合景泰富：不会盲目追求销售额而牺牲毛利率
时间: 2014-08-29 17:56:12    来源: [ 观点网 ]

不会盲目追求销售金额而牺牲毛利率，今年年底非常有信心维持35%左右的毛利率，以及比较高的净利率水平。

　　观点网 8月29日，合景泰富地产控股有限公司在香港召开2014年中期业绩发布会。会上，投资者关系总监吴晓怡表示，公司上半年预售情况良好，按年增长24%，录得预售额100亿元，已完成全年210亿元目标的48%。“公司非常有信心达成年度目标。”

　　吴晓怡分析道，其实上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因为有190亿的货量，其实去化率只要达到60%就已经可以完成目标。

　　据其介绍，合景泰富下半年还将推出7个全新项目，其中广州、南宁、北京、天津各1个，杭州会有3个，全年可售项目共计38个。可售货源的还是以中小户型为主。“项目数的增多，很大程度带动了预售额的增长。”吴晓怡表示。

　　至于销售策略方面，主席兼执行董事孔健岷则表示，在维持一贯的利润率的基础上，希望随行就市，尽快出货。

　　“如果库存在一定比例上是不希望减价的，但如果有些货量本身地价比较便宜，利润率比较高，而现在又想推货的，这是有价格空间可以调整的，这方面我们会随着市场去做一些适度的调整。”孔健岷如是强调。

　　与此同时，吴晓怡也表示，不会盲目追求销售金额而牺牲毛利率，今年年底非常有信心维持35%左右的毛利率，以及比较高的净利率水平。

　　截至6月底，合景泰富的毛利约19.4亿元，较2013年同期上升16.4%。毛利率录得35.7%，与去年同期的35.9%基本持平。净利润率为24.7%，而2013年同期则为29.2%。

　　而为了实现尽快出货，合景泰富在拿地上更偏向于小型地块。“上半年大型土地买得相对少，因为小型地块有利于快速开售，增加可售资源。”吴晓怡表示。以杭州为例，合景泰富去年年底跟今年1月份在杭州拿的3块地，总的体量只有22万平方米左右。

　　不仅倾向小型地块，合景泰富还更多地尝试合作拿地。吴晓怡透露，公司现在多了合作项目，通过引进合作伙伴来分摊土地款。上半年公司通过合作方式在广州拿了两块地，而在北京与龙湖、绿地合作的项目也已经开售。

　　布局方面，合景泰富会更着重于一线城市以及高端二线城市，吴晓怡认为，一线城市供需关系更健康，溢价空间更高，而二线城市的收益会相对稳定。“上半年100亿的预售有70%是来自广州、北京、上海。”

　　此外，对于下半年的市场，孔健岷也持有乐观态度，“下半年的市场会比上半年要好一点，最主要是限购政策在很多城市都放开了。整体来说，下半年的销售会比上半年乐观点。”

　　以下是合景泰富地产控股有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司下半年有没有具体的买地计划？预算是多少？听说合景泰富土地款会分摊，那这种分摊的模式是怎样的？还有下半年公司的整体去化率预期会是多少？

　　徐锦添（首席财务官兼公司秘书）：关于下半年的买地计划，其实我们不会设定拿地金额，而根据现有的土地储备看，是足够我们未来四到五年的发展需要的。最主要还是会根据我们的销售速度去定到底要买入多少土地。

　　吴晓怡：其实上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因为有190亿元的货量，要达到下半年110亿元目标的话，其实去化率只要达到60%就已经可以完成目标，所以我们非常有信心。

　　现场提问：孔总如何看待下半年内地的房地产市场，因为现在看到内地的房地产市场是有放松的，这对公司会不会有什么影响呢？销售方面会不会根据这种情况进行部署？另外，关于负债方面，因为看到比去年底时这个比率是有所上升的？公司会不会有需要再发债？

　　孔健岷：下半年的市场，就我个人看来，是偏向乐观的，稍微比上半年要好一点，最主要是限购政策在很多城市都放开了。当然一线城市还没有放开，但我们主力多集中在一线城市，整体来看，8月份下半月的销售是有转好的，下半年的销售会比上半年乐观一点点。

　　负债方面，和去年年底比较是有上升，但和去年同期比较是有下降的。其实我们也在争取，到今年年底时总债务和负债率方面下降回来。

　　至于整体的销售策略其实很简单，就是在维持我们一贯的利润率的基础上，希望随行就市，尽快出货。

　　徐锦添：补充一下，负债率方面看到中期会上升一点，但比较去年同期其实是下降的，比去年年底有所上扬，但我们以往的记录都是如此，就是中期会偏高一点，到年底的时候会降回来。刚刚问到的集资计划，目前是没有发债计划的。

　　现场提问：公司销售成本较上年同期有增长17%，这是什么原因造成的？刚刚管理层也提到下半年在杭州会有3个新项目推出，其实都是在去年拿的地，而去年杭州市场很火热，今年则不是很好，公司的销售策略是如何考虑的？

　　徐锦添：关于成本，和销售价格及地价有关。去年平均售价是9000多元每平，而今年是12000多元每平，主要是目前公司销售的是偏高端的盘，而成本反而上升的最主要原因是地价，因为高端项目的地价相对来说也要高一些，可以看到我们的建筑成本方面有很好的控制，也都维持在去年3800元每平的水平。

　　吴晓怡：其实销售成本对应的是当期的销售，也就是目前看到的成本对应的是上半年100亿的销售，其实按比例来说，上半年的销售同比有24%的增长，所以这样看来我们的销售成本反而是有所降低的，只占总体销售量的5.5%左右，比去年有所降低。因为我们现在除了用一些传统的销售模式以外，也多了很多如微信平台的营销微楼书，以及微信平台的社交号等，这些因素都使我们的成本降低。

　　刚刚提到杭州下半年会开3个盘，我们去年年底跟1月份拿的这3块地，其实总的体量不大，加起来只有22万平方米左右，所以总体占公司土地的比例是比较小的，是想在杭州市场试一下，因为这是公司新进入的城市。另外今天最新的消息是，杭州的限购在29日起全面放松，我相信这对我们杭州的销售有推动的作用，我们在蓄客的时候已经感觉到效果，整体的蓄客很不错。

　　另外，我们的项目位处杭州的未来科学城，具体位置其实靠近阿里巴巴总部，而那里有很多年轻的白领有刚需的需求，或改善的需求，正是看到由阿里巴巴带来的这些购房需求而进行的地块选择。到现在为止，售楼处、样板房，包括园林的设计都是很受杭州当地买家欢迎的。杭州买家对质量的要求是很高的，所以感觉我们的产品和周边产品相比的话，其实还是比较吸引，所以对这一块的销售不太担心。

　　现场提问：刚刚提到说上半年净利润还比较理想，下半年以去化为主，那下半年会不会有减价的计划？

　　孔健岷：维持利润水平是我们一贯的宗旨。如果库存在一定比例上我们是不希望减价的，但如果有些货量本身地价比较便宜，利润率比较高，而现在又想推货的，这是有价格空间可以调整的，这方面我们会随着市场去做一些适度的调整。

　　现场提问：公司上半年在商业方面动作还比较大，那北京崇文门项目的预期会是如何？

　　孔健岷：还可以，今年年底估计会开盘。

　　现场提问：如何看一线城市的限购，会不会有放松的机会呢？

　　徐锦添：明面上是不会放松，但实质上是有一些松动的。

　　现场提问：为什么会放松，需求不是一直都比较大吗？

　　徐锦添：可能是政府有点担心吧，其实整体上需求还是很好很大的，比起三线城市要好很多。

　　现场提问：所以就算一线放松了市场和现在也是差不多？

　　徐锦添：问题不大，我们可以接受这个情况。


（发稿：见习编辑 黄银桥 罗舒晗    审校：劳蓉蓉）
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