领袖访谈 | 余英与观点面对面：宝能序章

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点网 坐在宝能城发办公大楼会议室的沙发上，耐心地等着这家新公司的总裁余英，他从早上开营销会议一直到下午4点一刻仍未结束，中途出来和我们说了声“不好意思还在开会”后，又匆匆离开。

在2017年10月卸任保利地产集团副总经理后，如今余英已经是宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁，兼宝能城市建设发展集团有限公司总裁。

下午4点半左右，余英终于从营销会议中抽身出来，对我们再次表达歉意，随后一起步行穿过员工办公区，来到了位于一侧的总裁办公室。期间聊起现在的身份转变，他淡淡地说，自己每天从早到晚开会，都是和项目有关，跟之前在央企没区别。

这是一间布置简洁得没有多余摆设品的办公室，窗外可以俯瞰周边各式汽车销售门店，但估计余英没有多大心思研究汽车。

我们围坐在进门靠左边的黑色沙发，茶几上摆放着一套茶具，余英似乎对冗长的功夫茶泡制流程提不起兴趣，平时仍习惯用大杯子泡茶喝。

他身穿一件黑色衬衫，下身穿黑色直筒裤，加上黑色运动鞋，聊得兴起时会从口袋里拿出黑边框眼睛。连续几次见面下来，余英穿戴选择都倾向于黑、白风格。

这是中国古代历史上崇拜时间最长的颜色，但他的衣品或许和“黑白哲学”无关，也许仅仅因为百搭、让人消除选择颜色的困扰。这还与乔布斯有关，他曾憧憬像榜样一样，穿着牛仔裤在台上推销产品。

那天傍晚，对余英的访谈持续了三个小时，直到窗外日光褪尽，霓虹灯闪烁良久。

这是他加入宝能以来第一次接受媒体专访，八个月前他做出转型决定，一时间“宝能”和他的名字同时见诸头条，他选择缄默，市场的关注和好奇却不降反升。

当信息出现真空区的时候，当事人的说法往往最能消除市场疑云。通过这次访谈，观点新媒体试图拼接出一部分线索，它将至少揭开这几层面纱：余英跳出体制内的初衷，在他眼里高周转模式的天花板在哪里，以及他在物业开发板块的探索的转型实验。

ONE：为什么是宝能？

我们的话题由转型聊起，结束三个会议的繁忙日程后，他轻松地点燃一根香烟，白色烟雾随之徐徐上升。

“加入宝能是看中它的业态，正好我要转型。”余英对外面的传言做出回应，由于56岁的他和48岁的姚振华都毕业于华南理工大学，这一层关系频繁被外界加以揣测。

余英将语速稍稍加快，开始回应宝能招募他一事。

“我真没爱好，每天就是这样，早上上班到晚上，下班就回家。”余英一再强调，自己平时的运动就是睡前在楼下快走。他打趣道，如果放着一个只会干活不会玩的人不挖，去挖一个天天打高尔夫的人，就亏大发了。 

余英说，加入宝能是不想再继续从事快周转开发模式，保利广州公司曾借助快周转取得成功，这种成功成就了他，房地产行业发展到今日，他也在反思这种模式。

“如果所有导演都拍一种电影，那有什么意思？”他又补充道：“总得有人探索新电影。”

于是我们问他：“你是不喜欢那种一眼看到底的生活？”而后，他不出意外地回答，是的。

出生于1962年的余英打小就怀有一颗不安分的心，这种人血液里都带着风。他的第一场冒险是在18岁，高考过后坚决离开古城西安，只身远赴广州华南理工大学修读建筑学。

“那时候广州还不是很发达，但它是改革开放的前沿。”他回忆道：“到广州要坐两天两夜的火车，在汉口转车后一直站着，腿都是肿的。”不过他表示，千里迢迢跑到广州来，就是要挑战自己，“我骨子里可能有不安分的东西。”

1984年，余英毕业分配到西北建筑工程学院建筑系任教，同时任西北工业大学、甘肃大学客座教授。在三尺讲台教书育人八年，1992年他重新回到华南理工大学修读硕士、博士学位。1997年起，先后出任广州市规划局规划处处长，沈阳市城乡建设委员会副主任，规划和国土资源局党组副书记、常务副局长。

人到中年，最难得的是始终保持一种浪漫的冒险主义。毫无疑问，余英就是这种人，何况他还生活得恣意潇洒。

谈及这段冒险生涯的前半段，他笑着说，每次坐两天两夜火车，一帮学生围着聊天，交际能力就提升了。到后来当老师，在讲台上张嘴没有45分钟不能停，口才竟变好了，“思维一定要跟上嘴，要不然说不上话来。”

2007年，他从政府机关转至保利地产集团，出任集团副总经理、华中华南片区董事长，一干又是十载春秋。从毕业至2017年共28年间，这个西北汉子的职业生涯经历了由儒入仕、由政转商。

“当初读了博士，我就已经看到继续当老师的未来了，也许当一位博导，最多当个院士。我赶紧改了，去当了快十年公务员。”他接着说：“再到央企十年，快周转模式做得差不多了，现在跳出来探讨新模式。”

在离开保利之初，市场曾传言余英重回高校教书育人。对此，他摇了摇头，坦言自己不会专门去高校教书，因为他十几年来一直在带研究生，没离开过高校。他还说，离开央企和当初离开政府、学校一样，他想探讨新的模式。

我们问余英：“你感知到的危险是什么？”

余英回答：“在驾轻就熟，没有进取心的时候，人生是很不好的状态。”甘于现状就是他的危机感，违背了他的意愿。

他坚持认为，干一件事就要干透，干啥事就跟写论文一样，“这个事要整明白”。整明白后怎么办？

56岁的他对此意犹未尽：“等到再过十年，说不定我又去干别的。褚时健不是70岁创业吗，我到65岁的再去看看别的。”

TWO：要探讨一种新模式

2017年9月30日，离开保利地产前夕，余英在微博上发表了文章《一切过往 皆为序章》。

他在开篇引用丰子恺写的“不念过往，不惧将来”，其中对于后半句既解读又寄情：“无论我走到哪里，那都是我该去的地方，经历一些我该经历的事，遇见我该遇见的人。”

最终他选择的去处是宝能。

宝能城发于2016年12月6日在深圳成立，2017年7月变更至现名，是一家处于襁褓期的新生公司。

“我来的时候只有几十个人，要组建新班子，好多人都没到位。”于是他“该经历的事”，第一件就是启动宝能城发的团队组建工作。仅今年3月至5月，宝能城发对外发布的招聘职位便包括投资拓展副总裁、投资拓展总监、经理等。

“把业界干得好的职业经理人，都挖来。”谈起人才招募，余英这样对我们开玩笑。他转而表示，现在宝能城发的人员基本到齐了，包括设计、营销、工程、运营、成本、采购、财务等岗位的中高层。

资料显示，宝能城发仅招募的副总裁，就包括原银泰置地副总裁林胜刚、原融信品牌营销中心总经理单伟以及原就职于万达的张华国。

他不止一次向我们重申“人才是第一生产力”的道理，右手拿起手机，用榜样乔布斯进行例证：“你的团队有几个领军人物，那就完全不一样。没有乔布斯，哪有苹果手机？那是诺基亚的天下。”

宝能城发的团队处于磨合期，现阶段需要频繁开会讨论完善。但余英对此表示乐观，他告诉我们，新团队有好处，大家来自五湖四海，想法更多。只要磨合好，把优点保留，缺点剔除，就能变成非常棒的团队。

宝能城发还面临着重新梳理业务线的任务，“要把以前成功的开发经验和现在的公司发展战略结合，需要一个磨合阶段。有些模式也在探索，对我来说是新课题。”我们问他，这会不会是人生的又一次冲击。他不假思索回答，对。

在招聘广告中，宝能城发的定位是依托宝能集团品牌影响力和多产业优势，与各级地方政府深度合作，布局全国核心城市，建设新型产业地产园区。目前宝能集团涵盖现代物流、高端制造、物业开发、综合金融、文化旅游、航空业务、民生服务共七大产业。

宝能于2014年前后开展过一轮房地产投资，主要集中在城市地标综合体领域。如今新成立的宝能城发在业务定位上更复合多元化，并倾向于与集团产业优势结合。

余英如今是宝能城发的总裁，他承担起振兴宝能物业开发板块业务的重任，其中一项便是探索产业与地产的有机融合：“我来宝能就是要探讨一种新模式，如何把宝能（除物业开发）其它6大产业整合好。”

在宝能集团形成的“科技宝能、制造宝能、民生宝能”三大板块中，宝能城发归属于民生宝能。他说，宝能城发的任务是参与其它板块的建设，发挥各板块间的联动。

“现在在研究怎么把产业转化为地产的优势，也就是体现1+1>2的效率。”

THREE：我们不一样

哲学家克里希那穆提曾经说：“未来是被当下偶然改造而成的过去；明天是被今天的经验、行为和知识重新塑造过的昨天。”

余英也有过类似的感悟，他曾在微博里写道，今天你是现在的样子，是因为“之前的你”的所作所为。从这个维度出发，如果认识从前的余英，也许就会理解现在的余英。

2017年即将过去时，他在微博上发表对新一年楼市的预测，包括“高铁城市年”“一二线城市成交量下滑”“商品房土地供应减少，产业用地增加”“一二线城市二手房交易是主角”以及“金融监管趋紧”等，如今这些预测大部分逐步成为行业现实写照。

我们在聊起今年以来多家房企更名去地产化的话题时，他停顿了一下，接连反问道：“事实证明，全靠住宅高周转的时代已经差不多到头了，你还能保持这样的高速发展吗？如果一年能卖1万亿，还能卖多少个1万亿？”

余英对形势判断坚持己见，西安话管这叫“犟悚”。他告诉我们，业界一窝蜂全搞高周转，他觉得有问题。他认为现在行业前20名开发商模式趋同，都与快周转、合作拿地相关，“那种大规模的开发迟早有结束的一天”。

近年来中国房地产行业风向变化，产业属性的发展模式兴起，这最终促成了余英转型。

“宝能是多业态的，跟其它开发商不一样。”他补充道，有些非纯住宅项目其它开发商做不了，但宝能可以。

宝能城发目前承接的文旅、物流、汽车、综合体等具体业态中，余英接受访谈时对文旅表示看好。他的判断依据则是，未来十年随着自动驾驶、共享经济、三维影像技术逐渐成熟，现阶段居民需求将发生颠覆性改变。

“如果三维影像这些东西发展起来，今天你们不用过来，我们打开手机就可以面对面交流。这样一来市中心的办公需求就下降了。”这与他去年上半年预测的内容相似，当时他认为自动驾驶、家庭办公、共享社区等将成为未来房地产的7只黑天鹅。

他说，下一步可能旅游地产会是新的需求端，与此相关的医疗等配套也会兴起。

展示了如此纷繁的业务版图后，规模与利润的话题随之被引述出来。余英表示宝能对于销售有内部目标，但集团更追求在利润、规模和风险三者中寻求平衡，目前很多项目都是自持、销售结合。

他认为宝能城发目前的主要任务是“练内功”以及“把团队磨合好”。“也就是梳理出几条产品线，找到规律，探索出模式，这样发展起来就快。你要什么都是从头做，就很慢。”

余英给自己三年时间探索新模式，对我们多次表达通过合作、小股操盘渠道拓展规模的意图。这位新总裁以产品与营销能力出名，冀图探索新道路、从0到1的垂直进步。已经加入宝能八个月的他却说，自己还没打造出一个样本。

这种情况或许将在未来一两年，宝能城发在腾冲、贵阳等地推出新项目，市场将检验它的转型成色。

访谈快结束时，我们曾尝试让余英概括，他的产融结合模式探索到了什么阶段。他想了想，回答是“实验阶段”。于是我们疑惑地问，实验一定会成功？他自信地说，成功是肯定的，但不一定是预设的样子，也许是文旅权重会变大，也许是其它板块权重变大。

余英的过去和现在，总有变化的地方与不变的地方。他说现在天天从早到晚讨论产品和营销方案，周末加班，另外还要出差考察项目。

以前在央企，他日常也在会议室里花费最多精力，周末在不同省市实地考察项目，他曾对此笑称“走工地走到皮鞋头经常是翘的”。

晚上七点半，夜幕已经完全降下来，开了一整天会的余英有点疲惫，决定今天早点下班。那天是星期五，即将道别时，我们问余英周末有什么安排。

他看着我们，脸上露出笑意：“周末？要加班。”

以下是观点新媒体对宝能城市发展建设有限公司总裁余英先生的采访实录：

谈企业

观点新媒体：您加入宝能已经八个月，工作状态有什么改变？

余英：没啥改变，天天早上起来就开会，开到晚上，都是讨论项目，跟在保利没区别。大家一块儿干活，我来的时候几位副总都没到位。新班子，要组建团队。现在基本都到齐了，设计、营销、工程、运营、成本、采购、财务等。

观点新媒体：正好谈到人才，宝能也建立了跟投制度？

余英：准备做，跟投制度迟早要做。

观点新媒体：哪边的效率更高？

余英：各有特点。这边的团队是新的，还需要磨合，但是团队新有好处，来自五湖四海，想法更多。有上海来的，有东北来的，有广州的，还有其它地方的，包括各个城市的营销总都是当地的。各个企业都有优点，只要磨合好，把优点保留，缺点剔除，就能变成非常棒的团队。

观点新媒体：为什么选择宝能？是哪些因素促成了这次加盟？

余英：我加入宝能主要是看中它的业态，宝能要做大房地产业务，正好需要一个能把产品和运营、营销做好的人，而这是我的强项。

我来的时候宝能只有5个产业，现在有7个产业，我想的是如何把这些产业融合在一起。集团也希望地产和其它板块有协同作用，所以我们先把宝能城发发展起来，然后融合其它板块。

集团同样非常支持宝能城发的发展，把其它板块的拓展、建设都交给宝能城发，这样真正有一个主体实施、运营单位，职责划分明晰，让这7个板块像手指一样，形成一个拳头。

所以我现在就是在探讨一种新的模式，物业开发如何把其它6个板块整合好，而不是单打独斗。

观点新媒体：您不喜欢那种一眼就看到底的生活？

余英：是的，我离开教师队伍，离开公务员队伍就是这样，骨子里是求变的。

我在西安读到高中，高考之后坚决离开西安，要到广州读书。那时候广州还不是很发达，但它是改革开放的前沿。坐两天两夜火车，从汉口转车，站着过来，两腿都是肿的。以前在西安多好，周末还可以回家吃肉，我就要跑到广州来，就要挑战自己，骨子里、血液里可能有一种不安分的东西。

我教书教了8年，然后读了博士之后，为什么不回去教书了？我知道如果去当老师，未来当博导，最多当个院士就到头了。我赶紧改了，去当公务员。后来我当公务员10年，在央企干了10年，我想再换一换。

干一件事就要干透，房企的快周转模式，我基本上算是了解了，现在要探讨一种新的模式。等到再过10年，说不定我又去干别的。

观点新媒体：所以最终还是下定决定转型了。

余英：因为快周转再干5年，还是每天做同样的工作，无非就是销售数字改变了。我离开央企跟我当年离开政府、离开学校是一样的，我想探讨探讨新模式。

在驾轻就熟，没有进取心的时候，人生是很不好的状态。

观点新媒体：现阶段宝能城发主要任务是什么？

余英：我们要形成自己的一套管理体系，适合自己的业态。我们是多业态的，跟其它开发商不一样，有些项目别人干不了，我们可以。这意味着直接移植就是教条主义。要把以前成功经验跟现在的企业发展战略结合，需要有一个磨合的阶段。

现在要梳理出几条产品线，梳理出来就好办了，比如我们把文旅产品线尽快梳理起来了。找到规律，梳理出一种模式，然后模式套模式，这样发展起来就快，要什么事都从头做就很慢。

另外有些模式也在探索，对我来说也是新课题，希望不同产业产生1+1>2的效果。

观点新媒体：今年宝能对房地产制定了什么规模目标？

余英：我们有一个内部目标，对团队建设肯定要定目标，但是还是实事求是。我们还要练内功，把团队磨合好。

我们不追求销售额，不以销售额论英雄。我发过微博，高校培养学生，不能说哪个学校培养了2万名就排第一，培养1万名就排第二。

利润肯定是有要求的，但并不是说一定要跟人比销售量，重要的是把事情做好。像深圳的宝能科技园，一共160多万平方米，我们全都自持。

观点新媒体：您将宝能的产业地产探索视为一种实验，它一定会成功吗？

余英：成功是肯定的，但不一定是预设的样子，也许可能文旅权重大，也许文旅权重变小了。如果全息影像这些技术发展起来，文旅真的会兴起。

谈市场

观点新媒体：这一轮政府去杠杆，还对物业提出自持要求，很多开发商都感觉到了压力。

余英：把项目做好了也不是不能卖，有些也可以卖，就看把控到什么程度，使得这个项目既能把控得住，资金上又能解决，我觉得任何一家开发商都是这样的。

当然有些物业就是阶段性的，像广州的保利中心，就是不卖的，珠江新城一线就那么几栋楼，卖一栋少一栋。有些东西就不会卖，有些东西在适当的时候再卖。

观点新媒体：您对市场形势还比较乐观。

余英：当然乐观，国家经济那么好。

哪年都说不好，哪年都说今年是最困难的一年。前几年更紧张，大概是2010年的时候，银行逼开发商还债，那时候银行逼得比现在紧。现在我还没听说银行直接要还钱的。要说困难，什么时候不困难。

观点新媒体：国内融资环境收紧，房企的快周转速度开始进一步提高，您怎么看待这种现象？

余英：我对目前大家一味强调规模这个事，是有看法的。过快带来了一些质量问题，带来品质问题，对客户的研究深度不够，没有贴近客户。就像大饭堂里炒的菜一样，跟我们精雕细琢的做一道菜不一样。

中国现在是全世界最大的市场，但是我们出了多少个好作品？并不多。而且我们除了给人家提供房子以外，社区、配套都有好好研究的余地，否则那些房子将来不敢说是残次品，起码会有一些遗憾留下来，将来不一定能补上来。

毕竟生活发生了那么大的变化，二代居民也需要成家立业了。我们属于饥饿到温饱，他们生来就温饱，要求肯定不一样，需求不同。现在互联网给人们的生活带来这么大的冲击，未来自动驾驶、共享汽车出来，地下室建那么多停车场什么？

世界发生变化了，我相信肯定会变。现在政府规划要求的，我们建三层地下室，将来有必要吗？我持怀疑态度，我认为会发生变化。我们不要把未来透支了，未来需要的房子未来建，现在建得太多了。

观点新媒体：您是看好新技术会颠覆房地产市场？

余英：20年前谁也没想到邮局会逐渐消失，你要是这样说，别人会说你是神经病。但事实证明它们真的没了，现在固定电话也快没了。

可能哪一天真的私家车就没了，汽车厂家生产完后自己经营，用户扫码开车就行了。这接着会改变住宅配套，花很多钱修建的地下车库也就废了。

如果虚拟的三维影像这些东西也发展起来，今天你们可以不用过来，我们打开手机就面对面交流了。拉一个群，虚拟一个办公场景，这样市中心的需求就下来了，那些山清水秀的地方不就热闹了吗？所以我认为，下一步有可能旅游地产会是一个需求端。

观点新媒体：海南是国际旅游岛，现在也收紧了房地产限售政策，这是利还是弊？

余英：作为一个国际旅游岛，海南应该有长期的发展。开发商持有一部分，把项目做得精一点，我觉得是好事。如果大家为了吸引客户，降低档次，价钱便宜点，就像当年的空调大战一样，大家拼命减配，最后受伤的还是消费者。

海南出台调控政策是绝对有必要的，去年和前年很多地70%是酒店类用地，限制出售，都是希望开发商认认真真做出点好东西。

有一个规律，开发商自持的物业一般都请国际大师，比如总部都做得比较好，因为自持物业要升值。要是销售的项目，品质肯定降低了，因为要考虑售价的原因，要进行一定减配，这是市场经济决定的。

如果大家都自持，我觉得是一件好事。如果珠江新城的房子都不卖，自持到现在就发达了。当年卖8000元，现在涨了十几倍，卖了房子的人都亏了。

观点新媒体：您对快周转是存疑的，对这种模式有什么判断？

余英：房地产还有5年多高周转就差不多了，之后肯定还可以做，只是峰值下来之后，就不可能有20个5000亿了，可能有一部分还是5000亿，有一部分就掉下来了。掉下来怎么办？你要转型，就要想转到哪里。

中国房地产应该是多种模式，如果大家都用一种模式是有风险的。而且房地产也不光是住宅，现在有些城市、县城属于资源枯竭型，但大家还拼命建住宅。

观点新媒体：之前有不少企业高层建言，国内应该推出空置税，您是否同意这种做法？

余英：我预测的未来楼市黑天鹅里就有一个空置房重税，但这对于房地产是一个非常不利好的信号。

如果哪天征收空置税，我觉得也是水到渠成的。你的房子空在那里，就应该卖掉，这么多老百姓没有房子，为什么不让他们住？