曾添与观点对话：跑者麦家

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点网 翻看曾添的照片，在出席活动的时候，除了正式西装外，他经常穿着T恤、休闲裤脚上一双New Balance的鞋子。

“如果您穿New Balance，您就一定是名出色的跑者！”——Jim Davis，New Balance公司首席执行官这样说。

曾添身材瘦高，看起来有经常保持运动。由他创立的麦家公寓，名副其实是一位出色的跑者。

成立于2016年的麦家公寓至今已布局线下公寓管理量1.5万间，线上房源管理量超过12万间。

“我们有一个小目标，比如2019年实现管理房源量要达到20万间。”曾添在接受观点新媒体采访时表示。

对于市场未来的发展以及生存环境，曾添显然充满着信心。

“长租公寓市场的发展空间很大，相当于房地产下半场的方向性指导。由原来的增量市场到现在存量时代，买卖房子将变为持有、出租租赁，这是一个主流的方向。”他同时称：“开发商进入这个市场确实有先发优势，但是这个行业也是资金密集型行业，需要的资金量是巨大的，现在可能出现一些并购，但都不足以垄断市场。”

法国留学归来后的曾添，一直从事房地产相关工作，这与他就读的建筑工程学硕士有很大关系。

2015年，积累了一定经验的曾添选择进入长租公寓市场。彼时，他创立了他的第一个长租公寓品牌。2016年初，项目就被收购了。

此后，基于对国内市场已进入存量时代的判断，曾添选择在长租公寓领域再次创业。这一次，除了原班出身于房地产开发及酒店管理的成员，团队还增加了互联网、技术方面的人员。

同时，在朋友介绍下，曾添还遇到了如今的合伙人，对方出身金融界。

“我们有一定的房地产背景，又有一定的互联网背景，还有一定的金融背景。”曾添表示：“这种背景下，我们的发展要结合轻重资产两种模式，该轻的轻，该重的重，既持有一部分资产，又能做到很好的运营管理一些输出。”

他说道：“重资产需要很大的资金，规模发展肯定会受到限制；轻资产可以用很少钱管理房源，但房源本身不属于公司。麦家总部在杭州，以杭州为重点，发散到华东地区，再发散到其他一线城市，对持有的物业或者租赁的物业进行改造进行出租，这部分是作为公司核心资产拓展的。同时，通过输出运营管理品牌，去获取一些房源。”

杭州是一座互联网城市，也是一座科技城市。不同于其他长租公寓品牌，在长租品牌公寓运营商的标签之外，麦家还有一个标签：新型互联网科技型企业。

曾添表示：“现在团队里面有一半以上的人其实都是互联网出身的，或者是前阿里的员工或者高管，他们给我们搭建了一个房源管理系统及管理平台。通过管理系统，可以将平台与房源对接，实现线上线下的打通，从入住、看房、签约、交租、后面的服务，全部都是可以无人化、无纸化、智能化来操作。”

智能化同时还能通过大数据的分析，针对不同的客群，提供个性化的服务。说道这里，曾添还举例道：“比如说年青人有些是刚大学毕业的，家里面对他的安全比较在意。在他父母的手机上面可以下一个APP，如果到时间他还没有回到公寓，就会自动发出警报。”

当问起2017年底落地杭州汽车南站的首家无人智能化公寓运营情况如何时，曾添表示：“这个项目运营状况非常好，是满租的。”

他说道：“对比与普通公寓，一间智能化的公寓在投入上要高出几千块钱，这会导致公司的成本有所提高。但在后期管理成本上，我们是降低的。常规公寓人房比可以做到1比80，麦家的智能化公寓基本能做到1比100到1比120。一间120间房间的门店，只需要一个管班就可以管理了，节约了很多人力成本，前期投入基本1年左右就回收了。”

随后话题转向麦家是如何选择项目、城市？对于项目、城市的选择上，曾添并没有透露太多，只是表示麦家会有一张表，综合考虑各方面因素去选择。他表示，麦家已经在12个一线城市已经设立了分公司，随时准备进驻。

“我们现在追求的项目，收益基本上要达到20到25以上。”曾添表示：“投入期正常标准测算是5年内回本，并具有后续增长性。另外，也会考擦项目对公司的品牌收益，不单考虑效益。”

“长租公寓这个行业真正的发展时间只有近两三年，现阶段还是靠传统的租差模式来做。但随着行业的发展，场景上会衍生很多服务内容，像医疗、出行、金融等。”他补充道。

以下为观点新媒体对麦家公寓董事长兼CEO曾添先生的采访实录：

观点新媒体：在“租购并举”的住房制度下，长租公寓行业成为了当下的新风口备受资方青睐，在这种热潮下，您觉得行业未来有多大的发展空间？

曾添：空间当然是很大的，因为它相当于房地产的整个下半场的一个方向的指导，由原来的增量到存量，由原来的买卖变成了持有，变成了出租来做租赁，这是大的一个方向。

现在的房地产来做这方面的一些工作，这个肯定也是必然的一个结果。房地产开发下来的房子可能未来不会拿去买卖，变成持有，拿来出租，这个应该是主流的一个方向。

对于我们来讲，要盘活现有的一些政府物业、集体物业或者市场上面的存量物业，让这些空置物业或存量物业能够真正有居住功能，或者更有价值。

观点新媒体：在各家开发商开始涌入这个行业的时候，会发生新一轮的洗牌吗？

曾添：会有的，快的话一两年之内，慢的话三五年之内，肯定会出现几个大的寡头，可能是突围出来的运营商，比如说链家下面的自如，或者大的开发商如万科，龙湖。

布局这方面肯定会有一些先发优势，通过三五年积累之后，达到一定垄断的地位，这个也是一个过程。但反过来讲，因为房地产跟其他行业不太一样，兼并需要的资金量非常大，所以可能会出现一些收购行为，但不足以垄断整个市场。

观点新媒体：对于时下非常火的资产证券化您是怎么看的呢？

曾添：这个是必然的一个过程，因为我们之前的融资手段是单一的，或者是银行融资，或者是通过卖楼、卖期房的方式来快速回拢现金流，再来开发下一个楼盘。

现在通过开发，通过持有，资金获取方式肯定会变得多样化。最近有保险业可以进来，银行之前也进来，现在又在大力推资产证券化，还有ABS，各种的金融手段都在推出，为房地产的下半场做租赁做准备。

这对房地产的发展也是更有利的，金融手段多样化了。

观点新媒体：公司发展模式上是选择轻资产还是重资产？

曾添：我们会用轻重结合的方式来扩大规模，另外也会更多利用金融手段来获取房源。

首先是轻重结合，我们总部在杭州，立足杭州作为重点，再发散到华东地区。对持有物业或者租赁物业进行改造出租，这是公司一些核心资产扩展。

另外一种是通过重资产规模化之后，可以突出品牌，管理，比如说我们会加深跟政府的合作，在杭州跟杭州各级区政府落实政府驱动的人才公寓房的一些建设。再就是输出运营管理品牌，这轻重结合。

我们会用一些资产证券化的方式，通过大量跟银行合作，跟一些机构合作，券商合作，来成立合作企业也好，或者成立自管公司也好，持有物业要通过持有物业来进行运营管理，这个也是我们的方式。

观点新媒体：两种模式各有什么利弊呢？

曾添：如果纯粹重资产模式去运营的话，发展规模肯定会放慢，因为需要大量资金投入。轻资产可以用很少的钱去管理房源，但这个房源不属于公司本身，所以各有优劣。

对于公司，首先要根据定位特点来合理的分配重资产或者轻资产的房源。有的企业是专注于重资产，因为重跟轻管理结合能价值最大化。有些公司只做轻资产运营，是酒店出身或者是中介出身，只能做轻资产。

轻资产可以大量的拓展房源，然后通过输出管理形成盈利，实现价值。

像我们这种有一定的房地产背景，又有一定的互联网背景，还有我们金融背景的情况下，我们希望两种方式有结合，该轻的就轻，该重的就重。

通过这两种结合，我们既持有一部分资产，又能做到很好的输出，这个应该就是我们的模式。

观点新媒体：公司为什么要将自己定位为互联网科技企业呢？

曾添：杭州是一个互联网城市，也是科技城市，有大量得天独厚的科技人才。我们现在团队里面有一半以上的人其实都是互联网出身的，或者是前阿里的员工或者高管。

我们搭建了一个很强大的房源管理系统及管理平台，通过这个管理系统跟平台跟房源对接，实现线上线下联通，从入住、看房、签约、交租、后面的服务，全部都是可以无人化、无纸化、智能化来操作的，全部都是实现线上交租，线上签约，所有的都可以简洁化。

我们将线下很传统的业务变成线上很时尚的空间运营概念，这是我们未来特别要加重来做的。

观点新媒体：长租公寓的盈利模式还在探索中，您认为除了传统的二房东角色吃价差外，长租公寓还有什么其他的盈利模式呢？

曾添：公寓发展到今天，时间非常短，才两三年的时间，之前传统的中介、二房东还不能称之为一个行业。

这个阶段我们还是靠传统的租差模式来做，但是未来随着行业的深化发展，肯定会衍生很多服务内容，比如说医疗、出行、金融，还有情景化里面用的电器、家具，可能会形成粘性，包括一些保洁、卫生的服务，这些我们都会叠加进去，会衍生出更多的服务点以及盈利点。

观点新媒体：通过智能化？

曾添：智能化是叠加在我们整个产品线里头的，根据客户的一些需求，年轻人可能对实名认证或者产品化的操控可能更在乎一些，我们就叠加多点这种东西。比如说对服务这方面要求更高，就给他不一样的智能化的功能在里头。

观点新媒体：同质化严重的情况下，要如何做到脱颖而出呢？

曾添：这个还是有一定差异的，比如说其他品牌像YOU+也好，或者魔方也好，可能是打造一些活动，定制一些活动内容，或者是由门店组织，或者是由客户组织。

我们更多的是常规化固化的内容会延伸，因为每次活动先固定，比如说每个月有两小一大的活动，两次小活动是在室内的，一次大活动是在户外的。

通过持续的固定化的活动延伸出来，我们会分析出人群的一些特点和数据，这个是我们要做的事情。

所以说我们是互联网公司的概念，未来通过大数据会分析到个人，入住的时候我们还会有他的出生年月日，会知道各方面的一些信息。所以我们会把他的性格或者习惯归类出来，这个在我们未来做个性化服务的时候是有帮助的。

观点新媒体：对于城市的选择上，除了一二线城市外，还有其他城市能够进入到布局范围？

曾添：当然会有，目前租赁主要是看流动人口，年青人的活跃度，所以在一二线城市可能会相对好做一些。

我们在全国12个一二线城市都已经设了子公司了，随时准备好进驻这些城市。未来三四线城市肯定也是存在机会的，它的做法，包括我们行业的渗透，这肯定也会做，但是做的方式可能会有些不一样。

观点新媒体：选择的标准是什么？

曾添：没有具体的标准，我们对区位、对产权的清晰度，包括物业未来能够划分的房间数量或者房间的情况有关，我们会综合考虑各方面因素，得出这个物业到底合不合适我们。

我们有一个专业的投资和管理的团队，通过专业的测算对项目进行评估。按照我们的标准测算是在五年之内能够回本的，而且能够有持续后续的增长性，我们可能就会投入这个项目。

在一些现金流管理方面，比如说品牌性、影响力，都能够有一个折中的话，这应该就是比较优先的一些项目，不单单只是看效益。

观点新媒体：具体收益率要达到多少？

曾添：我们现在收益率基本上要达到20到25以上，这种项目才去做。

但是发展到今天，因为在不断投入，基本上做到两年或者三年之内还是会持续投入这个市场，盈利都是考虑到三年之后，有这么一个过程。