领袖访谈 | 刘根智：美林湖艳阳下
编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点网 白色衬衫黑色休闲裤，爽朗阳光的笑容，见到任何人都热情打招呼，年轻的刘根智并没有刻意表现得像一家大型房地产企业的“掌门人”。
7月的一个午后，夏日的阳光透过树枝从玻璃窗照射进来，窗外是泛着波光的湖面。在花都美林湖温泉大酒店内，海外留学多年的“海归”刘根智，正用着他有点生硬的普通话，还有偶尔“蹦”出来的几句流利英语，与观点新媒体交流。
背对窗坐着的刘根智眼神明亮，脸上一直洋溢着盛夏阳光般的笑容，仿佛将美国加州的阳光带回了美林湖。
很令人意外，作为一个在国外生活近20年、已视英语为第一语言的年轻二代，会从美国回来继承父辈的家业。在截然不同的环境下解决各种纷繁芜杂的事务，并且还要承受以执行总裁身份去管理集团里年长一辈的压力。
“就像一个不会游泳的孩子被丢进大海里，只能靠自己努力去学。”刘根智这样回答。
问及希望别人如何评价自己，已在“大海”里泡了三年的刘根智，首先想到的是大胆、喜欢尝试新的东西，只要认为值得、有效，都愿意去尝试。
对于刘根智来说，毕业后就回国接手家族企业未尝不是一次大胆的尝试。1990年出生，6岁开始赴美留学，2012年从美国南加州大学毕业后即回国，进入父亲刘远炳创立的美林基业，2015年开始担任集团执行总裁。
中国房地产行业黄金时代已过去，行业竞争与盈利压力剧增，留学归来的刘根智明白，除了理念和思维的不同，他与父辈们所面临的境况也已不同。
作为房地产企业中刚刚冒起的新一代90后企业领导人，“年轻大胆”的刘根智看起来已准备好带领美林基业，迎接随着行业转型潮流而来的改变。
年轻的90后总裁
虽然是广州花都人，但是从小就在国外生活的刘根智现在“脑子里都是英文”，所以说起普通话，刘根智的语速比较慢，偶尔会自然地“蹦出”几句流利的英文，然后由身旁的秘书代为翻译。
秘书都是直接称呼刘根智的英文名Gordon，我们也“入乡随俗”，由“刘总”改口“Gordon”。因为之前在德勤实习时，所有人都是平等交流对话，刘根智也习惯了其他人直接称呼自己的英文名，“叫刘总我会以为是叫我父亲”。
刚到公司时，为了尽快熟悉公司的运作和管理，刘根智用了近两年时间在每个部门的基层轮岗。有一次他自己开车到物业部门报到，到了发现，员工们竟然提前排队站在门口迎接他，还有人帮他开车门拎包。
“哇！搞什么！”刘根智用有点不可思议的语气说：“其实我只是去担任一个很小的职位。”
还有一次，刘根智跟一个员工打招呼，结果那个员工特别紧张地跑过来问：“老板有什么事？”哭笑不得的刘根智解释，他只是习惯见到同事都打招呼。
不过，这其实并不是刘根智最不适应的，习惯了美国企业的模式和管理方式，国内很多企业的架构让刘根智觉得层次太多太复杂，这其中也包括了美林基业。“我比较喜欢扁平化，直接一点的。”
但是，如果进行他所想要的管理改革，无疑将触及家族企业中曾经辛苦“打江山”的老员工的利益，这才是刘根智感觉“最困难的一个工作”。
所以，当我们表示，他是观点新媒体采访过的企业管理层中最年轻的一位时，刘根智认为这其实更多是一种压力。
年轻二代海外留学后回归家族企业的例子不少，但直接接手公司管理的并不多，尤其刚刚毕业没有任何经验的刘根智，不说改革，仅仅作为执董要如何管理老一辈，怎么跟他们交流，也是一个不小的难题。
刘根智就读的美国南加州大学其实有不少国内企业家的第二代，虽然也有很多毕业后选择回国继承父业，却往往因为管理方式及理念等不同闹出不少矛盾，觉得不适应，甚至最终离开。
作为刚毕业的年轻人，有自己的想法，当发现国内的管理方式与自己学到的不一致时，就特别希望以此为施展能力的平台，“所以一回到公司就马上想改变，这确实是很困难的事情”。
刚刚接手公司业务时，刘根智也曾希望在美林基业进行这样的改变，但接受了父亲刘远炳的建议后，他决定先熟悉公司的业务，慢慢与父亲及老一辈管理层交流磨合，而不是急着去改变。
“不能只做房地产”
理念和思维的差异虽然造成了代沟和冲突，但从另一面来看，接受过高等教育、有想法、渴望创新的海归一代，却也不失为一股新鲜的血液，为土生土长的老一辈管理的企业带来适应时代发展的转变。
于美林基业而言，刘根智或许就是这样一股新鲜血液。
在美林基业官网中可以发现，目前美林基业重点开发的美林湖及云南丽江雪山温泉小镇，分别用了美国华盛顿里斯顿、圣安东尼奥水城作为规划参考。
正在做规划方案，2017年将动工开发的云南丽江雪山温泉小镇项目，定位为休闲、度假、文化艺术、娱乐、居住等于一体的休闲旅游小镇，其中规划的商业片区采用美国圣安东尼奥水城的模式建设，“将会是整个小镇的支撑”。
在美林基业官网中还有未来立足广州、巩固珠三角、布局全国的房地产战略构想，但在刘根智眼中，这只是纵向布局的扩大。
在刘根智的蓝图中，以后不能只做房地产，美林基业最明确的应是横向布局改变。如今当家的刘根智坦言，房地产行业的开发成本不断上升已使得利润越来越低，“做房地产越来越难了”。
未来美林基业的房地产比重将慢慢减少到9成，然后逐步融合不同的业务，多元化经营。
“要有不同的东西。”刘根智用有点生硬的普通话强调：“除了卖房子，业主在这里住，还要考虑他们生活方面的事情，帮他们解决配套的问题，提供娱乐的东西，或者在这里创业、工作。”
中国房地产行业的黄金时代已是过去式，尤其在行业盈利能力整体下滑的情况下，低成本买地开发然后在最短时间内以最高的价格卖出去的传统模式不再适用，如今更重要的是如何经营。
刚入行三年的刘根智表示，这“既是动力，也是挑战”。至于能否成功，他似乎并不十分担心，因为他认为，相比美国，很多东西还没有被想到或者发展成熟、尚在不断尝试和调整中的中国市场，反而让美林基业有了更多的发展机会。
中国的食品安全问题就让刘根智看到了农业和农产品的投资机会，今年2月，美林基业宣布未来将因地制宜在项目社区中打造生鲜市场，同时将推出生鲜配送便捷平台。
此外，类似美林湖、美林湖畔这些有条件的项目，还可以将一部分土地划出来做成农业生态园。
近两年特别火的创业孵化器也是美林基业正在考虑的一个方面，刘根智还计划以后能从美国硅谷创业平台引进一些成熟的项目和经验。他举例表示，依托项目里生鲜市场等的社区商业类小平台，不仅可以提供便捷的生活服务，还可以协助部分员工或业主创业。
“美林湖的机会来了”
“刚才谈到黄金时代过去了，这个时候要开始精耕细作，意思是现在美林湖的机会来了？”
“是，机会确实来了。”
供大于求的去库存现状下要赢得市场，需要的是精耕细作的好品质和能够满足各方面需求的居住环境。
作为一直扎根广州的本土企业，美林湖这一超级大盘项目可以说是美林基业的代表作之一，从2005年至今已开发10年。
如今成为美林基业执行总裁的刘根智将接替他父亲美林基业集团董事长刘远炳，成为美林湖的“掌舵者”，而他所透露的未来规划也将以此为样本逐一实现。
可以说，房地产行业的高速发展给予了美林湖机会，而美林湖也给了刘根智施展所学的机会。
“我们要把美林湖这个项目往城市的方向打造，教育、学校、医疗服务等这些配套都会有，从出生到养老的需求全部都可以在这里解决。”这是刘根智以美国华盛顿里斯顿为模版，在美林湖打造“一生之城”的构想。
“一城”“三区” “五镇” “八园”一连串数字的背后，代表的是美林湖生态居住、都市产业、商业休闲、文化旅游等房地产及多元化经营元素，“除了住，衣食行甚至包括一些休闲娱乐的产业都有，怎么用很特别的方法和手段把这些融合进去，也是我们现在在想的。”
如父亲过去10年扎根美林湖一样，刘根智也打算将他毕业后的10年时间重点投入到美林湖的开发中。
“到时候打造完成了，大家就可以看到美林基业是可以打造这么精彩的一个产品出来的。”刘根智自信地表示。
回国几年的历练让刘根智明白，要获得认可不一定要像许多有很大野心的企业家那样，一年布局全国，连续开发很多项目，急于扩大规模谋求上市。慢慢地认真做好一个项目，或许比单纯的冲量更能获得行业甚至跨行业的认可。
刘根智表示，美林基业既是父亲传给他的家业，也是他再创业的平台，希望可以很好地利用这个资源、利用这个平台继续创业。
“未来希望带给人们一个怎样的美林湖？”
刘根智想了一下，答道：“就像任何人去丽江都要去那个古镇看一下，感受那边的文化一样，希望人们到广州，都会到美林湖这里来感受一下这里的特色。”
以下为观点新媒体对美林基业集团有限公司执行总裁刘根智先生的专访实录：
观点新媒体：您从德勤回来，真的是很愿意回来？回来工作跟读大学相比怎么样？
刘根智：是。如果没有美林这个平台，我可能不会回来。这个平台非常好，可以接触到很多东西。
观点新媒体：在这里适应吗？
刘根智：还好，因为中国人与人之间的交际，还有工作氛围、工作方式都有自己的特色，我都知道这些，但是真正体验到的时候才有更深的感受。
观点新媒体：在国外长大的人有很多都会出现在国内不适应的情况。
刘根智：我本来的安排是在美国工作3-5年，然后去香港过渡，在那边找一个房地产或者银行的工作，做金融或者直接做地产，在那些公司学习两三年，然后再回美林湖。但是当时发现迟早都要回来的，早一点适应环境会比较好一点，所以我就直接回来了。
我去德勤之前跟父亲沟通过，他那时候也希望我直接回来，但是我还想多了解外面的公司怎么运营、怎么管理，然后体验一下外面的氛围。
很多跟我同时毕业的朋友，毕业之后或者工作一两年就回来的，基本都是在自己家族的公司工作了一段时间，就觉得不适应。特别是我们很年轻，刚毕业，读了那么多年书，有自己的一些想法，但是又不能施展。
国外的管理方式和国内有很大不同，所以想一回到公司就马上改变确实是很困难的事情。我父亲就跟我说，慢慢来，不要急，我就慢慢来。
观点新媒体：所以您不急于改变你爸爸的想法？
刘根智：慢慢跟他交流、磨合。
观点新媒体：两代人冲突大吗？
刘根智：不是很大。回到家族的企业，我觉得有一个很大的挑战，就是怎么跟这个团队的老人一起工作。因为我刚刚毕业，没有任何的经验，就很担心要怎么跟他们交流，能不能管理好他们。
我觉得很多企业的架构层次太多，我是比较喜欢扁平化的、直接一点的。
我在美国习惯了这样，以前在德勤跟那些老板都是互叫名字的，所以我觉得大家叫我名字反而更习惯。
刚回来的时候在酒店工作，我也习惯跟任何人见面都打招呼，但是跟员工见面打招呼，他们都很紧张，就跑过来问老板有什么吩咐，其实我只是跟他们打招呼而已。现在大家都习惯我了，见面要打招呼。
观点新媒体：现在跟父亲住一起？
刘根智：对。这对我的工作有很好的帮助，因为下班回到家可以继续谈论工作，我也会汇报最近做了什么，有什么问题。
观点新媒体：有参与销售方面吗？
刘根智：我主要是参与大的方向，主要做策划。我和我爸都喜欢尝试新的东西，我们认为有机会做到某些成果，投入也不是太大，回报是值得的，会愿意尝试。
观点新媒体：中国房地产最好的十几年是你父亲在经营，接下来这10年，不如上一轮那么好了。从您的角度看房地产的未来会怎样改变？你们这批二代企业家有什么不一样？
刘根智：1990年成立美林基业的时候，我觉得那是最黄金的时代。
现在中国整体的发展非常快，GDP每年都在增长，改革开放30多年，最开始很多人都从农村到城市生活，所以那时候城市里面的房子需求非常大的，怎样都卖得出去，因为有需求。
但是经过30年的发展，现在人们接触到很多国外的东西，知道生活是可以达到更好的程度，起码生活环境和经济条件都比较好了。我也经常跟我爸探讨，现在中国的房子库存量非常庞大，但是缺好的房子，没有好的生活环境。
从乡村到城市，下一个阶段的产品是什么？乔布斯说他不做市场调研，因为他认为客户不知道自己需要什么，直到给他看到他能拥有这个东西。
我认为从乡村到城市，下一个阶段需要的就是像美林湖这样的项目，给到人们喜欢居住的生活环境。
虽然美林湖跟城市的距离看起来很远，但现在交通越来越发达，越来越方便，所以我们算的不是距离，而是时间。从市区一个小时就可以到这里，在城市居住，塞在路上的时间也要一个小时。
观点新媒体：接下来房地产已完全以运营为主，难点在什么地方？上一代做的东西，到下一代该怎么改变？
刘根智：首先美林湖不能够只发展房地产，以前的模式就是纯粹建房子销售，买很便宜的地，很快速地盖房子，然后以最高的价格卖出去，在最短的时间内完成这个过程，然后再开发下一个项目，很多人都没有想到经营。
但是美林湖这样一个项目，一定要想很多以前不会想到的东西。除了卖房子，业主在这里住，还要考虑他们很多生活方面的事情，帮他们解决配套的问题，还有提供娱乐的内容，或者在这里创业、工作。
所以我现在做这些项目面临最大的问题就是，不单只是盖房子、卖房子，还要把这些项目变成一个真正的城市，未来我们的业主也好、员工也好，都会说“我是美林人”。
观点新媒体：这样耗的时间比较多，并且要投入大量的成本，会不会使利润下降？
刘根智：美林湖是一个大的平台，我在这个平台上打造一些例如社区商业那些小的平台，我们的员工、业主或者是任何外面的人，如果想在这里创业的话，我们会协助他们创业，打造一个平台，让他们一起来建设好美林湖。
未来房地产也要把品质做好，要超越很多其他的企业，这对我来说是动力，也是一个很大的挑战。
观点新媒体：您对中国的经济和房地产还比较乐观？
刘根智：到哪里都是面对压力和挑战，有好的方法，什么事情都可以解决。
观点新媒体：对比美国和中国，有些人觉得美国的模式比中国要先进50年左右，对比两地，您还是觉得中国的机会更多？
刘根智：对。因为我觉得中国的法律法规都是慢慢在调整，也是因为有调整，所以使得商业上有很多机会。因为很多东西还没有被想到或者没有很成熟，还在不停地尝试的时候，这样做调整是最合适的，所以美林基业在这个过程中也有机会。
观点新媒体：未来会走出去？美林基业想过进美国吗？
刘根智：会走出去，但至少5年内重点还是会放在美林湖这里。未来的一些想法，目前这个阶段还没考虑。
观点新媒体：有些企业认为因为上市被迫推动了企业的透明化，所以现在要把企业内部梳理好，也是为未来上市做准备？但是这会牵涉到很多人尤其老臣子的权利和利益，挑战会很大吗？
刘根智：这是最困难的一个工作，所以我也是要尽量跟他们沟通，觉得主要还是要跟他们相互尊重，因为他们确实比我有经验，也打了那么多年江山。
我回来已经三年了，感受就是一个不会游泳的孩子被丢进大海里。
我回来的前两年就是跟着父亲开会，他叫我回来，没有什么具体的工作安排给我，主要就让我了解公司。怎么了解呢？就靠我自己想。
我那时候给自己设定了一个管培生项目，在每个部门都待几个星期，把所有的部门走一遍，然后再跟着老爸开会、沟通，参与一些会议。觉得还有哪些不够，我就再走一遍，跟各个部门学习，跟着某个人，看他每天在做什么，从基层到中高层都有跟。
观点新媒体：大家会不会觉得很紧张？
刘根智：第一次去到物业部门的时候，我自己开车过去的，停车的时候有保安帮我开门，然后门口排着好几个员工欢迎我，我也很不适应。
观点新媒体：需要跟政府打交道吗？
刘根智：政府那边打交道少一点，我主要还是管理公司内部。我觉得我这个人比较开放，比较容易接受新的东西，就算觉得有点不适应我也会愿意尝试。
观点新媒体：今年美林湖的目标是40亿，能完成吗？
刘根智：我们下半年有一些新的做法，我们有信心完成目标。
观点新媒体：您觉得美林湖有什么特色？
刘根智：最主要的还是我们做的这些产品，是把它当成艺术品打造的，是很有品质的。
观点新媒体：美林湖比较特殊，在广州一直很独立，但这个盘的体量太大了，做好需要很多年。您怎么看广州的其它开发商如星河湾、雅居乐、富力等，都往外布局发展。
刘根智：除了房地产，我回来几年发现中国很多企业家有很大的野心，就是想一年布局全国，做很多项目，下一步就想上市，但是上市之后很多人都不会持续下去了。
美林基业不要求做很多项目，我们不想做多大的量，现在就是慢慢来，把美林湖这个产品做好。我们认为，做好一个项目能得到行业或者跨行业的认可，获得更高的满意度就很好了。
观点新媒体：美林湖一年销售40亿的话，毛利率和净利率能达到多少？
刘根智：现在人工成本不断地上升，所以利润也越来越低，做房地产越来越难了。
观点新媒体：今年6月份开始，一线城市成交量是往下的，很多人说开发商在年中时会进行一些调整，是技术性的，还是接下来两年房地产会往下走？
刘根智：美林基业是一年中任何时候都强调推盘和销售。清明节的时候一般很难卖房，也不会开盘，但是有一年我们在清明节那个时间段开盘，也取得了非常好的成绩。
为什么我们不会在一些大的节日开盘？因为距离是一个问题，那些销售代理公司在城市里可以带两三个客人，但是过来美林湖只能带一个，所以这个时间他们一定会选带客人去市区的项目。
而且，在一些大的节日其他的房地产公司一般也会开盘，所以要抢这些客源比较难，还有这些销售代理公司竞争也是很大的。放长假很多人出去玩了，也不怎么会看房子，所以我们一般开盘都是在很平静的日子。
观点新媒体：除了美林湖之外，还会往其它产业延伸吗？
刘根智：会，除了做孵化器，我们也会做一些投资，或者是自己做一些农业的项目。因为中国现在的食品安全是一个非常大的问题，这方面有非常大的机会。
我们在广州中心、美林湖畔还有几块地，可能会往这个方向发展。
美林湖这个项目土地有2万亩，我们规划是1万亩用来盖房子，另外的1万亩用来做生态园，有自己种的蔬菜、水果，还有养的鸡、鸭，吃的都是自己的，所以吃得很放心，住得也很放心。
观点新媒体：您觉得现在美林湖的机会来了？
刘根智：机会确实来了，而且美林湖这个项目打造了10年，也让大家看到这里其实是可以发展出一个有新的生活方式的城市。当然，有很多因素也是从美国带回来的。
观点新媒体：您会融入很多个人元素进去，进行很多的改变吗？
刘根智：现在都是我父亲的风格，当然我也喜欢这个风格。现在是我父亲定一个大的方向，然后我们往这个方向去走。
观点新媒体：美林湖为什么用了“一生之城”的概念？
刘根智：因为我们要把美林湖这个项目往城市的方向打造，教育、学校、医疗服务等等配套都会有，从出生到养老的需求全部都可以在这里解决。
这样，未来才能有条件让业主居住在这里，说自己是美林人。在这里除了工作，还有生活，要做好生活和工作的平衡。
观点新媒体：美林这10年都是在重点打造这个项目？
刘根智：未来10年的重点也是在这里。除了美林湖这个项目，在丽江还有一个项目。
观点新媒体：丽江的项目有多大？会在这边派一个团队过去？
刘根智：建筑面积130万平方米，在玉龙雪山后面，离丽江那个古镇10分钟距离。
会从美林湖这边派一些人过去，云南那边也会招一些人。我主要还是负责美林湖这边，以后这边就由我带着团队来做。
观点新媒体：丽江项目的定位差异和客群有什么不同？
刘根智：刚开始美林湖的定位是休闲旅游概念，以后会慢慢变成每天都有人在这里住和工作，变成一个城市。
丽江项目主要还是定位旅游地产，会朝客栈的方向走。产品是可以卖的，但是丽江的客栈只能卖给当地人，其他人过去只能租。
其实也可以看成是一个平台，打造一个新的小镇，就像丽江那边出名的古镇，我们今天打造的新镇，在几百年之后也就变成了一个古镇。
项目还在做方案，计划2017年能动工，因为那边有温泉资源，所以我们会先做一个温泉馆。
观点新媒体：未来美林基业的房地产收入要占到总收入的几成？
刘根智：房地产会占到9成，但是会慢慢把房地产的比重减少，这也是投资的最基本的理念，要多样化经营，有不同的东西。
观点新媒体：您想创出一个什么样的美林湖？还有希望打造一个什么样的美林基业？
刘根智：就像任何人去丽江，都要去那个古镇看一下，感受那边的文化一样。我希望人们到广州，都会到美林湖这里来感受一下这里的特色。
我跟同事去不同的部门的时候，看到当年美林湖刚开发时的照片，全部都是荒地。以前美林湖畔、美林海岸都是小小的楼盘，现在是这么大一个项目。
我希望可以让大家看到，美林基业不单单是一个房地产公司，到时候打造完成了，大家就可以看到美林基业可以打造这么精彩的一个产品出来。除了住，衣食行各方面，甚至包括一些休闲娱乐的产业都有。怎么用很特别的方法和手段把这些融合进去，也是我们现在在想的。
美林基业这个平台我不单单是在守业，其实我是希望好好利用这些资源、利用这个平台继续创业，这也是创业。
观点新媒体：作为美林的新掌门人，想给外界传达什么样的形象？
刘根智：目前可以说是大胆。我是一个刚毕业的学生，从2012年毕业的时候开始，我给自己10年的时间去尝试。我知道提前回来管理企业是不容易的事情，所以我会大胆地尝试，特别是在中国做生意的方式跟美国非常不一样，所以早一点了解会好一点。
