特写 | 罗霄鸣：存量时代的不动产投资机遇与判断

观点网 接近半个小时的采访时间里，罗霄鸣都显得特别放松，面对专访的提问，坐在白色装饰椅上的他款款而谈，不时在逻辑严谨的语言中展露出笑容。作为国内资本市场最早三单交易所REITs产品的操盘者，罗霄鸣目前负责深创投在不动产领域的投资业务。

作为一家拥有国资背景的企业，一直以来，深创投对于投资对象的筛选有着自身一套严格的评估体系，并在较具风险性的创投行业以精准的投资成为中国本土最具影响力的创投公司之一。

数据显示，截至2018年2月底，深创投已投资项目854个，累计投资金额约350亿元，其中138家投资企业分别在全球16个资本市场上市，投资企业数量、投资企业上市数量均位居国内创投行业第一。借鉴黑石，深创投坚定的推进多元化发展策略，在已有的产业投资基础上发力不动产基金投资，并已经在物流、商业、公寓、产业地产等多个领域谋篇布局。

在2018观点年度论坛直播间，深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理罗霄鸣向观点新媒体透露，作为深创投旗下不动产基金管理公司，深创投不动产每参与一个项目基金的设立，均要求对基金进行操盘运作，并对投资收益率有着不低于股权投资收益的回报要求。

刚参加完论坛大会的主题讨论，罗霄鸣对大会上提出的很多观点都有自己的看法。按照他的理解，目前的房地产市场，投资性需求已成为助推房价的最大动力。市场上大量投资性资金的流入，助推了资产价格的上涨，这使得本是居住属性的房地产必然跟货币市场和金融市场资金的流向产生密切关系。

罗霄鸣进而表示了自己的担忧，大量的流动性会助推资产上涨，但另一方面，如果资金流走，流动性的枯竭也必定使得资产下跌，“所以现在这个环境，一定要对资产本身的投资价值保持独立的判断，脱离实体增长支撑的资产将很快面临下跌风险”。

他指出，近来房地产领域的调控，尤其是去年年底以来资管新规的提出，使得房企的融资渠道的骤缩，致使许多房地产开发商普遍在资金上遇阻。但与此同时,REITs、CMBS等不动产证券化产品也在政策鼓励下迎来了大发展。这些都给不动产基金公司提供了更多的机会，但也对不动产投资的专业性和技术水平提出了更高的要求。

房企资金渠道的断流，会释放出一批可投资物业，给基金公司提供了更多的业务机会，但投资风险也伴随其中。怎么选择资产、如何利用CMBS和结构化安排优化融资成本，利用REITs及资本市场实现退出，如何管好资产实现其稳步增值，对基金公司的投资预判能力、资产管理能力、资本运作技术水平等均提出了更高的要求。

罗霄鸣非常看好物流地产的投资价值，四年前就开始专攻物流地产的投资和资本运作，并于2016年主导了当前资本市场上唯一一单权益型物流地产REITs——苏宁云享资产支持专项计划。“苏宁云享这个产品其权益端投资者无论是期间现金收益还是当前积累的增值收益都非常可观”，他介绍道。他认为，近年来，物流地产供需矛盾日益凸显，价值稳步上涨，但价值洼地依然存在。“去年2月，顺丰深交所敲钟上市；7月，万科领衔厚朴、高瓴资本等以总价790亿元收购新加坡物流巨头普洛斯；今年年初以来，京东物流的A轮、A+轮融资启动。”也显示了全市场对物流领域的关注和聚焦。

相对于物流地产这一价值洼地，部分经营不善的商业地产目前正处于下跌的“半道中”，或在不久的未来就能看见较好的投资窗口。

一直以来，商业地产的价值跟住宅地产形成一种正相关的联动，在过去的这些年里一直很贵，这使得投资者普遍觉得投资的风险较大。

“但这段时间以来，由于行业普遍做得不好，很多地方撤离之后，反而出现了一些机会性的投资机会，这时候价格会很低。”罗霄鸣如是分析。

但罗霄鸣也直言，目前深创投不动产无论是物流地产还是商业地产都会去做。对于物流而言，深创投要紧抓物流地产投资的最佳窗口期迅速布局。另外，对于商业地产，公司也要介入，随着部分商业项目慢慢触底，机会大幅涌现的时候，有能力去抓住。

作为国内领先创投公司的管理人，罗霄鸣同样对资本市场的周期性深信不疑，在他谈到对长租公寓的看法时表现得最为明显。

“类似于商业地产，长租公寓在投资逻辑上也有着结构性的机会。当我们看到一个物业，改造前成本足够低的时候，可以介入。”

他以美国EQR这些长租巨头为例称，这类海外市场的大型REITs基金的主要特征之一就是善于把握投资时点和打造资产组合，真正的价值在于管理人要能够适应周期，房价高的时候坚定地卖，房价低的时候坚定地买。

“最近这几年，可以看到这些REITs基金在持续的调整资产组合，陆续卖掉一些资产或者重新规划资产的位置。而2009-2011年金融危机过后，恰恰是他们大举买入资产的时候。”罗霄鸣看来，这些国外长租巨头们之所以成功，正是因为他们对于行业周期的精准把握。

而目前的国内市场，长租公寓行业由于房价水涨船高、租金回报率不足、融资渠道受限、运营能力等多方面的原因，其投资价值还显得相对薄弱，需要合理规划，做长远安排。但同时，随着住房租赁市场的政策利好，长租公寓在地产金融创新领域却有着丰富的想象空间。

“像深创投跟安居集团正在进行的合作，就是基于基金+REITs的运作模式，重新构建了公寓运营的资本循环，在物业盘活的同时去激发经营活力，相信能够成为一个长足有效的创新尝试。”