对话 | 新商业浪潮 看得见的未来

主持嘉宾

黎振伟 世联行首席技术官

对话嘉宾

余英 宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁

何建华 福晟集团董事、执行总裁、福晟土地投资公司副董事长

王俊标 招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理

吴艳芬 华夏幸福副总裁、商业事业部总经理

符兹栋 首创钜大有限公司助理总裁

王媛媛 广州时代商业管理公司总经理

王海燕 合生商业集团商业事业部副总经理

黎振伟：欢迎各位嘉宾，我们这一场的嘉宾有7位。前面的演讲非常精彩，我刚入地产行业的时候是做商业的，没想到30年后还是回到商业，所以我们这个行业太有得做了，以后哪怕住宅没得做了，商业还是这么精彩，其它的论坛没得搞了，估计商业地产业是永远不会落幕的。

回到我们这个主题，我们有7位嘉宾，一共40分钟的时间，我们要严格遵守时间。

大会给我们的主题是新商业浪潮，看得见的未来，分了三个话题：第一，消费趋势的变化，第二，存量运营时代谁能抓住美好的未来，第三，互联网改变了世界，也改变了商业。我是这样理解这三个话题，第一个话题，我们的消费越来越多样化，他们要求实惠、重品质，我们的商业面对这些消费者，非常不简单。

第二个话题告诉我们，存量运营时代，运营是很难的，我们今天来到愉景湾，看到了经过40年的发展才有今天，我们国内的房地产如果按住宅开发的模式，是不可能做到这样的，但是问题是我们要改变，我们需要有一个更长的培育周期，同时要接受一个回收慢的过程。

第三个话题，互联网时代，这个东西更可怕了，它可以给我们带来很多新的科技，改变我们很多的消费方式，但是它也带来了很多更新快的问题，我们可能一个商场还没开业，可能就要变了。所以我把这三个话题叫做三大动力，也是三座大山。我们怎么化解这三座大山，去迎接三大动力呢？这就是接下来我想每一位嘉宾来探讨的。

首先有请福晟集团的董事何建华先生，我刚才跟何总沟通了一下，因为福晟是行业的黑马，发展很快，但是你们是以住宅开发为主的，我看到你们在2010—2020年的规划是要进入全国50强，要打造100万套住宅按照平均100平米计算，那就是1亿平米，在这么大的开发量里面，你们怎么考虑你们的商业配套，又怎么做商业配套，如何做创新？

何建华：余总太谦虚了，本来我也想谦让，让后面的人先发言的，因为我今天也是来学习的。

福晟集团以住宅为主的业态，是地产+建筑，以建筑板块为主，我们收购了福建的六建，这是一个1950年成立的国有企业，我们2006年收购的时候，年产值是15亿，今年能超过600亿，这是在建筑方面。这些年我们做住宅的，大家知道从规模到现金流，大家也尝到了甜头，但是随着市场下行以后，我们也在思考，打造一个综合性的企业，还是要有一些好的资产。前些年我们开始探索，我们做了一些小的商业，比如说写字楼，我们在福建的福州有4栋写字楼，都是自持的，在湖南长沙也有项目，在上海我们也收购了海航的一个项目，也有部分商业。我们在深圳前海也有投资，所以我们把这一块也是作为未来的重点打造。

我今天来也学到了很多的东西，特别是刚才华容总和欧阳总的发言。

我分享两点，第一，这个市场永远是存在的，追求一个新，刚才主持人也提到了，我们这一组讨论的是新，一个是产业新，还有一个是客户新。体验式消费和欧阳总刚才讲的未来的新的商业，这是一个很大的亮点，未来的前景是很大的。

第二，对福晟来讲，我们还是比较谨慎的，我们还是看地段，看人口和产业的。选址是非常重要的，对我们做住宅做了25年历史的企业来讲，我们想做商业，但是一直非常谨慎，不过我们对未来还是非常乐观的。

黎振伟：您还是没有点到最根本的，您又乐观又谨慎，我知道您在思考，希望明年在这个时候您能谈谈您的创新点。

下一位是招商蛇口的王总，刚才看到您听的那个模式我很兴奋，招商蛇口在蛇口发展了40年，愉景湾在香港发展了也是40年，现在你们的发展真的是非常迅速，这么迅速的规模，你在蛇口做了40年，在到外地发展的时候，怎么面对刚才说的三座大山呢？在现在这个时代，我们的发展还能这么快吗？应对外界的变化，招商蛇口的模式要如何调整呢？

王俊标：我们在全国有大量的已开发、待开发的项目，到2020年我们会在20个城市有30个以上的商业项目，大概开发面积300万平米以上。

现在市场最大的变化是消费者在变化，消费者变化之后需求跟着变化，我们因应这种新的需求，客户需要定制化、专属化的解决方案，面对这种客户群体的细分，我们才推出花、海、汇三个产品系列，来应对不同的客群的需求，来做产品的细分。

比如我们的汇港产品线，我们是以艺术空间打开商业空间和建筑空间的界限，创造一种更加好的体验感，我们打造屋顶花园，12米高的双层铺，这都是体验感非常好的。

对于存量市场，我们目前也一直在思考，尤其是我们国有企业，如何对现有的存量项目进行重新包装、重新定位，符合新的发展需求，达到优化布局，做到提质增效，这是我们招商蛇口商业要考虑的重中之重。

我们在这一块也有很多的案例，比如说我们的意库产业园区，我们把这个园区整个拿过来，里面有一些公寓、酒店、文化长廊，有一些IP，既能满足周边的居民需求，又有一些文化的内涵，类似愉景湾这样的地方，是非常舒服的，人人都很向往这种地方，我们这种场景做得是很到位的，也成为行业内学习的标杆和典范。

在互联网方面，目前招商蛇口是用开放、积极的心态拥抱互联网，包括改变跟顾客、消费者的沟通，包括跟供应商的合作，我们集团所有的办公的协同，现在在外面出差非常轻松，全部是移动办公，协调的效率很高。以前大家都会认为国企效率低，其实我认为我们的效率很高，每一个文件从发起到审批都是非常快的，这也可以加快跟我们的消费者和供应商的连接。

黎振伟：我们之前也到招商蛇口进行了学习，我觉得您刚才演讲介绍的更多的是给人展示的规模的宏大，现在您讲的是精细的细分，存量物业的改造，还有互联网的更好的思路，这方面更多的就不是大规模的发展，它是以运营和创新为引导的发展方式，这种方式很重要。为什么我特别强调这个东西呢？未来的商业不可能再像过去那样建那么多的房子，运营是更重要的东西。

第三位嘉宾是来自华夏幸福的吴艳芬女士，我最早了解华夏幸福的项目是固安产业园，我觉得它和愉景湾有点相似，也是你们的第一个项目，也是最好的项目，这个项目可以简单给大家描绘一下，我们是如何面对这三座大山的，在新的项目里面我们也能不能都做到这样呢？如果再做又应该怎么变呢？

吴艳芬：大家下午好！我们的商业在整个市场来说还是比较新的，因为随着产业新城的发展在慢慢地做商业的布局。

到现在为止我们也开了几个城市，比如说环北京的，我们在固安的项目，还有廊坊大厂附近的项目，还有环上海的项目，所以我们的布局是围着产业新城，然后在做都市圈的商业。

现在我们也做了很多产品线的细分，比如说在固安我们有城市中心级的项目，我们服务于整个城市的项目，也有我们的度假型的项目，像刚才很多嘉宾讲过的，大家在消费领域当中其实也在很多的细分，一方面是从不同的时间段，不同的年龄，以及不同的角色下的细分。

我们最近做的文旅的微度假的项目也是比较有意思的，因为它是都市经济圈，我们希望固安新城的这些人在周末度假的时候，他的商务需求、全家人的需求，以及北京周边的非常多的家庭人口，他们也会到我们这边来做周末度假，我们会给他们提供满足需求的服务。

我们还没有面临像行业那么强的三座大山的竞争，我们本身就是自己产业新城内的商业。我们也有很好的发展逻辑，比如说我们有多少人，在这个人的细分当中，他有什么样的需求，我们就对应建什么体量的商业和建什么类型的商业满足他的需求，所以我们这个发展是一个比较良性的情况。

按照过去的开发逻辑，我们不但满足了产业新城向下居民发展的需求，同时在商业回报率方面也是比较正向的，所以整个我们的商业资产来说，因为我们有大的模式，同时也有比较好的发展的逻辑，所以说整个来说，我们整个数据还是高于行业平均发展水平的，这也对未来我们再去布局更多的产业新城也带来了一个比较好的数据的支撑。

所以在这个情况下，我们更多的是打造产品线，打造我们的团队的经营能力，所以这三座大山对我们来说，练内功是一个比较大的我们要挑战自我的方面。

对于固安来说，我们的商业单店的表现都是比较好的，比如说我们有很多零售品牌首次进入固安，我们的很多合作伙伴一开始是比较忐忑的，担心我们能不能带来他们想要的投资收益，但是从一开店开始，他们跟北京最好的单店相比，他们的坪效一点都不差。

这跟我们的投资也是有关系的，人有多少，我们做多少体量的配比，这是比较良性的，尤其是我们新开的固安的微度假的项目，因为它的体量不大，它拥有比较天然的景观和比较好的地缘优势，我们离北京非常近，距离天安门大概不到50公里的路程，距离非常近，交通也非常便利。所以在这种情况下，我们的项目开了之后，坪效就非常高，而且很多人把它当成非常好的度假的场所。

还有我们在嘉善的项目，还有我们正在拓展当中的合肥的项目，都有很好的表现。最近在发力的跟希望带来高增长的就是我们的微度假型的文旅的项目，也希望跟行业的同行们有更多的交流机会和学习的机会，带来更多的新业态。

黎振伟：固安是我们国内房地产的一个典型的模式，刚才我留意到吴总特别强调微度假，跟愉景湾有点相似，我们今天去看愉景湾，他们说这里的商业地产也是以度假为主的，千万不要搞成大商业。像你们这种新型的城镇做商业，一定要注意不要做的哪几个点？

吴艳芬：我们的时间也比较短，也在摸索的过程中，建立商业团队也不过是几年的时间。我觉得第一个建议是体量不要一下子过多，因为是新城，它聚集人口是需要一定时间的，它的人口复杂性和导入人口的速度都是需要商业不断培养的，商业和导入人口，包括产业，它是正向互相促进的情况，所以我们的经验就是不要贪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作。

所以我们投资的项目，更多的是细分市场，而不是一下子建一个大而全的项目，这是我们的一个经验。第二是你有一个稳健的，并且有一个长周期计划的公司的支持，这也是比较重要的，不要说今天做了，明天又有一个什么样的变化。

第三是团队的稳定性，这是目前整个商业行业比较大的问题，我们通过常青藤的系统的培养，通过核心高管的激励计划，使得我们平均的司龄远远高于市场的平均水平。所以团队经营的一个稳定性也带来比较好的收益。

黎振伟：吴总总结了三点：第一，不要求大，第二，一定要有一个长远的支持，第三，稳定的团队。我们今天到愉景湾参观，我也特意留意了他们的员工，很多都是工作了十几年的，这一点很重要，如果没有这个东西，我相信它也做不好。

黎振伟：下一位嘉宾是首创钜大的助理总裁符兹栋先生，去年我们也看过你们的奥特莱斯，您可以介绍一下你们的商业怎么面对三座大山？

符兹栋：我们发现现在的市场有一些变化，我们预计到2021年消费者市场的规模会达到6.2亿美元，中国仍然是世界上发展最快的一个消费市场，消费崛起的主要是富裕的家庭和年轻消费者的消费习惯的变化，还有线上线下融合的消费，这是现在的一些变化情况。

我们的奥特莱斯不像以往那样你需要开车一个小时才到，我们也在推出我们的3.0，我们的奥特莱斯开始进入城市，我们的奥特莱斯不再是一个单独的奢侈品聚集的商业项目，我们也有很多的其它的项目，包括有消费体验的项目，跟传统的奥特莱斯还是不一样的。

黎振伟：这个不一样的根本在哪里？我们到国外的奥特莱斯都是买折扣的名牌，国内的折扣名牌往往不多，所以国内的奥特莱斯跟国外的奥特莱斯的差别比较大。

符兹栋：国内的奥特莱斯的发展速度比较快，我们的业态还是比较接地气的，综合多方面考虑，是比较适合中国消费者的消费习惯的。

黎振伟：你能否介绍一个在国内做的最好的奥特莱斯，值得我们去看的地方。

符兹栋：全国排名第三的奥特莱斯是我们在北京的房山奥特莱斯，消费是排第三的，品牌和业态的组合都非常丰富。

黎振伟：我们下次一定要去看看。

黎振伟：下一位嘉宾是广州时代商业管理公司的总经理王媛媛女士，王总跟她的公司有一样的特点，就是锐意创新。我刚才跟王总交流了一下，我说住宅创新很容易，但是商业的创新是不容易的，因为它的特点、规律决定了，它是快不了的，需要慢慢培育。时代地产这么一个锐意创新的企业，怎么去看商业创新呢？你们有什么成功的实践或者案例？

王媛媛：珠三角的很多的朋友对时代地产是比较熟悉的，我们是一家聚焦在大湾区发展的企业，而且我发现主办方今天也把我们有相同基因的企业放在一起，包括我们和福晟一样，我们都是做地产出身的，做了20多年地产，这几年我们也逐渐把商业作为我们的战略发展的板块。

创新这个词很长时间都会觉得是时代地产的基因，确实我们在做地产的时候有很多的创新，比如说我们的产品创新、营销创新，我们在市场上有非常多的项目的营销都脍炙人口，比如说时代花生、时代糖果，这一系列的推广。另外就是我们的品牌的创新，我们有时代的美术馆，创新一直以来都是我们血脉里面非常重要的内容。

但是，住宅的创新和商业的创新是很不一样的，很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里面去。地产人转成商业人其实是蛮颠覆的，是要经历完全自我否定的过程，然后不断地去思考。虽然都叫地产，但是商业地产和住宅地产是完全不一样的。

时代商业成为一个战略板块也就三四年的时间，刚刚我也梳理了一下黎总讲的三大动力，我们应该怎么去用，怎么去创新。

我觉得首先是模式的创新，地产的模式比较简单，就是拿地、开发。存量地产里面有很多的模式创新，珠三角有很多的存量是集体用地，这部分地很难做成住宅，但是它有天生的优势能够做商业，我们能不能将它这部分做好？

我们在这种集体用地的模式创新上做了很多的思考和创新，我们也有很多的落地实践案例，包括我们之前在白云区做的一个项目，之前它也是一个旧厂房，是一个村级工业园，之前的产值也特别低，大概5块钱一平方，我们经过一个微改，因为这样的集体用地你很难把它推倒重建，我们大部分是用微改的模式去做。

做出来之后让它原本的文化底蕴保留下来，我们保留了特别多它原来的内容，因为它是以前的村级工业园，有很多之前来广州的农民工打工的印记，我们在那里做了一个城市公园，做了一个广东的农民工博物馆，带动了村级工业园的发展，这也是很好的盘活存量物业的方式。

特别是这两年我又看了香港的大馆，它是之前在中环的警察署改造的存量物业的典范，它在市中心的地方，把文化、旅游、商业进行结合。我觉得存量物业不仅仅是一个物理形式的改变，而且是连接了一个历史、现在和未来的方向。还有一些位置很好的地，比如说我们在长隆周边的一个项目，我们通过集体用地的模式创新把它盘活。

第二是产品的创新，我觉得产品是需要创新的，而且产品创新的思路跟住宅还不一样，因为住宅的购买人群的结构还是比较固定的，无论是小太阳还是两口之家，现在多了二胎之后，结构又会发生一些变化。

但是你会发现企业的形态特别不一样，特别是现在初创的企业越来越多，企业的生命周期不一样，而且行业的细分也不一样，特别是我们在做一些办公产品的时候，我们很难固化出一种产品，它能够很长时间去用。

所以我觉得办公的产品在创新上，更多的它怎么通用，并且它未来改造的时候更方便，甚至有些时候它需要一些降维。有越来越多的企业可能在办公产品上不太需要那么多的标准，他可能要更加的方便、更加实用，所以我们看到那么多的众创空间、联合办公不断地出现。所以我觉得第二个是要做产品的创新。

第三是运营的创新。这跟互联网的思路是非常契合的，因为运营更多的是结合人，我们在住宅里面，房子卖掉以后，更多的是做好物业的服务，它面对的是单个的个体。

但是在商业里面，我们今天看到的商场里面，我们怎么用一些科技、智能的手段连接消费者。在我们的办公的商业产品里面，我们怎么去运营他们？我觉得更多的就是关注人。但是我觉得关注人这一点，在互联网上，更多的它是一种连接，我们发现越来越多的人不愿意走出门，他们通过互联网去连接。

我们做商业地产的会有天生的一个很好的物理空间，让大家本身就连接在一起。可是我们以前发现，你即使把物理空间连接在一起，我们在一个办公楼里面，我们在隔壁，但是互相之间并不认识，我们并没有把这些群体经营起来。

现在在我们的办公楼产品里面，我们更多的做的就是社交、分享，我们希望能做一个不仅仅是提供给我们的客户一个物理的空间，而是能够给每个企业一个生长的土壤。确实我们在新的项目里面，跟很多的传统办公产品不太一样，我们并不是仅仅给他一个物理空间，我们提供了大量的配套，可能这样的配套有点源自于我们之前做住宅的想法。

但是我们这一系列的配套，我们会发现客户们都非常认可，因为他觉得以前的办公的时间很长，但是很单调，办公的时候有很多碎片时间，而且办公时间的生活品质是需要提升的，所以这一点正好契合了住宅开发商愿意去做配套、愿意投资配套的理念。

总结来讲，我们要把这三座大山转化为动力，这三个创新很重要，也就是模式创新、产品创新和运营创新。

黎振伟：我们说了那么多创新，都很动听，但是下面的投资者、银行家会问你一个问题，效益怎么样？你的财务指标怎么样？我们希望明年用我们的实际案例来告诉投资机构，我们创新以后，成效是很好的。

下一位嘉宾是来自合生商业集团商业事业部的副总经理王海燕女士，作为广州的开发商，合生真的是一个很元老级的开发商，他们在广州很擅长做豪宅和商业，这个商业创新起来也不容易，我估计三座大山对你们的压力很大，但是动力也是很大的，王总是这个行业的资深人士，您给我们介绍一下合生是怎么改变的。

王海燕：我先为商业人做一个宣传，刚才黎总说了，说商业有三座大山、三个动力，我们都是做了十几年的商业人了，为什么还能孜孜不倦，而且是不知疲倦地往前奔跑。

我觉得商业在某种程度上就像一个万花筒，你每时每刻从每个角度看到的都不一样，而且你可能还在期待下一刻、下一个角度是什么样的。所以这就是商业的魅力，这才是商业真正的原动力。我觉得人类社会不停止，商业就会一直存在。这是从个人角度为我们的商业做做宣传。

从合生商业来讲，刚才黎总说了，合生创展、珠江投资，这都是老牌的民营企业，当年的南方五虎之一。我们是在2015年11月份开始筹备成立了合生商业，经过近3年的经营、运营、开业、筹备，我们已经在行业市场上取得了一些小成绩。现在我也想跟大家就我们取得的一些小的成绩做一些实际案例的分享。

从消费者来讲，肯定发生了变化，现在90后、00后的变化可能比我们知道的更加大，他更加的随性、个性、有自己的主张，而且不想有雷同，这是他们大的性格上的特点。另外，现在很难说任何一个年代的人，我只在线下实体店购物，或者只在线上购物，他一定是复合型、全渠道的购物的方式，或者是消费的方式。我们是实体商业，我们应该怎么做？不管是电商还是线上零售，它只是把这个蛋糕做大，在这个情况下我们怎么做好线下实体，怎么跟主流的消费群体产生对话和交流，这是我们需要做的。

在这方面我们做了一些尝试。以我们北京的朝阳合生汇来讲，这是去年12月2号正式开业的，开业到现在大概一年的时间，我们的日均客流已经达到了10万人次，在北京的日均客流已经在前三。我们做了哪些跟目前的主流消费群的交流和沟通呢？

我们做了一个以青年创意公园为切入点的2万平米的实景街区，这里面有8大主题，包括日不落、兔子市集、脑洞镇等等，这个2万平米的空间里容纳了200个租户，这不是统一包给一个人的，是我们一家一家招商来的。在这里面，我们的年轻的消费群体有得吃、有得玩、有得逛，已经在北京形成了非常好的口碑传播，这是我们做的第一个尝试。

另外是在建筑上的大胆创新，我们在朝阳合生汇的5层拿出将近5000平米的共享空间，这里面的最高挑高达到了25米，其实是一个全天候的室内空间场所，在这个空间场所我们怎么跟现在的主力消费群和年轻人进行对话和沟通呢？我们利用电影文化IP，利用电竞游戏的IP和文化的IP，在这里进行一个素人真人秀的体验场景的打造。

比如说今年年初的时候，我们就跟腾讯进行了英雄联盟城市赛总决赛的比赛。包括我们现在已经在布展鬼吹灯、火影等等的项目，我们明年还会跟故宫博物院、乐高等等，在这个5000平米的室内空间进行一个素人的真人秀的体验，他喜欢cosplay，他喜欢成为电影中的一个角色，我们可以在这里满足，这是我们跟没有的年轻人相互交流的一种方式和方法，这是从消费者变化来做的一个变化。

从存量房的经营来讲，存量经营一定是今后所有商业运营的一个非常重大的课题，这个课题下，在我们商业来讲，一手是赚消费者，一手是赚租户。原来最开始的商业就是简单的收个租金就好了，但是随着我们在超一线城市大家竞争的环境的不变化，我们就不能再做一个简单的只能收租的地主，我们要做一个有技术含量、有科技含量的地主。

在这种情况下，我们打造了我们的APP合生通，现在我们的客流系统已经到了店铺级，利用我们的APP在租户这个平台上，他可以看到当月他的客户到店率，包括他这个品牌租户在整个项目中的经营排名，这也是我们深度运营的一个角色。

还有我们的科技应用，这也是现在逃不掉的，必须要应用科技，我们在这方面的尝试和创新也是在七八月份做了一个项目，我们做了一个自己的IP恋物街，我们做了人脸识别，做了全场的RFID电子价签，做了电子进销存，做了无人超市，从商业地产角度，我们把这一套全部做了一个体验，其实这也是给我们的消费者有更多的科技应用的新的感受。同时在空间上，我们也是为了满足现在消费者变化的需求，我们要打造一个流动的Mall、迷你的Mall，这都是我们在创新经营空间运营上的一些新的尝试和体验。

黎振伟：谢谢王总，欧阳先生刚才说的这些他们已经在做了，刚才我跟杜总也在旁边聊了，杜总是来自上海兴业太古的，他说国内的开发商确实速度非常快，这也是商业万花筒的精彩所在。

我们跟合生的兄弟公司有一个合作，在珠江新城，珠光地产把一个新的商场2—6楼交给世联策划，运营做办公空间，不做商业，这个变化是很大的。我觉得今年的开发商变化是很大的，明年我们也可以把这个项目拿出来讲讲。

黎振伟：最后一位嘉宾余总是我们这个行业的老行尊，余总是规划师，又是开发商，也是一个很有创意的人，我想请余总也跟我们讲讲，从他的角度来谈商业如何面对三座大山、三大动力。

余英：我是来学习的，所以我不敢先说，要听大家说了我再说，我非常同意王总说的模式创新、产品创新以及运营创新，到了今天，我们做任何老的商业一定会死掉，因为人变了。

做商业是要很细腻的，特别是前段时间看到王思聪的那个电竞世界第一，我再跟我的孩子进行了深度交流，我发现创新是最重要的。刚才王总讲的有一点我不同意，她说住宅的创新不太好做，我认为住宅创新是势在必行了。

我们以前设计的住宅是以睡觉为主的，所以分成了三房两厅、四房两厅，如果家庭住宅以交流为主，那就没有必要三个房间了，晚上睡觉的时候隔一下很容易，但是我们现在的住宅设计完全没有创新，这个地方一定会有很大的创新，而且现在年轻人不要房子了，那是爷爷奶奶的房子，那些大别墅年轻人绝对不要，年轻人要的是一种能够住下来，能够空间流动的，楼下丰富多彩。

商业也是一样，商业未来应该是一个黑匣子，而不是现在的一间一间的商铺，一间一间的商铺是以前怕你偷了我家的商品，所以用墙隔着，晚上还要锁门。以后不是这个概念，特别是电时代的到来，互联网时代的到来，我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大的变化。

就像我去年说互联网时代到来，中国房地产的7只黑天鹅，如果共享汽车和自动驾驶出现了，我们的商业写字楼基本上有一半要关门了，我们很多人住到郊区了，5车道变成10车道了，速度非常快，就没有必要住在郊区，像我们住在愉景湾，到中环27分钟，非常方便，为什么非要挤在市中心呢？所以这种变化很大。

纽约有一个剧场，以前我们的剧场是一堆人坐着，前面有很多人演戏。在纽约这个剧场是一个七八层楼高的空间，他们在前面演出，而且剧情是随时变化的，我相信未来的商业可能是有20层楼的商业，里面没有一个一个店铺的分割。

香港人做商业很有经验，走廊多宽，到哪里要加宽，铺位多宽，进深多少，以后这些老经验可能都要打破，走廊可宽可窄，店铺的隔墙可以分割，刚才有一位先生介绍了，一楼是化妆品，二楼是女装，五楼才是男装，六楼是运动，七楼是儿童，这些业态布局全部都会打乱，真正的商业要发生巨大的变化。

所以在下一步我们在探讨的时候，创新这两个字非常重要，如何把年轻人吸引过来，我们多听听00后的意见，可能会好很多。刚才有一位嘉宾也介绍了，在商场里面可以自己写词、谱曲，我相信在商场里面做衣服也可以，今天在座的除了男士西装以外，各位的衣服都不一样，大家也可以进行自己的创作。

将来还有个人的IP也很重要，将来不一定要上班了，有自己的创意就可以在互联网上收钱了，有了钱就可以去花钱了，在虚拟世界里面成为一个大咖，钱就源源不断地来。就像范冰冰的弟弟，发了一张照片就有几百万的收入，将来这个世界会发生巨变，创新也会带来很大的变化。我希望大家在创新方面一定要做很多。

黎振伟：希望明年我们能看到余总有新的创作。最后一句话，我们心目中未来的商业是什么，请各位表达一下。

余英：刚才我说过了，我们未来的商业一定是打破所有模式的一个黑匣子。

何建华：人性化、个性化的商业。

吴艳芬：未来的商业一定是一个大家都心中向往的，到了那儿比任何一个地方都要愉悦的一个场景。

王媛媛：我觉得未来的商业不再是一个简单的消费的物理空间，而更多的是让大家去成长，能够根植在那里，并且能够找到快乐的土壤。

王俊标：未来的商业一定是一个很舒服的第三空间，社交、体验、交流、用餐等等各种美好的事情都在这里发生。

符兹栋：我觉得未来的商业就是赢得消费者的时间，为其打造美好的生活。

王海燕：我认为以后的商业空间应该会成为一个大家在这里体验潮流、时尚、娱乐、科技，体验任何一种城市生活的极客空间。

黎振伟：谢谢各位。