领袖访谈 | 黄仙枝与观点面对面：正荣节奏

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

观点地产网 再次见到黄仙枝时，我们感叹他的从容心态，不变的是依然忙碌。

由于临时增加的工作会议，在约定的采访时间过了近一个小时后，我们去到了黄仙枝的办公室。自从正荣搬到上海后，他已经在这里工作了两年多。不久后，他们将拥有自己的写字楼——虹桥正荣中心。

黄仙枝熟络地招呼我们用茶，对话时，声音不大，略带口音，语调柔和，但从他轻松丰富的表情里可以感受到那份沉着自信。

2018年是正荣成立的20周年，年初成功登陆香港资本市场，筹备已久的产业集团也揭牌成立，正荣正逐渐进阶，成为真正意义上的行业20强。

今年也是黄仙枝加入正荣的第20年，从财务总监、总裁助理、副总裁到如今肩负正荣集团董事总裁兼正荣地产董事长重任，某种程度上而言，他更像是与老板一起创业的元老，将个人的成功与公司的成功栓在一起，彼此互相成就。

于是，我们试图从黄仙枝由内而外的变化里，寻找正荣这些年来的成长与改变。

踏准节奏

1998年是黄仙枝加入正荣的年份。在此之前，他有过两份工作经历，其中有4年在国企负责财务工作，在一家大型民企则有5年的投融资经验。当他意识到地产行业将大有作为后，一个偶然的机缘，黄仙枝进入刚刚创立的正荣，那一年，他刚满30岁，一待就是20年。

这是中国房地产发展最快的20年，中国的城镇化率由1998年的30%提高至如今的60%，商品房成交量由1.2亿万平方米增至16.9亿平方米。黄仙枝一直认为自己这一代人很幸运：“地产这个行业造就了一批企业、一批人。”

今年初，正荣地产成功登陆香港资本市场，成为地产三十强中最后一家上市的企业。对于这份“迟到”，黄仙枝说：“今年1月16号上市是最好的时间，踩对了点。”

“踩对点”是外界对正荣的印象，从启动全国化布局，到“三大引擎”战略升级，再到登陆资本市场，正荣走出的每一步都踏准了市场的节奏。

2014-2017年，正荣地产的收益由30.4亿元增长至200亿，其中2014-2016年的复合增长率超过100%，规模迅速扩大的同时，增长的可持续与高质量也尤为关键。

就上市而言，融资结构和投资结构的正荣扩宽了融资渠道，通过资产证券化、ABS等手段，黄仙枝希望把公司的融资做得更充分、更合理，平衡短期和长期债务的比例。投资方面，他表示要在对的时间准确发力，“如果一家企业失去投资的节奏感，是不健康和难以持续的”。

面对今年的市场环境，黄仙枝反复强调的是投资结构：“今年我们会争取落地5到6个百万平米以上体量的‘压舱’项目，再从招拍挂市场寻找好机会。”

对于充满诱惑的并购，黄仙枝保持着清晰的理念，在利益最大化与风险可控之间，将风控放在第一位是正荣的理念，“正荣做收并购的理念是，我可以让利，让小股东多赚一点，但要确保各方的利益一致。”

被问及企业经营的哲学，黄仙枝说，就好比开车，懂得什么时候该踩油门、什么时候该踩刹车很重要。

在正荣，某种意义上，他是负责踩刹车的人：“我主抓战略、财务、风控和人才，业务部门全力往前冲，我负责适时地踩刹车。”

采访中，“从容”是黄仙枝常用的词之一，正如此刻我们和他在办公室里喝茶谈天时，他所显露的状态。

思考未来

从三十而立到五十知天命，黄仙枝坦言现在有更多时间考虑未来的事情，他把自己和正荣放在一个更大的格局里，思索着如何走得更远。

他告诉我们，公司目前正在做未来三年的战略梳理。在黄仙枝看来，仅凭住宅开发难以赢得未来，因此正荣同时把目光投向了存量资产的运营和产业的发展。今年5月，正荣产业集团正式挂牌成立，是正荣迈出的关键一步，下半年，正荣还将推出自己的长租公寓品牌。

作为正荣的“三大引擎”之一，正荣在产业领域早有布局，并已梳理出教育、医疗健康、文化旅游、颐养康复、消费升级、品质人居和智慧城市七个模块。

人才，则是黄仙枝关注的另一个焦点。“我见过一些职业经理人，老板要规模，就拼命给你做规模，赚不赚钱不考虑，只要规模达到了，完成任务就可以了”黄仙枝说，这种“打工者心态”不属于正荣的文化，优秀的人不应该是为了完成任务、为了短期的目标打工，而应追求与公司共同成长、彼此成就，把企业的愿景和个人的事业合而为一。

谈及未来，黄仙枝提出了自己的目标：“希望公司的排名能进到行业前10，核心能力进到前五，核心能力的建立是一家企业发展的最大保障。”

所谓的核心能力，即产品、服务、运营等方面的能力，也是正荣一直以来坚持的“改善大师”定位。

入职20年，做到职业经理人所能达到的顶峰，在这场职场马拉松里，黄仙枝早已遥遥领先，站在下一个二十年的起点，他相信：“成功还在后面”。

以下为观点地产新媒体对正荣集团总裁、正荣地产董事长黄仙枝先生的专访实录：

观点地产新媒体：今年正荣成立20周年，也是黄总您从业的20年？

黄仙枝：20年对我们来说还是特别关键的，我们要好好总结一下，下一步正荣怎么发展。

前20年可以说是打基础的阶段，我们主席把基础打得很好，为未来的快速、高质量发展做好了铺垫。今年，我们成立产业集团，不是“无中生有”，而是在原有的服务板块基础上夯实重构，围绕地产主业做强做大，现在纯粹的住宅地产不可持续，下一步我们会结合产业来做，让产业为正荣的发展提供可持续的核心动力。另外，持有型资产也会是未来的一个机会，比如长租公寓，当然长租公寓最终考验的是运营能力。

观点地产新媒体：正荣在这一块也要尝试一下？

黄仙枝：我们今年已经开始在做长租公寓，第一个试点会放在上海，下一步可能会进入南京。自持的项目做长租公寓，一是能实现资产增值，二是可以丰富商业地产的业态。

观点地产新媒体：你怎么看杠杆、规模和风险三者之间的关系？

黄仙枝：理解一家企业的资产负债率，关键是看它的资产质量，资产是不是流动性很强，变现能力是不是很强。通过IPO，正荣地产的净资产负债已有了明显的改善。作为一家成长型企业，这是比较健康的水平，而且正荣的负债结构还在不断改善，长短债的比例持续优化。此外，流动性方面，我们设了一条安全线，即账面现金占总资产比例不低于10%。

地产行业发展到现在这个阶段，企业没有规模肯定是不行的，但是盲目冲规模，风险也很大。车要开得快，刹车系统一定要好，所以对地产企业而言，内部搭建完善、全面的风控体系很关键。此外，项目合作也是一种安全保障，不仅实现优势互补，同时也能降低彼此竞争带来的成本。

有些企业这几年高成本拿地，在今年就碰到问题了，开盘亏本，但不开又不行。这种情况在正荣完全不存在。所以外界经常表扬我们拿项目拿的准，我说我们小心驶得万年船。

观点地产新媒体：正荣今年有哪些策略上的部署？

黄仙枝：投资方面，今年会重点关注中西部的机会，包括武汉、西安、成都、重庆等，这些城市人口吸附能力、经济辐射能力、产业聚集能力都很强，安全系数较高。此外，我们会加大产业和地产之间的互动，落地一些“压舱”的综合项目，大概会做五六个百万平米以上的大项目，然后再从招拍挂公开市场寻找机会。

融资方面，资本市场融资会是发力的方向，正荣地产上市后，这方面有很大的空间可以开拓，包括发债、ABS、供应链融资等。

观点地产新媒体：你认为正荣实现全国化布局、总部搬到上海后，最大的变化在哪些地方？

黄仙枝：这两年来上海，最大的触动一是合作，二是资本市场，三是人才团队。有了人才团队，项目管控的水平在提升，计划性在加强，运营效率也越来越高。

观点地产新媒体：正荣在吸引人才方面有什么理念？

黄仙枝：跟投是很重要的一种方式，但跟投是双刃剑，设计得好，可以起到很好的激励效果，设计不好，会起反效果，把员工推到企业的对立面。正荣计划推出的跟投机制，面向的对象是企业核心、骨干员工，成立独立的合伙企业，和大股东同进同出、同股同权，此外，所有项目都纳入跟投范围，而不是有选择性的跟投个别项目。

我对跟投机制的设计有一个要求，就是不要把杠杆放很高，杠杆放很高，员工的心态会波动。跟投的初衷是为了让员工抛弃打工者心态，具备股东思维，能站在更高的高度考虑工作中的问题，同时员工更安心地奋斗，共同享受企业发展的红利。

观点地产新媒体：您对正荣未来三五年的目标是怎样的？

黄仙枝：我要求三年内，企业的核心能力要进入行业前五。核心能力就是产品的品质、服务客户的能力，核心能力对企业来讲是最大的保障，你有核心能力，规模是水到渠成。如果没有核心能力，这个企业就没有未来。

观点地产新媒体：您今年50岁，您怎么理解成功？

黄仙枝：人家说五十知天命，想的也比较多。你说成功是公司的成功还是个人的成功？两者本质上是互相成就的。你说成功到底在哪里？我总觉得成功还在后面。