每一年的博鳌论坛上，博鳌论铿锵行环节总能碰撞出激烈思想的火花，在调控之手不断撤出、市场逐渐回归的时下，不再受限的房地产行业，又将何去何从？在2014博鳌房地产论坛上，行业领袖们对此展开了唇枪舌剑。

　　商业地产只能养老鼠？

　　近年来，各大房企寻求转型，商业地产经过多年的发展，很多城市出现了区域的泡沫，尤其在二三线城市，百货型购物中心的空置率一直居高不下。而香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗也提出了一个困扰其已久的问题，“商业地产空置率这么高，除了养老鼠还能做什么？”

　　在他看来，住宅市场现在赚钱的机会少了，于是很多开发商进入到商业地产领域，这就导致了商业地产量的迅速增加，并且国内很多商业地产空置率高、运转不灵活，如何解决商业地产养老鼠问题是困扰其十年的问题。

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也认为，商业地产过剩必死无疑。“商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险。目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率。”

　　而中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮延续了其一贯幽默的风格，被戏称为“婚恋专家”的他用“大龄女青年一定会嫁出去”解答了陈启宗的疑问。

　　陈淮认为，目前多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每个城市都想成为中心城市，比如现在有15万人口，但是会想要在2020年要扩大到50万人口，目前这样的城市很多，所以，商业地产不仅仅是提供商业设施，实际上还有一个重要的功能是带动城市整体的升级改造。

　　任志强陈淮论战棚户区改造 炮轰看不懂

　　任志强又开炮了，用气一贯的任氏态度，开始质疑起棚户区改造和保障房政策来。

　　任志强调侃说，温家宝时代的房地产调控思路是“立刻强”，于是会有四万亿的救市，而李克强时代的思路是“温加宝”，加强棚户区和保障房建设，放手交给市场，调控是小火慢炖。

　　就在博鳌论坛开幕前两天，国务院办公厅下发关于进一步加强棚户区改造工作的通知，通知强调进一步发挥开发性金融作用，支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。同时，国家开发银行给予信贷支持棚户区改造。

　　对于棚户区改造问题，任志强直言不讳，“大家都说现在市场没需求，你们看看政府几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂，现场的专家和经济学家帮我们分析分析。”

　　在他看来，保障房应该保障的公民的基本居住权利，赞成建立和推动住房保障制度。但是现在的棚改不是真正的棚改，而是很多旧城区的改造，这种房子再过30年还是拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。

　　“非市场化的办法无论是解决价格拉动销售都是错的，只有市场化是正确的。政府不想让房价下跌，政府有本事扛着，别取消限购啊，限购取消不取消和开发商没有关系。”任志强话音未落，引来现场一阵阵掌声。

　　任志强“吐槽”完之后，陈淮又不紧不慢的拿起话筒说道，“任志强，你一贯说对的时候多，但是你今天说错了。”

　　陈淮认为，不要简单的把保障房和调房价联系到一起，棚改到迄今为止，第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房；第二，和调房价没关系。

　　反驳下行通道 房地产将活的更好

　　对于本次大会的房地产下行下的房地产发展论题，在座各位大佬表现出空前的一致--“房地产哪里下行了”？

　　“未来中国特大城市会不断增多，千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多。”任志强率先开炮，他认为城镇化速度是不可抵挡的，未来房地产市场不会进入下行通道。

　　“优秀的地产商现在有最好的机会通过资本市场来整合，特别是已经上市的地产公司，有很好的财力支持。”蔡洪平介绍，目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，资本市场目前对整个房地产的估值是严重的超低的。

　　单伟豹也持有乐观态度，在他看来，并不赞成“下行通道”这个说法，中国政府有强烈的意愿走市场经济的道路，市场经济迟早会出现。

　　“目前房地产限购放松、调控市场用货币政策都是正常的，不承认中国在哪一个城市有什么泡沫。”单伟豹认为，中国政府目前在做一个很正确的事情，并且城镇化、GDP增长和市场化在同时发生大的变化，所以目前房地产市场中并不存在泡沫。

　　“别以为救市是政策，那不是什么政策，都是市场造出来的。”陈淮对政策调控提出独到见解，在他看来，今年第一个政策是信贷政策的调整，第二个政策是保障房政策的调整，第三个是积极稳妥地推进城市化。第四是促进改革，不管是金融还是土地，提出市场化。

　　“你活不下去一点都不重要，中国的房地产市场将活得非常好。”陈淮直言。

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