任何事物的向上发展，不可避免的是破茧成蝶的阵痛，而调整和突破则是推动房地产行业健康发展的“根”和“魂”。

　　在历经了十几年的快速发展后，我国房地产行业由黄金时代进入到白银时代，目前我国房地产行业有哪些特征，取消限购又会带来哪些影响，市场调整期如何积极稳妥推进变革？在2014博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一就市场调整进行解读。

　　楼市没到崩盘程度

　　今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额出现了负增长。

　　数据显示，今年6月，70个大中城市中，55个城市新建商品住宅价格环比下降。而从库存量来看，6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增加24.8%。

　　“现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但也不像一些媒体说的要崩盘那种程度。”朱中一表示。

　　今年1-6月累计销售42487万平方米，同比2013年的46090万平方米的销售面积是下降了7.8%。对于销售数据的下滑，朱中一并不悲观，在他看来，这是因为2013年有一些非理性的和提前释放的因素，并且与2012、2011、2010年上半年销售面积相比，分别上升了20.20%、6.74%和19.69%。

　　朱中一认为，我国的房地产市场也进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。

　　限购政策需要调整鼓励企业以价换量

　　今年2月18日，位于杭州城北的德信北海公园正式公布了15800元/平米的清盘均价，这相比其此前价格下降了3000多每平，打响了2014年楼市降价的“第一枪”。除杭州以外，以天津、常州、襄阳为代表的部分城市项目也开始采取以价换量的策略。

　　而对于房企的这种以价换量拉动销售消化库存的方式，朱中一则表示赞同，他认为，目前供明显大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务，并且应该鼓励企业以合理价格促销，以价换量。

　　今年，在楼市下行通道下，杭州、长沙、温州、沈阳、呼和浩特等城市逐步放开限购。房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。

　　“放开限购是迟早的事情，不必大惊小怪。”对于二三线城市限购逐步放开，朱中一认为，在全面深化改革、减少政府行政审批的大背景下，一些供明显大于求的二、三线城市，需要对限购等阶段性政策作出调整，这是大势所趋不必过分解读。

　　但是，朱中一也表示，限购政策的调整也不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。”

　　从目前市场来看，限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。

　　为了认真做好一些地方过多存量房的消化，除对限购等措施适度调整外，朱中一建议供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模，而有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。

　　优胜劣汰会推动企业转型创新

　　房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代。今年上半年，房地产企业的分化加剧。

　　数据显示，上半年多数房企销售业绩下滑，而万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达、华夏幸福等业绩仍很明显。万科上半年销售额超过了1000亿元，增幅为20.6%，恒大销售额为693亿元，增速为55%。

　　对此朱中一分析，万科、恒大这几年的销售之所以持续增加，主要是他们开发的产品是面向中等收入的普通家庭。绿地这几年也得到了快速发展，重要的原因是，他们既扩大了在国内的覆盖面，也不断拓宽了在国外的市场。

　　对于一些企业在销售上遇到困难，朱中一认为，这主要是开发的产品中高端产品的比例过高，存在着“供求错配”的问题。

　　“我们要防止的是大涨大跌，而不是正常的波动。有关的单位和居民也要增强房价下降时的承受能力。”同时朱中一表示，企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将会进一步推进企业的转型和创新。

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