特写 | 程骁远：中信资本的商业机会

观点网 存量过大、竞争激烈以及线上对实体经济的冲击，已经成为近年来提及商业地产时人们第一时间想到的词语。但在中信资本高级董事总经理房地产部执行合伙人及主管程骁远看来，商业地产的春天马上就要来了。

据观点新媒体调查，从2010年住宅市场调控伊始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业地产不得不面临高库存、同质化运营等困境。

以商业地产目前的状况来看，传统“短平快”的开发销售模式已经难以持续。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。

对此，程骁远在2017年观点商业年会接受观点新媒体采访时表示，商业地产的存量确实还很多，待售面积的存在被视为是供应链产能过剩，在消化存量的同时又需要精耕细作把产品做好。而且建立商业团队并非易事，强如万科也需要通过收购来完成商业布局。

所以，如果想把商业地产做大，肯定需要一个非常强大的平台，正如很多住宅地产项目正是通过与金融资源结合，才得以做大。程骁远表示，未来金融+商业地产的模式是绕不开的，因为商业地产是一个非常长期的投资类产品，必须要有很强的资金支持。

他继而表示，中信资本目前大力推广旨在长期投资的资金供应链，不能用短期资金去支持一个长期的项目。此外，做REITs主要也是要盘活市场，让更多的资金可以进入到商业地产。他认为，中国未来的REITs规模将是全球第二大，仅次于美国。

在中信资本的角度看来，商业地产通过与私募基金合作，培育、挖掘资产的潜力，继而通过REITs或者类REITs退出，实现资金回笼-再投资这样一个循环，未来会有很好的发展，这种合作方式同时也会让资金和投资人有更多选择。

程骁远表示，目前来说，中信资本商业地产板块占比最大的商业地产类型是购物中心，公司在2011年便成立了一个六亿八千多万美元的基金专门做商业地产，其中就有投资购物中心或者购物中心运营商。

程骁远认为，在诸多类型的商业地产中，能够真正提升价值的就是购物中心，因为对比办公楼，购物中心可以通过管理、运营能力等方面来提升价值。同时，由于很多开发商不愿意长期持有商业物业，反而愿意以较合理的价格出售，这对于中信资本来说则是进入市场的机会。

谈及过去中信资本所投资过的项目，程骁远称，中信资本主要是收购一些有明显提升价值的项目，即价值比较低，潜力比较大，收购价格比较合理的项目。对于未来投资标准，将主要基于对城市发展潜力的判断，会选择有前景的城市。

其中，消费增长率、人口净流入数据及经济或政治中心将会是判断标准。同时，交通也是其考虑的因素，包括地铁沿线或者地铁以及高铁上盖等。

中信资本希望能够做社区性质的购物中心，或者更大规模的购物中心。程骁远表示，商场所处的地理位置、规模大小、周围人群组成都可以形成差异化，只要针对客群需求准确定位，基本上就具备成功运营的条件。

目前，中信资本和合作伙伴已开始募集 第一期50亿元人民币基金， 以便发掘存量商业地产领域优质的收购项目， 如果存在较好的项目投入200-300亿元人民币规模也不是难以想象的事。