与冯印陶对话：米域 让办公不一样

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点网 6月26日，上海天气阴，最高气温达37度，天气预报提示大家注意防暑。

对冯印陶的采访约在上海黄埔区九江路168号礼和大楼洋行大楼，这曾是清末德国军火商建立的“礼和洋行”，20世纪早期的中华储蓄银行。

走进大楼，扑面而来的是典雅西洋建筑艺术的历史韵味感，穿插着现代元素的搭配，彼此相融相生，没有一丝违和感。这是经过米域改造的一个联合办公项目，一番规划之后，为这百年老建筑重新注入了活力。

采访安排在一间四周是黑框透明玻璃小会议室里，大概十平方米，里面摆着一张原木纹理的会议桌，可以容纳10人左右。

一副黑框眼睛、一件白T裇搭配浅蓝色牛仔裤，冯印陶今天的着装，看起来非常休闲，给这炎热的天气带来一丝清爽。

年轻人里的老男孩

84年的射手男，上海人，本科就读于东南大学通信工程专业，任学生会主席，墨尔本大学计算机专业研究生，后留在澳洲，曾在麦格理银行和西太平洋银行总部任分析师、高级分析师、业务经理，再到项目经理。

出于对空间改造的热爱，和本身工作的缘故，这为米域的创立，创造了契机。

2014年初时，看到互联网金融在国内发展较为蓬勃，以及中国房地产市场从增量市场到存量发展的转型，冯印陶觉得时机到了，于是放弃高薪、体面的工作，归国投入到创业热潮中。

2015年2月回到上海，3月成立新型空间投融资平台一米好地，2016年7月成立新空间运营商品牌米域。

发展不过两三年的时间，如今的米域已经交出了一份满意的成绩单，团队由最初的3人扩充到100人；运营管理面积已近10万方，目前在上海及北京已拥有16个项目，为数百家公司，近万名会员提供服务。所有空间均位于市中心核心位置，在上海陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥及北京朝阳区皆有布局。2016年8月获得A轮融资1亿元，2018年3月获B-1轮4亿元融资。

同时，基于高效的运作和管理，目前公司的运营成本达到行业最低，还拥有着高达72%的续签率。

冯印陶直言，目前公司团队非常年轻，几乎都是85后和90后，而90后占了将近三分之一的比例，自己俨然成了一帮年轻人中的老男孩。

顺势而为

“首先，我觉得联合办公崛起，底层有两个特别重要的推动力，第一个推动力是小微企业化，我们的经济将来会有大量的小微企业。还有就是越来越多大型企业，内部的组织形式其实是在分散化的。

第二个趋势是消费升级，消费升级本质上就是大家吃穿住用行，各个方面都开始追求更好，要去满足大家对办公需求的变化，把办公空间做成产品，即查即用，拎包入住的工作空间。”

政策对初创企业的大力支持、“8090”新一代工作者办公需求升级、共享经济的蓬勃发展、互联网科技的进步，这都为联合办公在中国的发展了提供了机会。

目前，国内联合办公发展非常迅猛，优客工场、方糖小镇、氪空间、SOHO3Q等，新的企业出现，方兴未艾。同时，行业里融资并购的新闻也接连不断。

戴德梁行最新发布的《大中华区的联合办公空间》报告指出，到2018年第一季度末，联合办公在全国主要城市已经有550个联合办公场所，成为大中华区写字楼市场中发展最快的新兴力量。

面对竞争激烈的联合办公市场，如何杀出一条血路，做到差异化呢？

“第一是要做好基础的企业行政服务，因为联合办公里面企业是小微企业，对于小微企业来讲，首先第一个面临的负担就是基础的办公室支撑，例如网络怎么管？前台怎么管？快递怎么管？”

第二是企业之间的连接，这个要在米域达到一定规模以后做，才有更深刻的意义。比如说我们有20家广告公司，这个时候去做相应的链接，甚至给这20家网络公司做导游，就变得有意义了。

还有一个层面就是社区里面的客户、客群服务。大部分是80后90后新一代的工作者，这一拨人的社交需求是非常旺盛的，很容易让一个空间变得更有社群价值的。

互联网+时代突破传统的工作模式，越来越多人选择移动办公或者联合办公等灵活的办公模式，去办公化和社交化成为了联合办公的关键词。

正如冯印陶所言，当用户积累到一定规模之后，再去做用户之间的连接和社群服务，让用户体验到Space as a service，承载社群、文化交互服务。

联合办公重新定义了共享经济时代下的工作空间和生活的关系，体现美学和生活理念的高颜值空间设计，对于企业而言，快速入驻，节省成本；对于8090员工来说，办公不再局限于公司和家的两点一线，也不仅仅是整洁敞亮的办公场所，还应该是工作、社交、休闲的完美结合。

如今，联合办公全球增长率达10-15%，发展势头迅猛。作为联合办公浪潮中的一员，在激流勇进当中，如何做到顺势而为，作为米域掌舵者冯印陶，这既是机遇也是挑战。

以下为观点新媒体对米宅实业CEO冯印陶先生的采访实录：

观点新媒体：您对联合办公、共享办公发展势头怎样看？

冯印陶：其实大家可能会有一个误解，就是说联合办公是为创业企业服务的。其实，联合办公崛起，底层有两个特别重要的推动力，第一个推动力是小微企业化，将来会有大量的小微企业；第二就是越来越多大型企业，内部的组织形式其实是在分散化的。

所以小微企业崛起是两个层面，一个是真正意义上小微企业，另外一个是大型企业分散化，所以这是第一个大的趋势；第二个趋势是消费升级，消费升级本质上就是大家吃穿住用行各个方面，都开始追求更好。

联合办公本质上要满足越来越多小微企业的升级需求，将来这会是非常普遍的需求。即便是大型企业，最后也会越来越多选择像联合办公这种把办公空间做成产品，即插即用、拎包入住的工作空间。

有个说法叫Space as a Service，我认为这里面有两个阶段，第一个是Space as a product，就是空间作为产品。第二部分这个产品是包含Service，把联合办公这个定义扩大到服务化。

观点新媒体：联合办公未来的运营核心您觉得是什么呢？或者说怎么去提升附加值？

冯印陶：第一是要做好基础的企业行政服务，因为其实联合办公里面企业是小微企业，对于小微企业来讲，首先面临的负担就是基础的办公室支撑，例如网络怎么管？前台怎么管？快递怎么管？

第二就是企业之间的连接，这个是需要有相当的体量以后才有意义，否则的话其实连接不起来，因为同类型的企业太少了。到一定规模以后，比如说我们有20家广告公司，这个时候去做相应的业务链接，就变得有意义了。

还有一个层面就是对社区里面的客户、客群做服务。有这么多的用户，都是80后90后新一代工作者，这一拨人的社交需求是非常旺盛的，很容易让一个空间变得更有社群价值。

再往上的话，其实我们是想为企业做更多增值服务，让他到这个空间来是感受服务的，真正感受到Space as a service，但这个需要循序渐进。

观点新媒体：去年米域布局了梅泰恒商圈，打造的是首个商业办公项目，跟现在所做的联办空间有什么区别呢？

冯印陶：我们有个很关键的理念，就是说这个办公和生活以后会结合的更紧密，生活越来越碎片化，把工作和生活分开是很难的事情。

从现实来讲，这也是不可能的，与其强行分开，不如更好的融合，通过融合来完成一种平衡。

所以工作空间和生活空间本来就要高度交融的，这个体现在米域选址和空间打造的各个层面。

我们在选址的时候，希望这个空间既有工作部分，又有商业部分，所以我们做了恒泰项目，这是第一个办公和商业结合的项目。

观点新媒体：公司成立时间不长，目前发展到怎样的规模？

冯印陶：今年大概达到了10万方左右的运营管理面积，会在北京、上海两个城市发力，主要还是以上海为主。除了办公项目之外，会有4-5个办公和商业结合的项目落地。

我们的路线图上，想进入的还有深圳和广州，除了这四个之外的其他城市，会比较慎重，不主动积极寻求拓展，而是机会型的，碰到合适机会再进入。

一线城市存量物业比较多，另外从现在经济发展大趋势来看，小微企业或者是服务业的核心，还是集中在一线城市，其他城市小微企业的生存环境，并不一定那么好。

观点新媒体：联合办公市场也是比较激烈的，对于行业的并购，您是怎么样看待呢？

冯印陶：我觉得肯定会出现一系列的并购，因为这个行业还是需要一定的规模，以后有相当规模的和这个小微的两种，可以活的得比较好，其他的中间段其实都会很尴尬。

要么做精品，要么做规模。在一定规模下的产品，才有可能有一些规模化的竞争优势。我们自己不一定会去并购，因为我们的产品和其他同类型产品相比，有一些特点是比较鲜明的，如果并购的话，其实会发生产品不兼容的情况。

观点新媒体：公司比较偏向于后者，可能会做精品的联合办公是吗？

冯印陶：这倒不是，我不认为规模和精品之间是矛盾的。做一个优秀产品的时候，我们是想做到一定规模，但不是通过兼并去扩规模，因为很难百分之百和自己的产品一致。

观点新媒体：公司的续签率和改造成本，情况怎么样？

冯印陶：5月份是72%，这个应该在行业内也是比较高的。

改造成本我们应该是性价比较高的，比WeWork的投入要低，但是比其他的竞争产品的投入都要高，是为了保证我们的产品有比较好的质量。

运营成本的话，我们应该是全行业最低的，单工位的运营成本低于150块/月，比所有竞品都要低。

观点新媒体：现在联合办公领域存在产品同质化现象吗？米域通过什么途径来打造差异化或者个性化的产品？

冯印陶：我们有几个方面的差异化程度还比较高。第一是选址，我们会把选址看得非常重要，就是让大家以后想到米域，一定会想到最好的地段空间。

第二是设计，坚持自己的风格，我们的空间的产品有比较大的差异，或者说我们已经在树立米域等于一个什么样的空间的形象。

还有一块是在服务上面，我们不会特别注重这个，或者是仅限于创业企业的社群打造和服务。对我们来讲，还是一个更多样化的生活方式类的社群。

观点新媒体：公司推行办公跟商业组合这样的项目，特点是什么？

冯印陶：不是所有的项目都适合做一部分商业的，所以我们的立足点还是办公。

对米域来讲，Mixpace work这是我们的主线产品，这里面有一个很重要的分支是办公和商业怎么去结合。

传统规划的商业存在高区很难做的挑战，我们会看到很多商业到最后其实都变成超级大食代了，高区价值很难被挖掘出来，通过把联合办公引入到高区，可以起到商业导流和稳定人流的作用。同时对办公来讲，又是和商业一个比较好的结合。

我们在接下来可能会和很多商场去做类似这样的合作，由我们的进入来替代目前在商场高区存在的电影院，大型餐饮和KTV，我们会逐渐扮演这样一个角色。

商场的高区目前大部分是三种业态，大型餐饮、电影院和KTV。但是对于商场来讲，大型餐饮一般只有晚餐高峰的流量，KTV只有晚上有，电影院的话是白天几乎没有人流量，很不稳定，特别是星期一到星期五。这三个类别带来的人流量和想要的主力人流量是不吻合的，而且承租能力是偏低的。

办公的引入会带来稳定人流量，特别是在核心地段的办公。联合办公客群的收入比较高，同时又是全天在商场里面，这帮人的消费能力是很强大的。