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殷哲强调，如果未来房地产业想要长远发展的话，必须部分摆脱对银行的依赖。

　　2014博鳌房地产论坛·特写 当房地产行业逐渐步入调整期，与之紧密相关的房地产基金显然不会置身事外。

　　2014博鳌房地产论坛期间，歌斐资产联合创始人殷哲在接受直播间采访时直言，假设没有房地产行业的下行通道，便不会催生出如此多的地产金融。

　　“过去，大家拿钱都很容易，不会考虑到用直接投资的钱，更多的是用银行的钱，而且过去门槛相对较低。所以高速发展的时候，开发商不会考虑到其它的金融工具。”其解释道。

　　而当房地产市场总量到了一定的阶段后，开发商都提出要去杠杆化，拿钱也不那么容易了。殷哲指出，现在大家都在说“钱荒”，其实并不存在“钱荒”，只不过是大家的钱不愿意投到房地产上。

　　当下，虽然不少城市都在不同程度地进行限购松绑，但信贷紧缩的局面并没有改变。在殷哲看来，信贷紧缩同样给基金公司带来了机会。

　　其称，银行信贷一定是重要的组成部分，但相对来说，信贷的钱是间接融资，它是跟直接融资相匹配的。而在目前房地产发展阶段，信贷不可能是永远向上。

　　“所以说会有一个向下的通道，但我觉得这个向下的通道比过去的增长会有所下降，而这时候更需要地产金融的配合，这将是一个趋势。”殷哲如是总结。

　　据殷哲介绍，歌斐资产现在大概有400亿的资产管理规模，其中300亿是关于房地产基金的，占比达到70%左右。

　　但从未来的发展以及增长幅度来说，其它类型的资产会比地产增长更快，但这不代表歌斐不做房地产基金了。殷哲称，房地产基金从总量来说还会增长，但是增长的幅度可能会面临一个结构性的调整。

　　谈及当下越来越多房企走上轻资产道路时，殷哲表示，从未来来说，房地产企业对资金的要求会更高，如果单纯靠开发商自己的能力去做项目开发，难度会越来越大。

　　他以美国为例指出，现在房企越来越向纯粹的开发商转变。而在国内，绿城算是走在前端的，其代建模式是典型的轻资产运营。

　　另外，殷哲还提及，以铁狮门为样本的地产基金合二为一的模式则是另一种轻资产模式，其既是开发商，又是基金管理者。不过，这种模式现在在国内还未出现，但是未来很有可能会诞生。

　　鉴于此，歌斐资产未来是否会扮演起开发商的角色也备受关注。殷哲回应表示，歌斐资产未来会根据市场情况的变化来拓展自己的商业模式。

　　“目前来说，由于歌斐资产的核心竞争力是在于对金融的分析和对资金的优势，所以从这个角度上，还是做房地产的基金管理为主。我们现在跟很多大型开发商都有合作，不管是股权还是债权的方式，未来也不排除跟其它开发商有更紧密的合作。”其如是表态。

　　而事实上，当前，也有越来越多的房地产开发商成立自己的基金，以期实现“自给自足”。但在殷哲看来，这其中存在着很大的利益冲突，除非像铁狮门，否则投资者并不会信任它。

　　最后，殷哲强调，如果未来房地产业想要长远发展的话，必须部分摆脱对银行的依赖。

　　他指出，中国是银行主导的一个金融体系，在未来发展过程中一定是多结构的金融主体运营，包括银行、证券、保险、基金等都需要发展。而在这种情况下，银行在整个市场的金融属性占比一定会减少。但是它很有可能依然是最大的，因为它本身的运营特性决定了这一点。

　　“所以我觉得这个摆脱只是部分摆脱，打破垄断。”

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