　　第一，房地产投资暂时下行，中国建设总量将持续增加。中国不会听下城市化的脚步，城市化率将从50%左右提高到60%，但是具体的数字并不重要，重要的是具体的发展路径。国家新型城镇化确定未来建设重点将从中心城市向中小城市及乡村转移，只有明确了发展路径，才能具体地规划未来城市人口所需的基础设施和住房。从2011年开始，中国历史上第一次城市人口超过了乡村人口，城市化水平超过50%，使数千年来农村人口为主的城乡人口结构发生了逆转。从此中国不再是农业人口大国，不再是以农民为主体的国家，而是以城市人口为主的国家。中国人生活方式、生产方式、职业结构消费行为以及价值观都会发生深刻的变化。由于有城市化进程巨大的推动力，城市建设的量和速度总是会相当可观，这是欧洲的一个数据，左边三根曲线，最下面一个代表的是路网的建设，中间一根是人口增长，最上面一根是建成区域，永远是建设速度快于人口的增长。

　　第二，区域发展重点向城市群地区逐渐集中。国家的新型城镇化规划提出城市群为新型城镇化发展的主体形态，在国家层面，划定了三个巨型城市群：京津冀、长三角和珠三角。规模了4个国家级的城市群，包括成渝、中原、长江中游、哈长，再往下一级还有18个都市群。这样一个趋势在国际上也是一样的，只不过人家比我们早，这是美国的10大巨型城市区，这10个巨型城市区里面住着1.97亿居民，占美国人口总数的60%，美国绝大部分人口住在这10个城区里。欧洲也是如此，形成一个巨大的城市群。中国也是一样，首先是京津冀三个城市。然后是长三角和珠三角，构成中国三个世界顶级的城市群。下面就是环杭州湾城市群、南京城镇群、长株潭城市空间，还有太原、合肥、济南等等城市群，这张图上表示出了中国10大城市群，这是未来中国城市建设的重点，也是地产开发企业应该高度关注的重点。

　　第三，网络化、多中心空间布局是城市群发展的趋势。珠三角和长三角都市群内城市联系更加紧密，形成了网络状的都市群形态。长三角都市群里有许多重要城市，但仍旧在很大程度上依赖于上海作为核心。珠三角都市群则略有不同，也有很多重要的城市，但是香港和广州形成了两个核心。两个都市群的城市增长离开时分散而变得不那么集中，这是必然的现象和过程，因为核心城市不可能一直容纳不断增长的人口。京津冀都市圈的公共资源过度集中于北京，疏散城市功能势在必行。在这样大型的城市周边应该形成一个网络，有巨大的发展空间。比较一下，左边是北京的城市范围，右边是东京的。北京的城市范围大概半径在20公里左右，而东京的是在50公里左右。你说这两个城市的竞争力如何？一个在20公里范围内活动，一个在50公里范围内活动，当然它的经济总量和世界影响力是不一样的。这两圈都是50公里半径，也就是说这两幅图的比例尺一样，可见中国大城市，以首都为例，还有巨大的发展空间。

　　围绕这样的大都会，它不是简单的一圈一圈摊大饼的往外扩张，会形成一些空间结构方面的革命性变化，比如形成多中心，形成卫星群，形成不同的产业区，中间有绿色的走廊，有物流的集散，有各种不同的功能区。像城市走廊，以北京、天津为例，把它的人流、物流、资金流汇总之后，看出这样的联系，哪些城市之间的联系最紧密？那就是北京和天津，在这样的走廊里面，将来会形成大量的产业功能区块及居住人口。

　　这是清华的吴良镛院士提出的城市走廊发展新形态，采用“交通轴+葡萄串+生态绿地”的发展模式，即走廊式增长的城市发展新形态，不再是简单的摊大饼。

　　前面讲了三个观点，下面讲三个出路。

　　第一，应对前面说的中国城市未来发展的模式，应该深耕城市群地区，不管是大型房企还是其它的机构，应该更多地关注，因为城市群地区将是中国未来城市开发建设的主战场，要抓住大城市周边区域的发展机遇，开发各类产业地产、示范镇及重要交通基础设施之间的土地。

　　第二，主题特色产业模式。简单地盖住宅这个模式已经过去了，房地产下半场必须有文化类、产业类、养老、养生等等主题。

　　第三，全面提升人居品质。前几十年地产高潮主要解决了量的问题，但是无论城市环境、社区配套、产品品质都处在初级阶段，浪费巨大资源，而且是不可持续的，需要城市层面新一代人居规划，需要整合各类高端专业资源。做这些事需要一个理论框架的指导，这样的理论框架是现成的，清华大学吴良镛院士创建了人居科学理论，也得到了国家科技大奖，人居环境科学是指导城市开发建设的重要理论，它是指导城市建设、人居建设领域等多方面的。

　　我代表的清华大学人居建设集团，从事人居建设工作，是清华大学现在5个板块之一，未来专注于人居示范项目。我们所从事的项目涵盖了办公、教育、居住、医疗、养老、酒店、商业、休闲。实现五位一体的综合效应，不仅是针对市场、市民，针对政府提供增值服务，实现政府、产业、居民的多赢。

　　人居环境建设的理论框架在清华，未来人居的长期在清华。在资本层面、项目层面和专业资源层面，诚邀各位和我们一起合作。

（审校：劳蓉蓉）

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