洪刚：大家下午好！我讲的话题是旅游地产，其实说的是观澜湖模式，在这里也跟大家分享一下，到底旅游地产是什么。很多朋友问我旅游地产是什么。我说旅游地产其实就是四个字，就是“旅游地产”，但是有细分。目前我们对旅游地产的误区存在于，现在旅游地产的重心落在地产上，现在海南是旅游地产的一个重区，也可以说是一个重灾区。目前在海南岛开发旅游地产的基本是地产商，以地产商的思维模式在开发旅游地产。本质应该是什么呢？旅游地产的实质应该是旅游为新。旅游地产是旅游+地产，是先有旅游再有地产。大量的地产商目前利用了海南岛的政策来圈地占地，再以地产商的思维模式、规划模式和产品设计模式，来规划在海南岛的旅游地产。

　　主题旅游地产涉及到几个因素：品牌、运营和服务，这是任何一个旅游地产首先要考虑的问题，你的品牌怎么样，你的运营团队是谁，你的服务是不是符合市场需求，而不是单纯的土地购买，也不是单纯的固定资产投资。在这里更加强调的是生活方式，配套，现在观澜湖的旅游地产已经从旅游向旅居转变，旅游是一个短期的行为，而旅居是中长期的。目前在岛上的大多数人群，有的居住时间已经超过了半年。

　　这么多年观澜湖到底在做什么？我在观澜湖工作12年，也分享一下在观澜湖这么多年以来的一些观点。观澜湖是在打造旅游休闲产品，核心是经营和运营管理。观澜湖是如何做旅游地产的？从1992年观澜湖刚开始在深圳拿到一块土地，致力于打造以高尔夫为龙头产业的体育休闲产业，经过22年的发展，观澜湖已经从单一的高尔夫品牌拓展出9个板块，丰富了整体的产业群，有了各个板块的产业，在成熟的运营管理下，再来进行地产的开发。

　　我们的9大板块，第一个是“赛”，从1992年到现在，观澜湖已经成功举办超过200场的顶级赛事，高端赛事的不断引进，包括自我创建，打造了观澜湖国际高尔夫度假区品牌，从此确定了一些中国高端消费群体。从1995年开始举办了众多的赛事，在2001年邀请老虎伍兹访问中国，在业内引起很大的反响。在2007年以后，我们开始举办了高尔夫世界杯，我们也首创了高尔夫马拉松，这些赛事的引进和首创是一种经营理念，是我们对这一块土地的经营和细致化的运营。2010年我们在海口创办了高尔夫观澜湖世界职业明星邀请赛。这是到访观澜湖的一些明星，这是高尔夫世界杯的冠军。这是明星赛到访的一些欧洲影视明星。截止目前，观澜湖在全球五大洲有408个互惠球会。观澜湖在海南岛一共有10个球场。

　　第二是旅游，与华谊兄弟共同打造了海南文化旅游新标杆，打造“观澜湖华谊冯小刚小电影公社”，6月7日电影公社华丽开街，王中军、冯小刚、刘德华、成龙、马云，以及任志强都到观澜湖去看冯小刚电影公社的全面开幕。明天大家也可以参观一下，这是代表海南岛主题旅游文化的一个新项目，同时与华谊兄弟在当地有4个影城，其中有一个8000平米的，是华谊兄弟目前在当地最大的一个影城。这是冯小刚的电影《1942》的实景，我们是全部还原。我们在这里面有部分商业，目前已经进行了招商，包括餐饮、旅游、酒店，在这里面，每一栋建筑都是可以经营和使用的。

　　第三在个是养生。观澜湖在海口一次性兴建了168个温泉休闲场所，同时也跟香港港安医院做了一系列针对养生的运作，包括排毒养生之旅，未来在养生这一块也是我们的一个独立的板块。

　　第四个是住。在观澜湖新城我们引入丽思卡尔顿、万美、观澜湖独家酒店等多家五星级酒店群，将全球顶级品牌带入度假区内。其中丽思卡尔顿也是亚洲唯一一个以高尔夫为主题的度假酒店，在住的方面我们会与国际的顶尖品牌合作。

　　第五第六是娱乐、购物，专业的事情要让专业的合作伙伴去做。联合香港兰桂坊打造海南岛的娱乐新地表，聚集全球知名酒吧、餐饮娱乐、国际六大娱乐品牌，10万平米国际购物中心首期已经封顶，预计在明年开始投入运营。这里面的商业是体验式商业，以购物、体验为目的，在新城的商业有来自迪拜的模拟赛车、保龄球，在这里既可以举办比赛，也可以娱乐，同时还有目前海南岛唯一的一个真冰溜冰场，还包括橙天嘉禾影城。在餐饮方面我们也引进了一些特色的餐饮品牌。

　　第七个是学校，于伦敦大学、华南理工大学、海口市政府联合打造华南伦敦大学，。

　　在旅游产业运营的成熟的情况下，观澜湖从旅居地产角度出发，在这个角度我们考虑的更多的是我们的运营是从什么角度开始出发的，现在很多地产商、开发商是以地产开发的角度来看待旅游地产，来规划海南岛的产品，也就是说你们在海南岛所看的所有的旅居项目产品，它有很强烈的地产味道，而缺了旅居和养生的功能。观澜湖注重打造全球梦想旅居地。

　　这是我们的地产布局，我们创造了三合院的模式，它是三个独栋，它可以合成一个大栋，也可以分成三个小独栋分别使用。

　　目前海南旅游地产的困局主要是用传统的地产的思路来开发和指导旅游地产开发，资源性的土地没有得到最大程度的发挥，也是一个土地资源的最大浪费。

　　主持人：谢谢洪刚先生的演讲，请回坐休息，接下来有请：SKYLINE思凯来国际董事长李涛先生。李涛先生的演讲题目是：创意带来价值体验推动发展——NCLO的成功模式。有请李涛先生。

　　李涛：各位嘉宾，媒体朋友们，大家下午好！听了一天的演讲大家都比较累了，不过我希望这个PPT可以带给你们视觉上的愉悦，因为我有很多图片。

　　今天我的题目是“创意带来价值，体验推动发展”。经过昨天晚上激烈的精彩对话，各位地产大佬都不愿意承认地产下行，实际我们可以认为地产进入一个盘整调整状态。我们的地产现在已经到了寻求新的发展空间的时间，现在这个市场对大家来说是一个非常好的机遇。在传统地产遇冷的同时，我们发现文化旅游的发展是呈现一个迅猛发展的态势，是一个爆热的状态。从这些图片可以看到，这都是媒体报道的，在长假和休息日期间，各大景区爆满的场景。透过这些火爆的背后，大家确实可以感受到文化旅游的春天来了，文化旅游大发展的时机到了。

　　文化旅游市场面临着一个庞大的市场，大家都知道当GDP发展到2000到4000美金之间时，文化旅游业将呈现一个爆发性的增长，这是一个世界性的规律，我们很多城市的GDP发展已经远远超出这个数字，中国文化旅游的收入目前仅占GDP的4%，这和美国的25%、香港的10%等等数据相差甚远，所以大家可以知道它的空间有多大。据行业发展研究，到2020年，中国将成为世界旅游第一大国，所以大家可以感受到市场巨大的空间。

　　另外一个，有力的政策支持，从今年前半年开始，李克强总理就曾经推出三个主要的政策，推动文化旅游业的发展。7月2日召开的国务院常务会上又提出，要着力推动旅游业的转型升级，优化旅游发展的硬件环境，加大旅游基础设施的投资，提高旅游的品质和内涵。伴随中央的一些政策，各地政府也在紧锣密鼓地加快他们的文化旅游大的策划、大的战略布局工作。今年预计文化旅游方面投入将会是非常迅猛的增长的状态。我们的地产行业中，标杆的企业已经率先把文化旅游作为未来的战略方向。像万达这样的企业更是宣称把文化创意作为他们整个集团未来发展的目标，而不是做传统的商业地产。

　　综上所述，大家可以看到，文化旅游未来的一个远大的前景，思凯来国际作为一个在文化旅游方面的尖端企业，我们也和万达、华侨城这样的标杆企业进行了文化创意的实践，我们了解文化旅游在中国的发展是一个很好的机遇和空间，但是同时它也是一个专业性和综合性非常强的领域。所以通过我们的实践，我们把文化旅游的发展成功归纳成NCLO(N是自然，C是文化，L是生活方式，O是运营)。只有将NCLO完美结合，一个真正的文化旅游项目才能诞生，同时它才能变成一个人们可接受的，同时可运营落地的项目。

　　讲了这些，我想通过两个案例来给大家分享一下思凯来团队最新的研究成果，也希望通过这个案例的分享带给大家一些创造性的思考。这个项目叫做雪山水乡、怡养天堂，在昆明北部的一个小镇，这个镇是昆明的长寿乡和贫困镇，正值云南旅游二次大发展的优越时机，恰逢国家对旅游健康蝉翼的大力推动，这个镇迎来了发展的好的机遇，昆明北部也以这个雪山作为依托，大力发展它的文化旅游业，而带起整个区域的发展。

　　在这个项目中我们提出了“CETU”的模式，因为这不是一个旅游产品，它实际上是一个旅游新城的建设，我们提出“文化驱动、旅游修动、休闲驱动”的一个新模式。采用和谐发展的设计原则，打破了传统的旅游加地产的这种单一的发展模式，而带起更多的城镇化的多元发展，带给区域更多机遇。整个项目是一心八谷的结构，项目占有非常优美的自然资源，通过中央的平原地区的打造，远远可以看到这个雪山的美景，两岸山坡遍布了优美的村落。中央的稻田，我们把它改造成一个保留农耕的非常有特色的湿地，表现出雪山水乡的绝美意境，同时也保留了部分农田耕地的作用。在旅游新城的布局上，我们也把新城和老城并列在一起，让它们之间互相融合，互相带动，互相学习、互相促进，而不是传统割裂的方式。整个项目构成非常复杂，业态非常丰富，里边酒店有大概20余所，从品牌酒店、主题酒店，到精品酒店，有非常丰富的内容。

　　这个项目开发也是一种创新，它是由政府和开发商合作的方式，思凯来团队不仅仅是提供整个的创意和建筑设计，同时我们也利用我们的资源，作为资源整合商，为这个项目积极的输入旅游管理，城市品牌、旅游品牌推动等等很多的资源。

　　从一个水平的城市，我们再进入一个垂直的城市，这是一个叫海洋之尊的海洋主题度假区。我们希望它打造起符合世界第一大旅游国家，具有海洋魅力，海洋文化和中国文化相结合的标杆产品。这是我们的设计灵感，从海面看起来像一个尊一样的，周围的运河环绕着它，形成一个非常有活力的度假区。里边的海洋中庭带给你像水底迷宫一样的奇幻感觉。通过观光电梯又将人们带到150米高的空中花园，这些漂浮的泳池，上面有各种丰富的设施，带给客户一个身心的体验。

　　思凯来团队还有一个非常超强的阵容，我们4个董事，包括运营、投资平台、旅游策划、市场营销、开发平台等等，我们联合成一个专业的团队共同打造这个项目，我们希望能够带给世界一个有影响力的作品，在我们的推进过程中，我们也希望更多的有实力的土地拥有者和开发商能够关注这个项目，寻求更好的发展空间。

　　文化旅游的成功就是创造完美身心体验的过程，我们思凯来团队把“创造美好的纪念”作为我们设计的目标，让我们的客户真正融入到我们的文化旅游产品中去。

　　今天非常高兴跟大家分享我们的一些研究，也希望大家能够在博鳌房地产论坛上能够收获满满，同时也带回你们关于博鳌的记忆。

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