“二手房市场是一个典型的正在上行中的房地产市场。”著名经济学家，国务院发展研究中心，金融研究所副所长巴曙松在2014博鳌房地产论坛上说。

　　就目前的房地产行业来看，新房市场正在遭遇着一场“寒流”，但是对于二手房市场却迎来了一场机遇。在本届论坛上，巴曙松就二手房市场的发展机会进行了主题演讲和深入解读。

　　二手房市场的机遇已经到来

　　巴曙松认为，在一个成熟市场，当它的新房市场不一定有快速增长的时候，它的二手房市场成为一个非常有活力的，也带来新的商业机会的赛道、新的机会。

　　从国际经验来比较，在主要的几个成熟市场，美国、英国、法国、澳大利亚这几个市场，已经是二手房主导的市场。二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。

　　“主要是二手房的充分流通推动了多层次的市场体系。”巴曙松认为，结合国际经验来看，中国目前房地产市场上的二手房崛起已经是必然趋势。

　　数据显示，从1972年到2013年，美国的二手房交易量增长了2.5倍，达到510万套。二手房的成交占比超过90%。对此，巴曙松分析，只有房屋的自有率达到一定的水平，业主自有的房屋存量足够大，二手房市场才开始走上上行通道。

　　从国际案例来看，英国政府历史上对住房市场有着较深的干预，并且曾经一度有50%以上的房屋是由政府提供，而香港的发展同英国类似。

　　对于政府的干预与调控，巴曙松认为因为房屋自有率上升的速度非常慢，所以导致二手房市场受到一定的影响。

　　数据显示，人口流动对出租市场的作用也非常明显，二手房的出租市场，住房换手率高达30%，是交易市场房屋流通率的6倍。

　　人口流动和住房转换的频率从根本上决定了房屋流通率以及二手房的空间。巴曙松介绍，美国二手房市场爆发与美国的郊区化人口流动和移民有根本的关系，特别是那些学校比较好的镇，流通量非常大。

　　明年城市家庭房屋自有率将达70%

　　数据显示，目前商品房的存量规模已经足够大，目前商品房存量已经超过1亿套，2015年应该到1.25亿套。

　　巴曙松分析，目前的二手房市场主要集中在一线和个别二线市场。二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大，但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。

　　“从目前存量来看，二手房市场已经具备了崛起条件。”巴曙松分析，我国城市家庭房屋的自有率已经很高，考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场，如果把这一部分扣除的话，重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年会超过70%，

　　巴曙松表示，二手房市场的空间和机会主要表现在三个领域，一个是交易佣金，第二个是广告的支出，第三个是配套的服务。

　　对房地产未来发展巴曙松表现出乐观态度，在他看来，房地产市场发展到今天，房地产调控政策已经非常的简单、清晰。

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