详细报告大家参阅桌面上的这份报告。

过去一年房地产风云变幻，稳中求升是一个市场的主调，所以过去一年我们说是艰难的一年。但同时也是充满挑战与机会的一年。唯有卓越的企业才可能在强强比拼中活下来，成为行业的领先的标杆，这也是卓越指数·年度房地产企业表现的创立初衷。

市场综述，我们从三个方面做一个概括，首先是宏观印象，我们给的关键词是“改革40年和房地产、调控常态化和因城施策、稳定”。

大家看这张表，过去30年中国房地产的变化，增长了1.4亿倍，GDP规模增长是73.95倍，房地产的发展速度比国民经济的发展速度快得多。我们看全国商品房销售额变动趋势，每年以1万亿元的速度直线增长，2018已经到达了最高峰。

行业扫描，我们的关键词是“坚决遏制房价上涨、活下去、回款、融资、创新”。2018年1—12月密集出台的重点房地产政策，我们进行了梳理，稳字当头。我们也看到去年一年销售均价渐趋平稳，房地产获利的利润空间缩小。另一个难题就是到位的资金捉襟见肘。

在土地上，大家会看到2018年房企的土地购置面积累计增速也出现了回落，而土地和钱之后就是人，在2018年房企高管离职人数刷新了5年新高，到10月份高管离职已经超过1900名。

所以在去年一年，寒冬中房企的融资图谱是八仙过海、各显神通，基本上是自筹资金、定金和预售款，还有上年的资金结余，这是主要的资金来源。我们看到未来排名靠前的房企更具规模优势，很多银行在2018年对借款的房企门槛提升，以往是百强，现在可能是30强、50强才有希望。去年上半年有14家房企中，恒大、碧桂园、保利的融资额最高，这上面14家行业占比在过去几年也有很大的提升。

土地观察方面的关键词是“并购、低溢价、流拍、赶场与观望”，去年流拍324宗，前年同期只有148宗。

2019年度房地产企业表现研究成果体系由以下构成：房地产企业表现，上市企业表现、地产销售金额、商业模式卓越榜、物业服务企业表现，产业地产运营商表现，还有单项奖等等。我们的统计时间是2018年自然年。

大家比较关心的是年度房地产企业表现指标体系，我们在运营指标方面占了50分，销售金额20分、权益金额15、总货值15分，土储和销售面积做了参考，管理指标15分，商业模式方面，产品独特性是4分，革新的生产方式是3分，营销方式与组织是4分，资金运用与融资是4分，品牌指标是10分，人气指数是10分。

对这个榜单做一个简单的排名，碧万恒再夺得前三，销售、权益、货值成为取胜的关键。虽然碧桂园提出提质控速，但是它的规模仍然很大，恒大也是有很大的规模。在Top10的阵容中有一些小的变化。千亿企业的规模利润、财务状况也有统计。

去年大家谈到的关键是融资，行业的总体融资成本相对2017年上升了三个百分点。这是去年内地上市房企和物业公司的统计表。

去年三四线城市的均价上上涨了10.6%，但是市场上基本上还是响起了回归一二线的呼声。

这是上市企业表现的指标体系，最重要的是运营指标的50分，拿了25分给财务指标，上市公司财务6个指标里面，毛利率4分，净利率4分，流动比率、速动比率各3分，负债率3分，净资产收益率是8分，管理指标、商业模式和品牌指数跟卓越100榜没有变化。

这是我们站在行业之颠的30家上市房企，排名前面的是中海、万科、碧桂园、恒大。

在过去几年，中海和万科一直在轮流占据榜首的位置。万科去年的净利率较2017年是有所提升的，我们看到它的财务费用也持续下降。这是万科历年的财务费用变化趋势。

在30强里面过千亿的房企过了26家，他们的利率平均增长都是转正的，ROE创下近4年的新高。但是还是会看到偿债能力转弱，高息率公司的债规模翻倍。资产负债率已经达到79.75%，这30家企业的平均净负债率达到了110.68%，较其它企业高得多。

细分到个体，净负债率低于50%的只有万科、中海、龙湖等等几家。

传统的渠道受阻，今年我们看到美元债海外融资规模大涨，这里我们做了一系列的表，大家可以详细阅读我们的报告全文。

这是销售前100强。在年底的时候我们做了一些微调。碧桂园是7000亿，之后是保利和融创，去年有4成房企超额完成了目标，其它的很多没有完成。

在中国房地产行业的发展历史中，很多外资和港资的企业一直担当了资本运营各方面的老师的角色，所以观点一直很注意这一块，一直在推出非内地房企卓越榜，在2018年凯德做了很多动作，出售了20个购物中心，收回84亿资金，投入到广州、上海。恒隆内地的物业达到35.77亿的收入，所以非内房企卓越榜，凯德、新鸿基和恒隆占据前三。

这是品牌价值表现。

管理团队卓越表现，龙湖是综合得分最高的，融创在业内以狼性文化著称，荣登榜眼。今天上午有60多位代表去了华润，华润是商业模式的冠军，大家可以看到它的很多优点和可持续的发展。

现在我发布中国物业服务企业表现。万科、彩生活、碧桂园、金地、龙湖占据前5。我们参考的指标是管理面积、管理项目、城市布局，财务指标、管理指标、品牌指标、创新指标以及人气指数。未来5年是中国物业管理行业最佳的机遇和窗口期，在规模和口碑上占据优势的企业会更有发展前景。在物业收入里面超过100亿的有万科，亚军彩生活以轻资产在行业里面占据前列。

这是我们做的点评，大家可以看看存量市场和物业的情况。大家也知道最近物业的上市潮，包括新城悦、佳兆业、永生生活、碧桂园等等，未来物业会出现并购潮。物业公司都在加强智能化与增值服务，管理面积最多的三家已经超过了6亿平方米。

现在发布的是2019年中国产业地产运营商表现，第一名我们给了招商，第二是临港，第三是张江高科，还有深圳的星河也是排名比较前的。我们入选的指标，选择管理面积、项目个数、入住率、经营收入、园区总区域等等指标。

产业地产分类非常多，大家有非常多的疑问，我们看2018年产业地产的政策，我们认为产业地产有几个模式，第一是销售为主的，比如说华夏幸福。第二是轻重资产并行，通过股权获利的，包括亿达这样的企业。第三是产业和金融结合的模式，比如说张江高科。第四是定制厂房和园区一级开发，大家看到的宏泰发展和联东U谷就是这种企业，大家各有各的优势。

这是区域榜，我们只摘取了4个一线城市发布了区域榜，区域榜在过去的一年，我们看到北京是外地和本地企业龙头斗，大洗牌，去年北京的销售面积同比下降了20.4%，上海是万科、绿地加融创，上海新增的供应量很多，但是整体的成交与2017年持平，2018年广州微降，保利广州占据龙头地位。深圳是很多外地的开发商借道旧改进入，万科、华润、龙光问鼎前三。

我们对9家典型企业做了专门的报告，深度解析这些企业为什么卓越。关于报告的全文，大家可以进入观点网下载，也可以参考我们的观点指数。可能我们的报告不尽完美，希望大家给我们批评指正。