　　殷哲：大家下午好！歌斐是诺亚的全资子公司，我们做另类的投资项目，在业务种类当中，地产基金是非常重要的一个业务的品种。我们做的地产基金是从2011年开始做的，正好是中国新一轮地产发展过程中的新鲜的产物。做这个基金的过程中，我们也感受到其实中国的地产金融发展之路和美国是非常相近的。美国在地产行业的发展过程中，尤其到最近10年、20年，金融创新推动了整个房地产行业的发展。但美国在早期的发展中，跟中国也差不多。最早是从单纯的城市化率的提升来带动住宅行业的发展。随着城市化的普及以后，在城市化的尾声阶段，住房贷款的金融化加速城市化率的发展，其实这跟中国现在的住宅产业还是有点类似的。我们看到过去的住房贷款主要还是在银行的体系下面，随着现在有很多的创新的、萌芽的资金，按揭贷款的服务也开始逐渐崭露头角，这会对住房按揭贷款的市场进行一个模式的改变，逐渐跟银行重样，进入住房按揭贷款。这个住房贷款市场会加速城市化率的发展。在早期，银行开发贷款是在给开发商的贷款过程中扮演了非常重要的角色。再随着社会发展，债权融资驱动了行业发展，这跟现在的住宅行业是非常相似的。

　　到目前为止，其实绝大部分中国的开发商还是以信贷、贷款融资为主要的资金来源发展模式。随着再进一步的深入以后，在美国进入一个新的阶段，私募股权基金牵动行业发展，尤其是从住宅行业开始转向其它的非住宅领域，我觉得这也跟市场发展的周期有关系，因为过去的土地比较便宜，投资总量也不是很高，但是随着土地价格越来越贵，整个的退出周期越来越长，它的杠杆率不能运用得很大的情况下，其实私募股权基金的作用就显得越来越突出。这是美国第一阶段的发展，我们看到城市化进程其实在整个过程中从10%到56%的提升，明显带动了整个房地产行业的发展。

　　第二个阶段是住宅贷款的支持，继续从百分之五六十，推动美国家庭的住宅拥有率，推到接近70%。

　　第三个阶段是债券融资驱动行业发展，尤其是在2008年美国金融危机之前，整个房地产的发展由简单的住房驱动转变为债券融资驱动发展的阶段。到后期，由于对金融化的杠杆工具依赖越来越高，所形成过分的资产证券化，导致次贷危机的出现。第四个阶段是私募股权基金牵动行业发展。以黑石和铁狮门为代表，它的出现和发展有非常多的是跟房地产行业发展密切相关的，黑石以PE的方式投资房地产，投资标的偏向于被低估或者经营部善的能够创造升值空间的资产，它的优势是通过资产重组、管理结构调整，通过收购一些物业，实现经营的改善，实现增值，最终成功退出。黑石购买一些困境资产，本身就是低于市场的价格，在买入以后，通过运营的改善和市场周期的回升以后，逐步退出，这是黑石的发展模式。截止到现在为止，黑石在房地产领域，贡献给整个集团的利润大概在18亿美金，这个利润占到黑石全年利润的30%到40%。黑石对一些个人物业也进行收购，盘活银行处置的一些物业。黑石作为一个独立的基金管理人，在过去20年在房地产领域的发展被证实是具有重要意义的。

　　另外一个典型案例是铁狮门，他们从90年代早期开始做地产基金的转型，在这个转型的过程当中，铁狮门是一个集基金管理和物业开发合二为一的基金管理公司，它的表面看上去是一个房地产开发公司加房地产运营公司，但是它背后的投资者全部都是个人投资者，或者是机构投资者。从这个角度来说，它本身投资的资金是来源于其它的基金给的钱，这种资金管理模式，使得铁狮门在资金管理上打开了很大的通路，到目前为止也是全球这种模式下的地产开发商的最大一个地产基金管理公司。

　　在中国的金融发展，跟美国的发展是非常相近的，我们看到在中国的现在是城市化的进程，中国的地理比较广阔，整个城市化的进展要比一些周围的国家或者小型的国家要更为复杂，或者周期更长，它跟美国早期是非常相象的。城市化的发展带动了整个地产金融的发展。我们看到城市化的发展过程当中，使得很多的地产行业开始进行转型，越来越深耕细作。我们过去只看到开发商，现在看到更多的在房地产领域细分的各个阶段专业的运营公司，这些东西使得整个地产公司也向纵深发展。在这个过程当中，从过去的开发加销售模式，逐渐转变为开发+运营+金融运营的模式，在中国开始有所尝试。在5年之前，中国的一些先行先试的地产企业就开始进行基金公司的尝试，在旗下设立基金管理公司，进行房地产基金管理的业务。在早期其实相对来说是偏重于融资替代型这种模式，但发展到后面，中国现在逐渐开始出现独立基金管理公司的模式，以及像铁狮门那样混合性的那种基金管理公司的模式，这样使得中国的地产不再一的依赖于过去的自有资金加上银行贷款的发展模式，而逐渐向多层次的资金来源结构发展。

　　在地产金融的发展过程中，我们也觉得现在跟互联网是紧密结合的，我们看到很多O2O的方式，互联网本身的创新精神是基于客户需求的创新思维，开放、平等和信息透明，来搭建一个合作的平台，在地产行业同样也是如此。在金融行业，追求利润的属性决定了它不断地寻求一些投资边界的突破，打破现在还不完善的监管的边界和规则，寻找一些创新的投资和交易机会。在资产管理的核心竞争领域，基础资产的获取能力、金融工具的创设能力和风险的控制能力，这三个能力使得资产管理公司是否能够成为业界领先的资产管理公司，都必须思考的一个核心竞争能力。正因为重要现在互联网的发展，再加上金融监管的框架在逐步发展，以及在大资管时代，迅速蓬勃发展的过程，这三个因素正好叠加在现在，所以我们认为现在的地产金融将呈现蓬勃的发展。

　　歌斐为诺亚的子公司，稍微简单介绍一下，诺亚是2003年成立的，我们在2010年在纽交所上市，旗下的歌斐资产在2009年设立，2010年发行第一个基金，做综合性的金融资产管理业务。目前诺亚管理的资产规模超过1300亿元人民币。歌斐这个名字还蛮有意思的，为什么叫歌斐呢？它选字圣经的故事，在圣经里面有一个诺亚方舟的典故，造诺亚方舟的木头就是歌斐木，所以我们取歌斐这个名字和诺亚有一脉相承的逻辑。目前歌斐管理的资金超过480亿人民币。因为我们是一个地产基金管理公司，所以我们更看重安全性、收益性的最佳组合，在地产行业有很多的尝试，在结构、业态、地域、投资策略选择以及合作伙伴方面都有很多的尝试，由于时间关系，我就不多做介绍。

　　最后讲一下地产基金在行业的趋势和挑战。现在中国的地产行业开始逐渐从住宅地产向经营性资产方向发展，写字楼、办公都将会成为未来的一个重要的地产行业发展的方向。投资从单纯的国内到全球市场的配置，单一的融资渠道开始向多元化发展。最后就是资产证券化，包括REITs这些创新的金融工具将进一步推动整个地产基金的发展。实际上要做好这一点，背后的挑战也是很大的，首先要有优秀的运营能力和退出能力，熟悉全球的市场，以及法律及实践，还需要有很好的服务机构的能力，因为机构的投资者是非常重要的投资力量。核心是产品最后的理念，以及如何提升客户的体验，这一点在任何市场，不管是金融行业还是地产行业，都是共通的一个理念。

（审校：刘满桃）

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