　　首先分享一下我们看这个问题的思考方法，我认为现在的认识有两种误区，一种是单纯就市场规律来研判房地产。单纯从市场规律来研判，从房价收入比、租金回报率等等可能很容易得出错误的结论，甚至崩溃论、崩盘论，因为中国的市场不但特殊，而且政策的影响非常明显。另外一个特殊就是努力地预测下一步会出哪些具体政策，我认为这也是误区。执政者要出什么具体政策，我们是猜不透，测不准的，无从下手，很迷盲。我们认为应该怎么办呢？我们认为供求关系仍然是基础，但是我们又充分重视政策的因素。另外，市场因素和政府的因素，我觉得不能割裂开来考虑，要合并起来考虑，作为一个整体来研判。接下来我们怎么来研判？我觉得可以把握政策的目标导向，主管部门出来各种各样的政策，或者可能还会出更多的政策，无从猜测，但是它出政策的目标是很明确的，这个目标也将是市场和政策共同演绎的结果。我们有了这个目标，坚持目标导向，我们心中有数，也不必过于在意具体是哪项政策，这是我们分析问题的一种心得。

　　我们对地产走势的认识，第一个结论，我们认为在一个比较长的周期来看是窄幅的被动，缓慢的上升。所谓长周期，我们认为起码是以10年为单位的周期，我们认为在本世纪第一个10年是地产的黄金10年，有很多因素促成这一轮的大牛市。其中有几个原因，比如说经济持续较快的增长，这是基本面的原因，还有城市化向纵深推进，货币环境比较宽松，还有投资渠道不畅，投资性的购买需求比较旺盛。这些过去第一个强周期起关键作用的因素，我们认为在现阶段，在未来几个长周期里头，并没有颠覆性的改变，程度上的改变是有的，但是没有方向性的逆转，没有颠覆性的改变。所以我们认为，房地产行业现在还不是一个大的拐点。当然，对于拐点也有多种解读，如果说认为拐点是从持续快速上涨的趋势，变成温和的上涨，或者说是比较平衡的走势，如果这也是一个拐点的话，当然我们可以说在前两三年我们已经迎来了这样的拐点。但是它并不是从上涨到下跌的长期拐点。

　　第二个，我们认为目前的存量比较大，目前是处于去化的周期，价格有一定的压力。我们还有另外一个观点，有人说现在调控政策正在逐步退出，我觉得主管部门并不认为政策一定要退出，可能目前不需要很严厉的政策，所以可以采取比较中性的政策，但如果说房地产又是大起大落的话，政策一样又可以重新归位，所以我认为政策从方向上可上可下，可以推动它上，也可以推动它下，力度可大可小。它的政策目标是房价能够比较平稳，房地产投资也能够比较平稳。经过市场和政策的双重作用，尤其是政策的基本特征，我们认为房地产的长周期是窄福波动，缓慢上升的走势。我们对中长期走势的看法是谨慎的、有信心的，是可为的。以2011年为界，我们认为房地产成为一个常态化的行业。所谓常态化，就不再是暴利，不再是普涨，不再是单边快速上升的长期走势。有了这个新常态以后，我觉得业界应该调整心态，迎接这个新常态。如果说认为这个只能快速上涨才是正常的，涨得慢或者不涨就是不正常的，恐怕这个不合时宜。目前的新常态，供求渐趋平稳，调控政策区域中心。

　　第三，目前再谈谈短期的情况，我们认为从目前开始在不超过两年以内，是一个弱的周期。目前主要的格局是去化，价格走弱是有目共睹的。到底做到哪里去，做多长时间？我们认为价格下降的幅度是有限的，还是在比较安全的范围内。我们基于对过去几个短周期的观察，我们认为本次弱周期的时间应该不会超过两年，也就是明年下半年我们认为应该会走入下一个强周期。我刚才讲用政府的心态来适应新常态，既然是一个长周期，是这么一个新常态，有起有落就是正常的。去年强，今年弱，明年还弱，但是可能后年又走强，这就是新常态的应有之意，所以新常态就是有涨有跌，涨跌基本平衡。弱周期的价格波动比较小，但是我们认为去化的速度减慢的比较快，也就是说房企会面临流动性的压力。这个流动性的压力会有很多影响，也带来很多机会。

　　第四，在弱周期里头，分化是很大的分化。通过产业来看地产，我们在投资的时候，第一个纬度就看区域，我们看区域的产业活力，产业下一步的发展态势，围绕产业来布局。有两个点是我们的投资重点，一个是围绕一线城市的挤出效应。一线城市高度密集之后，它会挤出一些购买力，挤出一些财富到周边，我们在环首都经济圈，以及在广州、深圳周边布局了很多项目，尤其是在北京周边有很多项目，这一年来我们也收获不少。还有一个是甄别局部市场供需关系和特定物业类型的供需关系。认真分析一个城市，当然它的产业不能太弱，它的产业比较强，城市不太大的情况下，认真分析一下它过去几年的工地情况，把握它的微妙的平衡关系，找出我们的投资机会，这两点是我们选择区域的要点。对开发商我们也有选择，因为开发商有一个分化，我们避免和弱的合作，选择强的。他的融资能力、产品线和执行力，这三个纬度是我们鉴别和选择合作伙伴的重要的纬度。

　　最后我分享一下弱周期，投资基金有什么机会。第一，弱周期是投资的窗口期，如果弱周期不会太弱，也不会太久，弱的时候就是一个投资的时候，而不是相反的。第二，布局强势区域，分享成长红利。因为区域分化加剧，一定会有好的地方，我们选择好的地方来发展自己。第三，扶强汰弱，推动整合，寻找伙伴，共同成长。我们把我们和交易对手的关系定义为成长伙伴的关系，希望在我们的帮助下，推动若干家企业更快成长。第四，在流动性风险中把握并购大机遇。我们公司在8月底就会推出第一款并购基金，并购的标的是深圳的一个物业，我们希望在下半年能够推出两款并购基金，今明两年并购的盛宴，我愿意跟更多的朋友分析。

（审校：刘满桃）

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