2018中国商业地产发展年度报告盛大发布

陈诗涛：尊敬的各位来宾，下午好！

观点商业年会在香港连续举办4年了，从中环到九龙到愉景湾，让我们从全方位深度领略到完全不一样的香港，相信在座各位与我一样，会对以商业、资本繁华而著称的香港有一个更加全面的认识。

而我们的商业地产，伴随经济大趋势的变化，自身也正在经历着很多与以前完全不一样的发展与改变，所以，我相信今天下午的论坛，嘉宾们从政策、金融、行业等多角度的分析将会为我们带来更多不一样的思考。

而记录与预测这种改变，我想没有比2018中国商业地产发展年度报告概述得更为准确与全面了。

现在正式发布2018中国商业地产发展年度报告。因为时间关系，我只用非常简单的概述给大家做一个汇报。大家手上拿到的年度报告，在桌上有纸质版的，网页版会有一点小小的纠错。

其实在过往的这一年，大家知道住宅市场在中国的房地产市场整体是发生了非常大的改变，可以用谨慎或者很微妙，或者是巨大来概括，而商业地产作为房地产发展两翼中间最重要的一环，我们可以好好看看这个报告。

第一章是市场篇，大家看这两张报表，基于一个数据，社会消费品零售总额和人均可支配收入在过去的9个月是持续向好的，我们的数据显示到2020年我们的中产阶层预计会达到81%，会成为中国消费主要的力量。今年前9个月房屋新开工面积增长，但是商业运营用房和办公楼新开工面积是负增长。所以对商业地产，我们也会看到因为资金的紧张，分配在商业地产上的子弹也相应的做了下降。所以商业地产的投资是比较谨慎的。

随着各个城市的人口增长变化，一线城市的净流入是在减弱的，而二三线城市甚至是四线城市也成为了商业地产进入的一个有机会的区域。我们会看到去年年底的时候大悦城发布了一个大悦春风里，就是在一线城市非核心商圈，或者是二线城市核心商圈里面做了一个投入，2018年商业地产去库存取得了比较好的明显，不过有的城市还有50个月的存量，甚至有的城市有100个月的存量，所以商业地产去库存的形势比较严峻。

当然现在有一些政策对租赁用房进行调整，是鼓励的政策，所以顺应着怎么去库存，或者说找到一些新的投资机会，我们可能会对商业物业进行一些重新的赋能，因为重组，可以讲述一些新的故事。包括我们会看到龙湖或者其它一些新的领域都在做，做一个更好的商业故事，包括大家看到K11在消费升级上也在做一些改变。

大家最关心的就是商业地产的资金，在2018年大家会看到房地产企业去地产化是比较明显，万科、保利、龙湖、时代等等超过10家房企进行了更名，我们认为是在向市场表示发展综合业务的核心。虽然商业地产资金沉淀比较重，回报周期比较长，但是日常现金流或者物业的估值会给文字带来很大的裨益。

第二章，中国的购物中心每年新建设的体量还在持续增长，我们的定位是规模疾跑下的购物中心。大家看到2017年部分城市购物中心增长的情况。购物中心的体量越来越大，购物中心大规模的入市我们认为还将持续，包括我们看到近两年龙湖、万科、远洋、金茂、中海等等在商业地产方面快速扩张。购物中心空置率一直是一个比较严重的问题，不过最近通过我们的数据感觉到得到一些扭转，购物中心赋能的可能是多元的玩法和求变。这里面临80后、90后、00后的消费群体，这些改变大家可以再细看一下。

最重要的一个改变，就是新技术、智慧零售的闯入，购物体验的升级。第二个改变是购物中心业态组合的N+1种可能。

第三章是长租公寓。长租公寓是随着我们的政策不断地利好，所以公寓是一个政策长风下的万亿市场，随着2017年我们的人口规模达到2.5亿人，2025年可能会超过3亿人，长租市场的红利还再继续。

右边这张表是长租公寓的品牌运营情况，长租公寓的融资总额、融资数量，包括前三季度房企租赁市场资产证券化的情况。长租公寓前段时间有两三家爆仓，大家认为投资周期太长，回报率太低，包括还有装修成本、税收成本。我们看到国外一些机构整个空白还是比较大，竞争可能也是必然的。

第四章讲的是写字楼和联合办公。2018年投资增速放缓，存量是各个城市关注的焦点，联合办公对城市写字楼的压力缓解了部分，特别是前三季度西安的空置率下降了25.5%，前三季度成都甲级写字楼的市场保持了租金环比上涨2.4%。联合办公的规模，随着鼓励创业，新增的注册人数，使它成为一片蓝海。联合办公以前是北京、上海，现在是广州、深圳，更重要的是往二三线城市下沉。

城市的布局大家也可以看看这个数量表，这里是联合办公不分品牌分类和发展规模的报表。大家一说联合办公可能会想到优客工场和wework，我们对两家的并购情况和2018年以来的联合办公市场融资报告做了一个数据化的表格整理。联合办公除了二房东的租金收入，如何探索增值服务和智能办公，提供更多的非工位收入是一个关键软实力。

第五章是社区商业和街区商业。整体来说大家会看到我们的社区商业存量是10亿平方米，到2020年预计到住宅物业是300亿平方米，社区服务市场是13.5万亿平米，相对其它国家来说，占比只到30%多，而发达国家是到了60%，所以我们认为社区商业是有很大的发展空间。大家可以看到社区商业的三个分类。我们看到房企为什么要做社区商业，有三个动因，因为社区商业，我们对两轮驱动，租金和销售额，对前面的动因做了一个阐释。

包括这里有25个房企的社区商业的产品线，投资物业的掘金，大家可以在下来继续了解。包括万科的定位的升级，它叫做城乡建设与生活服务商，它在一开始提出了五菜一汤，今年提出了2.0版本的V-Link。我们也点评了保利的若比邻，还有世茂的商业我们也进行了研究。

还有街区商业，我们看到绿地做了熙街，蓝光做了爽街，远洋太古里上海大宁国际广场和上海新天地，都有各自的一些特点和值得借鉴的地方。

最后讲一下资产证券化，所有人都知道商业地产对资金的需求是非常重要的，特别是商业地产到存量化时代，如何用好资产证券化这个工具箱，今天在座的很多金融界的嘉宾，我们就不详细说，从发行市场、发行方式到标的来进行分析，大家可以看一下资产证券化过去的规模和发展趋势。

我们提了两个点，资产证券化退出的捷径就是REITs，国内由于政策的原因，我们只是用了类REITs，所以我们也对类REITs进行了分析。我们也推出了一个快速回本的良方CMBS，这里也有一些解释和案例的分享。

类REITs和CMBS的区别大家也可以看一看。这里面也有一些案例，包括大家可以看到REITs发展的难点，不过再难，未来还是要发展。商业地产整体未来会怎么发展，今天在报告里面有写到，更重要的是我们今天下午的论坛会做一个全面的解释。

现在由我发布2018年度中国商业地产Top100及商业表现奖。昨天晚上有来宾已经在跟我讨论这一点，我们的商业地产很多的指数，或者我们很多的权益要怎么解释。我觉得接下来我们可以继续探讨，我们主要是指非住房市场的商业物业的范围。

我们这个榜单最重要的是用数据和过去的表现作为基础指标，在榜单上我们针对了一线城市、二三线城市，企业主要是在中国内地运营的商业地产开发和经营管理的企业与机构。数据来源是大家非常关心的，有自行申报的，也有上市公司的公开资料，还有第三方专业机构提供的数据，还有观点指数研究院团队的调研。也许还会有些误差，我也希望得到在座各位认同的同时，也给我们更多的容错。

这个指标大家是非常关心的，我们的100分，运营指标40分，管理指标30分，品牌指标15分，创新指标10分，人气指标5分。运营指标，我们在去年的基础上做了权益的调整，运营指标40分，包括投资物业收益、投资物业资产、区域分布。

投资物业收益是投资及持有物业的收益总额，投资物业资产是企业投资的总资产值，以当前的公允价值计算，区域分布是投资物业分布的城市、区域和物业数量。我们还有一些参考指标，比如说管理面积等等。管理指标包含了业态规划、招商管理、团队建设、策划推广。品牌指标15分，我们是包含了品牌熟知度、租户认可度、社会贡献等等。

大家都知道品牌开拓市场、占领市场获取利润的能力，也是消费者选择产品的信心指标。第四是创新指标15分，充分反应了企业勇于改变和可持续发展的指标，包含资本创新、模式创新、社会创新。人气指数有5分，主要是指企业的人气热度、影响力。前段时间我们有一个月通过网络票选的方式定位了人气指数。