特写 | 博鳌之夜 房地产并不沉重的未来

2018博鳌房地产论坛·特写 在金庸小说中，华山论剑参与者都是“绝顶高手”，博鳌论剑也是如此——行业精英一年一度汇聚一堂，各抒己见，剖析未来。

8月2日晚上，2018年度中国地产风尚盛典结束后，人们并没有散去，另一项重要活动继续开启。“地产精英 博鳌论剑”第二场对话在原花旗银行董事总经理蔡金强的主持下开启，对话在企业家、经济学者和金融专家之间展开。

话题 “地产归途 长远的未来”是一个大命题。事实上，今年以来，在中美贸易战和调控监管加紧的大背景下，市场充满不确定性，许多问题待解思绪待理。

“大家心情都相对有点沉重。”蔡金强觉得：“今晚的讨论不必如此沉重。”

著名经济学家陈淮首先给大家打了一剂强心针：“我是乐观派。” 他认为，不论是未来3年还是未来10年，中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的地产市场。

但陈淮还是提醒，千万别低估此后一段时间市场可能面对的艰难。

“汇率、利率、货币供应的问题，以及一些行政性干预，这些问题在未来一段时间对市场的买卖会有比较大的影响，而且不排除发生比较大的金融动荡。”

中原施永青也持相同观点：“中国的房地产在过去20年基本上都处于上升的趋势，中间有一些调整，但是不属于一个周期性的萧条，这在外面是比较少见的。”

但他亦注意到，目前国内存在投资过分集中的问题，国家在资源分配上，并非十分充分合理，很多都流向了房地产。施生表示：“目前需要有一个调整，这样的市场是会比较健康、合理一点。”

至于面对调整，各大房企可以怎样做？在场的几位企业代表不约而同保持了一致的看法——开发商们要做好本业。

“我们的房地产市场规模那么大，做1%就有1000亿了，而且它的情况和其它产业比还不错，所以你练内功，其实没有必要去转型。” 路劲地产主席单伟豹说。

五矿地产何剑波表示赞同：“前些年很多企业都在讲转型，或者多元化，这代表了大家的一种探索，或者一种对未来发展的焦虑。”但是作为地产企业来说，鉴于未来的发展趋势，还是要坚持主业。”

说到转型或者多元化，万科近年来提供了很多案例和猜想。在万科董秘朱旭的理解中，其实万科也不能算是转型，算是战略的升级和迭代：“我们从最开始的一个很多元化的企业，到专业化的开发商，然后现在又逐步升级为一个城乡建设和生活服务商。”

但其实对于转型与否，这也是个关乎各取所需问题，“在目前这种纯住宅的开发上，确实我们面临着转型的问题。“

苏宁置业金明表示，未来公司将主要去做存量物业的持有和增值，“我们主要是以苏宁广场和苏宁易购广场为主导的商业模式，这种商业模式在前期投入会大一些，但是未来通过管理经营，将使我们的物业实现增值和升值。”

阳光城吴建斌则提出：“最近外围的环境突然间发生了一些重大的变化，比如中美的贸易关系，中央又有一些新的决策。但既然是未来，我们就不能看一年两年，我们可以看三年、五年、十年、八年。”

他认为，因为中国的市场足够大，“城镇化率从58%到7-80%，没有十年八年还是完成不了的。同时，国内的经济仍将保持强劲的增长。”基于这样的事实基础，未来房企仍有机会可以继续保持高增长。

听完几位同行的发言，绿城管理李军打趣道：“我实际上既不是开发商，也不是金融机构，我是个服务商，我们主要是给各位提供服务的，替各位打工的。”

“今年年初以来，实体经济明显在下行，所以今年我接到代建的业务量是超过历年的。”但他解释，自己不是希望看到房地产往下，“因为最后还是要通过市场端去变现、去去化的。”

而为了应对当前环境，绿城也正在作出改变，“目前260多个委托项目中接近1/3是政府委托的保障房、安置房项目，市场往下走的时候，政府是加大这一块的，今年很明显。”李军说，公司正在研究一种错峰的轻资产模式。

中信证券高愈湘则从金融视角入手，令这场对话的视角更加全面：“很多做金融的朋友很担心地产债的兑付，很担心地产债会爆掉。但是我经常跟他们讲，只要地没拿错，它是非常容易变现的资产。”

金融和地产一直都密不可分，只要投行善用其金融力量，与房企合作帮房企做一些相关的整合，高愈湘称：“这在某种意义上讲，房地产业比一般的工业企业更安全，而不是说更危险。”

作为最后一名发言的嘉宾，JP摩根朱海斌再给大家敲了敲警钟：“房地产市场进一步洗牌的现象会加剧，Top10的市场份额以前是个位数，现在到了20%多，过几年可能会到30%多、40%多，在这个过程中，一大批中小企业会退出。”

另一方面，朱海斌担心好的长效机制的建立将有阻滞，与之相对行政性的管制或越来越长期化。

“从最早的限购、限价，到现在限售、限商，各种各样的行政型的管制，当初引入的时候是作为一个短期的政策因素，但是现在用得越来越频繁，这对房地产市场应该是一个非常深刻的打击。”

厚土机构创始人林少洲是对话的另一主持人，但当晚他的话很少更多的时间在聆听：“我基本上都听明白了大家的意思，我简单做一个小结。”

“我以前讲过一个观点，中国的房地产臭豆腐，我们老是在批判，政府永远打压房地产，就像野草一样”他说中美贸易战出来之后，自己对房地产稍微有了一些信心。

“房地产是一个很重要的东西，房地产这个预期如果不稳了，其它的产业危矣，它的泡沫不能随便推出去，也不能把它随便捅破，这是一个最微妙的平衡。”