中骏置业业绩会：要达成全年目标还是比较辛苦
时间: 2014-08-21 02:49:06    来源: [ 观点网 ]

“根据现在的政策来看，下半年的销售会有所回升，现在看起来还是有信心完成全年的目标，但达成还是比较辛苦的。”

　　观点网 8月20日，中骏置业控股有限公司在香港召开2014年中期业绩会，主席黄朝阳、执行董事李维、及财务总监李少波出席。

　　业绩会上，黄朝阳宣布，1-6月该公司实现合同销售金额增加约8.7%至约56.05亿元，合同销售面积增加约53.6%至62.96万平方米，销售收入约21.48亿元。

　　期内，中骏置业共有20个项目处于在售状态，分布在11个城市，其中5个为期内新推售楼盘，分别是位于晋江的四季花城一期、位于石狮的黄金海岸一期B部份、位于漳州的蓝湾香郡三期、位于南昌的蓝湾香郡一期以及位于深圳的四季阳光一期。

　　毛利率也由2013年同期的33.2%上升至38.6%；期内溢利约4.44亿元：且公司拥有人应占溢利约3.146亿元。

　　毛利率上升的原因，是上半年偏高端的产品比较多。黄朝阳还坦言，“现在，中端和高端是的毛利率是30%左右，如果好一点就30%多。”

　　“整个房地产的暴利时代已经过去了，现在拍地成本越来越高，行业毛利率是在下降并会趋于平缓。”

　　对于中骏置业自身，黄朝阳表示：“我们的策略是保持毛利率在30%或者以上。”

　　另外，中骏置业下半年有6个项目新开工，计划开工总规划建筑面积约100万平方米，并预计将有5个新项目推出预售，可供预售的货量总面积约有140万平方米。

　　李少波也在现场透露：接下来，除来自福建省市场份额外，来自福建省以外的合同销售金额将会大幅增加。

　　值得注意的是，中骏置业6月份实现合同销售金额约8.56亿元，合同销售面积81755平方米，同比分别减少17%和8%；7月份实现合同销售金额约8.05亿元，合同销售面积83811平方米，同比分别减少22%及14%。

　　对于6、7月份销售减少，李少波解释称：“主要因为推出项目较少所致。”

　　不过，黄朝阳依然持乐观态度，他表示：“比较看好下半年的市场，接下来销售会开始提升。”

　　其续称，“根据现在的政策来看，下半年的销售会有所回升，现在看起来还是有信心完成全年的目标，但达成还是比较辛苦的。”

　　他大概算了一下帐：“下半年有140万平方米，如果假设是9000元，大概有130亿左右。如果去化率大概在六成多一点，完成目标就差不多。”

　　至于拿地策略方面，黄朝阳表示，全年买地计划是50亿，上半年已经拿下两宗地，共计花费8.3亿，故此，下半年仍将有拿地动作。

　　此外，由于利润率比较高，黄朝阳还非常看好旧改项目，他透露，公司位于深圳的旧改项目毛利率可高达40%。

　　以下为中骏置业控股有限公司2014年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：虽然现在限购令已经取消了，但是银行贷款方面还没有放松，在这种情况下，中骏在定价方面会不会比较保守一点？

　　黄朝阳：我们把房地产的开发总结为三大因素，第一是买地，第二是产品定位，第三是时机。

　　中骏的产品定位非常准确，三房的不到100平方米，都是60-90平方米的刚需三房。

　　第二个，抓住时机，抓住拿地以及卖楼的时点。如果行业处于下行的时候，什么房子都不好卖。香港也一样，香港上个月和这个月情况又不一样，所以要抓销售时点。

　　因为上半年市场是处于下行，或者平行期，这个时候要用价钱来换取销售时点。中骏在深圳的项目原来想卖1.3万元，开盘时只卖了1.2万元，比原来预计降了1000元。随行就市，这是开发商的一个策略。

　　第三个要素是拿地，这就不用说了。

　　现场提问：现在很多城市的限购已经慢慢取消了，您认为下半年的楼市会怎么样？

　　黄朝阳：一、二线城市的房地产价格还是会上升的，至于是量升还是价格上升就不知道了。而三、四线城市则会出现下跌，主要是三、四线城市供应量很大，这个和供求关系有关，和政策没有关系。

　　现场提问：日前，福建政府已经明确说在厦门区，甚至整个福建区域取消限购，你们会不会趁这个时机加大推盘量，这算不算一个比较好的销售节点？会不会觉得这是个好机会，或者通过降价促销一下子把销售推上去？

　　黄朝阳：我们还是会把握这种机会，适当的采取一些合适措施。

　　坦白讲，现在中骏在厦门所有的房子几乎全部卖完了，厦门是全国库存去化率最低的前三名，库存去化率最快，需要消化的时间最短。

　　现在，中骏在厦门还有一个四季阳光的项目，第一期卖到现在只剩下100多套，现在准备推第二期，这种放松限购的销售机会还是会把握的。

　　现场提问：以今年交付情况，毛利率会怎么样？

　　黄朝阳：上半年偏高端的产品比较多，毛利率会在35%到40%。过去几年，中骏的产品基本上是中端到高端的产品，去年明显交的中端的盘比较多，而且因为去年很多预售都是在2011年、2012年初卖的，当时的价格是比较低的，所以去年的毛利率是28%，几乎是历年最低。

　　现在，中端和高端是的毛利率是30%左右，如果好一点就30%多。整个房地产的暴利时代已经过去了，现在拍地成本越来越高，行业毛利率是在下降并会趋于平缓。

　　其他发展商的毛利率也是30%上下波动，昨天碧桂园是28.7%，龙湖是30%多一点，大家都差不多是在这个范围。我们的策略保持在30%或者以上。

　　现场提问：目前的市场环境，很少发展商毛利还能够保持上涨的，中骏预计可以未来几年都保持上涨？

　　黄朝阳：毛利率高一点，低一点主要是受那年交房的业态影响，如果交付的是别墅毛利率当然就很高，如果交付的是一些刚需产品，毛利率就会比较低。我想整个行业的毛利率不会有太大的大起大落。

　　中骏未来比较多的是刚需和改善型住宅，相信毛利率还会继续提升。

　　现场提问：下半年中骏有5个新项目会推出，但是数据显示，公司六、七月份的销售都有下跌，七月下跌了两成，六月下跌了差不多17%。这种情况下，你们怎么看中骏下半年的市场表现？

　　黄朝阳：经济调整到一定程度的时候，政府的政策就开始推出来了。根据现在的政策来看，下半年的销售会有所回升，但全年的目标达成还是比较辛苦的。

　　中骏现在产品线比较对路，像四季阳光都是小户型，低总价，这种产品才能达到快速去化的基本条件。

　　过去七个月每个月的销售都在8亿到10亿之间的范围，有一些月份会多一点。六、七月份基本上没有新盘推出来，所以那个时候销售会比较少，下半年有5个新盘会推出来，预计销售会回升。

　　现场提问：有没有信心完成140亿目标？中骏手上的货源有多少，去化率到多少才能完成？

　　黄朝阳：现在看起来还是有信心。下半年有140万平方米，如果假设是9000元，大概有130亿左右。如果去化率大概在六成多一点，完成目标就差不多。

　　现场提问：那下半年会开始再寻找一些土地，还是会考虑先降一下负债率？

　　黄朝阳：中骏上半年才买了两块地，下半年还会继续拿地。因为上半年市场特别不好，所以比较慎重。

　　中骏从买地到开盘是8个月，现在算买地的时候到开盘的时间，如果市场起来了，这对中骏来讲是最有利的。

　　现场提问：中骏全年的买地计划是多少？准备去哪里买地？

　　黄朝阳：全年的买地计划是50亿。会到已经有项目的城市拿地，比如说北京、上海。

　　现场提问：北京、上海、深圳，四个一线城市已经进去了三个，公司有没有计划进入广州？

　　黄朝阳：看机会，因为广州的开发商也很多。以中骏来讲，四大城市北上广深发展潜力最大。不过，我们还是希望在福建精耕细做，因为中骏大本营在这个地方，特别了解福建市场，知名度、美誉度、客户的忠诚度也很高。福建以外的一、二线城市，不会涉及其他三四线城市。

　　比如说，环渤海区域会关注石家庄、济南两个城市，长三角则会关注南京、苏州、安徽、合肥四个城市，剩余的都是福建本土的城市。

　　这样的布局会更加聚焦，不会特别分散，也方便资源的应用，管理效率都会很高。比如说，我们在泉州做十几个项目，这样占用的资源是比较少的。

　　现场提问：每一个房地产商都想进入一线城市，这些地方发展面对的竞争很大的，中骏如何看这一问题？

　　黄朝阳：这是最大的一个问题，市场好竞争也比较大。这个就要靠企业的管理、品质、开发速度等等。想要在在这种地方发展，如果没这个能力就没办法，而这个也是个洗牌的过程，哪些地方公司可以保留在一线城市，哪些公司到二线城市，哪些公司到三线城市，慢慢就分化了。

　　现场提问：中骏在深圳的旧改项目开发计划是什么？现在已经全部卖完了吗？

　　黄朝阳：没有卖完。才开第二期，第一期货量是411套，开盘当天就卖完了。第二次货量是290套，开盘也基本卖完，但是后来两个礼拜又留了一点。

　　项目可售面积有18万平方米，现在才卖了700套房子，平均每套90平方米，才卖6万多平方米。一期还有接近12万平方米的货量，二期还没有建，面积大概有10万平方米。

　　现场提问：公司现在总体的毛利率是38.6%，当时深圳项目入市的价格是比预先的低了一千元，能不能透露深圳旧改项目的毛利率？除了现有的旧改项目，是否还会继续关注其它旧改项目？

　　黄朝阳：虽然这个项目不是高端，但因为是旧改项目，预计项目的毛利率肯定会超过40%。

　　旧改项目会有拆迁等不确定性的因素，但是我们会持续关注其它旧改项目。因为，旧改项目避开了招拍挂竞争抬价的问题。虽然补偿高一点，但是总的算起来，还是比在市场拍便宜。

　　现在有三个旧改项目，分别在深圳、北京、山西临汾。北京和山西项目刚刚拆完。北京项目在德胜门附近，已经动工了，因为位置太好了，所以从住宅改成了写字楼，决定自己持有。

　　现场提问：中骏是福建闽系开发商，大家都觉得闽系开发商是高负债、高杠杆、快周转，中骏是不是有点脱离闽系房企的行列？

　　黄朝阳：中骏相对还是比较稳健的，之前日本合资做制造业，风险管控还是做得比较好，我们是闽系房企里比较另类的。福建开发商有厦门和福州之分，厦门的开发商都是比较不激进的，因为有时候太激进了，风险还是比较大。

　　现场提问：公司今年上半年没有派中期息，全年的派息策略是什么？为什么中期不派息？

　　黄朝阳：因为上半年的市场比较波动，整个银根比较紧，在这个时候应该多保留一些现金支撑公司未来的发展。下半年的派息也要看实际情况，比如说下半年按揭款会不会放松，政府政策和市场变化，再平衡一下本身的现金流和负债情况再决定。


（发稿：赵思茵    审校：杨晓敏）
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