2014年博鳌房地产论坛今日(8月7日)正式开幕，百名开发商、开业内专家、学者汇聚一堂，国内外数百家媒体争相报道。而在众多开发商中，最为引人关注的，莫过于华远地产股份有限公司董事长任志强的发言。

　　有任志强的地方，就有精彩观点碰撞，就有犀利楼市批判。这一次，任大炮也没让人们失望。在多种城镇化及全国楼市的数据展示中，任志强把批判的矛头指向了保障性住房的建设和棚户区改造的推行，以及政府高价卖地，他认为所有非市场化的楼市调控手段，都无法对房价起到下降作用。

　　户籍制度阻碍了中国城镇化进程

　　在今年年初，国家统计局局长马建堂曾表示，截止到2013年，中国城镇化率为53.73%。与日本、韩国等亚洲国家相比，中国的城镇化道路还要大力发展。任志强认为，中国的户籍制度，是阻碍中国城镇化发展的一大障碍，如果充分市场化，中国的城镇化率增长速度将会加快。

　　中国人传统观念的主导下，农民们大多会在家乡中买下一套或多套宅基地盖楼。随着城市的发展，越来越多乡镇民众，尤其是农民，往一二线大城市迁移、居住。但因为户籍门槛过高，他们通常难以落户大城市。

　　而户口难以迁移至大城市，让农民们时刻担心被大城市“赶出来”。如此，不少民众即使在城镇中购买了商品房，也还会在家中自留至少一套宅基地，以备后患。城镇化的推行，意味着宅基地将不复存在，而如何安置处理好这大批量的宅基地，将是一大难题。

　　千万人口城市增加 楼市未进入下行通道

　　目前，全球共有28个人口超千万的城市，其中中国占据6个。而此前有数据显示，到2025年，中国千万级人口城市将增加到8个。而这些千万级人口城市，让任志强相信，中国楼市并不会进入下行通道。

　　虽然国内有不少城市圈形成或正在形成，以此寄望在加强城市之间合作的同时，也能减少大城市人口密度。2014年，京津冀一体化被提出，让天津以及河北的发展上升到了新的高度，更被国内外看好。但任志强却指出，京津冀一体化在人口方面，未必会达到最初设想的效果。

　　以1950年东京发展为例，当时该地人口以及超过1000万。为降低人口密度，日本政府大力修建高铁，联通东京与大阪等其他城市，希望借助便捷的交通，转移部分人口到大阪及东京附近的城市中发展。但实际情况却是，高铁为大阪人们带来了便利，更多的大阪本土市民，迁徙到东京生活。东京的城市人口也由1000多万，逐渐扩大为如今的3800万。

　　同理，任志强认为京津冀一体化，不会让北京的人口迁移到天津河北，反而会起到反效果。这在国内其他地方也如此，人们更愿意从二三线城市迁移到一线城市，从小城市迁移到大城市，而造成大城市人口越来越多，千万人口级别的城市数量逐渐增长，500万人口级别的城市会更多。

　　在此基础下，大城市的购房需求也随之增加，推动着楼市的发展。如此，“房地产市场会变成下行通道吗”，任志强摇头，“我不认为。”

　　保障性住房和棚改冲击楼市 降房价只能靠市场化手段

　　任志强展示的数据显示，2012年，全国城镇住宅竣工面积是10亿平方米，其中房地产开发商占7.9亿，占总比例71%。但随后便进入下滑通道，2013年，全国城镇住宅竣工面积中，开发商占比约为70%，任志强预计今年将会下跌到65%。

　　伴随着开发商开发占的下降，全国整体的新增商品房面积，却在逐年上升。任志强称，这是因为大量保障性住房的推出，让非房地产开发商建造的房子数量增加。今年房地产市场的整体需求并没有减少，相反是在持续性地增长。但统计局数据显示，上半年商品房销售面积下降6%，销售额下跌6.7%。需求增加，销售反而减少，任志强认为这正是保障性住房大量入市对楼市冲击的体现。

　　保障房之外，棚户改造的实行也为市场带来不小的影响。8月4日，国务院宣布2014年中国至少要完成70万户棚户区的改造。这470万户棚改，加上保障房，一起投入市场，将远远超过过去楼市每年竣工700万套的数量。

　　在有经济增长底线的情况下，房地产的发展一定不是遵循市场规律的。任志强表示，最后的结果，一定是房地产市场在逐步走回头路。只要是非市场化的调控手段，不管你用它解决房价或其他问题，任志强认为最终都是错的。

　　而他最害怕的一种情况，是市场化逐步从市场中退出，这是最危险的一种情况。任志强主张用市场化的手段来解决房价问题，例如通过降低地价，拉低开发成本。但同时他也尖锐地指出，政府在出让土地的时候，并没有想过降低地价，以及各方面的税费，换言之，政府并没有想让房价降下去。“所以房价这么高，和开发商没什么关系”，任志强甚至表示，“我个人觉得这10年来倒腾来倒腾去，全都是政府的错”。

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