房地产市场下行到底还有多长时间，底在哪里，房地产到底会对中国的经济产生什么样的负面的影响？到底要不要救市？此外，今年上半年在房地产界有很多关于创新的话题，一方面非常悲观，另一方面，仍然有一些企业在这个行业上坚持着创新这条道路。创新对房地产行业来说意味着什么？

　　在2014博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹对以上问题给出了详细的解答。

　　商业地产需要资产证券化

　　对房地产的金融创新来说，商业地产的资产证券化是未来创新的重要的方向，尽管它在国外已经不是特别新的内容，但是对今天的中国房地产市场来说，仍然是值得关注的一个创新方向。

　　秦虹认为，资产证券化是世界金融领域的很大的创新，资产证券化是很重要的融资形式，它是以特定资产组合和特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资方式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池作为资产来发行证券，这个资产池可以是信贷资产，也可以是证券化的资产。

　　“资产证券化和房地产的结合，我认为它是对房地产的发展注入了新的活力，是房地产金融创新的重要方向。”秦虹表示，资产证券化是一种直接的融资方式，它区别于过去以银行贷款这种间接融资为主的融资。

　　“商业地产的经营需要资产证券化的支持。”秦虹认为，商业地产的投资量大，回收周期长，因此特别需要长期的资金支持，特别是长期的商业地产，它要有养租期和收租期，如果没有长期的资金支持，靠短期的银行带看来经营商业地产，很难使这个商业地产达到它应该得到的经营管理的水平和商业的价值。

　　对于开发商来讲，商业地产面临的最大的困境，就是要靠散售解决资金回笼问题，散售也带来未来经营的困难。未来商业地产的量增加，这对商业地产的经营都带来很大的挑战。

　　“资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值。”秦虹认为，商业地产最大的难题就是它物业权益的流动性和物业整体价值的完整性之间的矛盾，所以很难提升商业地产本身的价值，但是如果有资产证券化，就可以把这个问题很好地得以解决，所以它特别需要。

　　资产证券化代表商业地产融资创新的方向

　　“我们在境内严格意义上的REITs发行，现在显然还不行，但是我们要关注它未来的发展。”秦虹直言，和对商业地产本身的经营，以及它在未来经营创新方面的方向，这是十分有必要的。

　　此外，秦虹认为资产证券化代表了我国商业地产融资创新的方向，并且，商业地产经营特征和现状倒逼资产证券化的发展。

　　商业地产，写字楼、商业用房在近年来得到快速发展。数据显示，2000年，写字楼施工面积是9亿平方米，2013年达到25亿平方米，平均年均增长速度是21.7%，商业用房2008年的面积是1.6亿平方米，2013年达到8亿平方米，年均增长速度是37.8%。

　　“资产证券化的是房地产金融重要的创新方向。”秦虹指出，资产证券化的出现，开拓了房地产直接融资的渠道，使房地产金融市场呈现商业银行、股票市场、债券市场和投资信托的多元化格局，特别值得从事商业地产开发企业的高度关注和积极的准备。

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