　　我们都知道，今天中国的地产市场，特别是商业地产是一个被互联网所影响的市场，互联网对商业地产的影响可以说是非常巨大的。今天在中国的市场上如果不触网，特别是商业地产如果不跟互联网结合，可以说基本上是没有声音，或者没有前途。我们可以来看一组数据，昨天我们也跟一些朋友在聊天，说中国现在做得比较好的几个购物中心，第一个是北京的星光天地，另外还有广州的天河城，深圳的万象城，他们的销售额每年大致在60到70亿人民币，这已经是中国做得最好的购物中心。但是我们可以看到，在2013年双11，我也是去年刚刚听说这个名词，就是11月11号，原来是所谓的光棍节，在淘宝网上，在双11的时候发起了一个网络购物节，在这一天，淘宝网上的销售额就突破了350亿，也就是说在淘宝网上一天卖出去的东西，大概等于我们6个中国最好的购物中心一年的销售额。可以看到这个差距是非常巨大的。

　　另外在过去5年里，中国社会消费品零售总额增长了1.8倍，网络销售额增长了19倍。这个背后是有道理的，第一个是网络购物非常方便，只要物流能够到达的地方，你坐在家里就可以购物。第二，网络购物有一个非常大的优势，就是它的边际成本非常低。网络购物新增加一家店铺或者新增加一个订单，基本上就是物流的成本，在淘宝网上新增一个店铺的成本不会超过100块钱，边际成本非常低。但是在实体店，增加一个新店的成本是非常高的。我们原来在香港的时候在铜锣湾办公，底下有一家奶茶铺，中午吃饭之后我们去买那个奶茶，我问他们，你这个奶茶铺生意非常好，每天都在排队，很赚钱，但是这个老板苦笑着说，我每天要卖出9000杯奶茶，之后赚的钱才是我们的，这9000杯奶茶钱是给房东的。可以看到实体店的成本主要是租金的成本非常高。

　　我们现在也在做购物中心，根据我们的数据，我们的购物中心当中店铺销售额，最少的20%是要给到业主的。多的要达到40%。前段时间我们看到有一个新闻，说星巴克是暴利，把星巴克的咖啡豆、糖、奶加在一起，说星巴克的成本是多少钱。我看了这个新闻，我觉得很有意思，其实星巴克最大的成本是它的租金成本，而不是糖多少钱，咖啡豆值多少钱，其实到星巴克主要是对环境的消费。传统的商业在成本上和网络上的商业是没有办法竞争的。

　　另外一个，现在消费者的行为习惯已经发生了非常大的改变。十几年前我们做地产的时候最看重的群体是70后，他们是购房的主体，但是今天我们做商业地产的时候，我们最看重的群体是90后，甚至包括00后、10后，我们看重这些群体，他们是消费的主力。10后现在是孩子，所有的儿童是现在商业地产中的主力，00后和90后是被网络影响长大的，他们的消费习惯和他们的消费行为，和网络都是密不可分的。我是70后，我现在也非常喜欢在网上购物，因为我觉得非常方便。我太太刚刚给我发了一个微信，她说她在国外，问我想买些什么东西，我立刻给她下单了，可能明天就会送到我家里去。原来物流的速度非常慢，但是现在在网上购物，如果在一线城市，一般可以当天送达，这跟你在实体店购物已经没有什么区别。

　　我们毕竟不是做移动商业的，我们是做传统商业的。在做传统商业的有一些问题，我每次跟做传统商业开发的朋友做交流，很多人都问我们，在互联网和网上购物影响这么大的情况下，你们为什么还要做商业地产？商业地产究竟有没有发展的空间？我们的回答是非常肯定的，商业地产将会有非常巨大的发展空间，而且我认为未来10年商业地产的增速会远远超过住宅地产。在20年这个区间里面，可能这个比例会进一步扩大。

　　我们有几个观点。第一，宏观环境是有利于商业地产发展的。中国的GDP仍然在快速发展中，虽然这个比例在降低，现在说GDP到7%就够了，甚至未来会降到5.5%，但是在全球范围内这样一个GDP的增长速度仍然是非常快速的增长。另外，消费在GDP当中所占的比重逐年在扩大。到2012年的时候36%，到2020年的时候预计可以增加到44%。但即使是44%，从全球平均水平来看，也只是相当于全球60%的水平。所以到2020年，我们预测我们国家的社会消费品总额可以增长3倍，这给商业地产发展带来很大的空间。第二个是城镇化，人口向城市集聚，消费升级，需要有更好的环境。第三个是特大型城市，现在发展都碰到了一些问题，我们最近看到北京市政府也出台了一些文件，中央政府还是在力推这个事情，北京的发展，包括它的污染、交通的拥挤已经是一个非常严重的问题，所以北京市政府提出，东城和西城未来将不会有商业的地块推出，整个四环内商业推出的量也非常少。所以我认为未来商业地产在二三线城市，包括一线城市的非核心区域还有很大的发展空间，这是我的第一个观点。

　　第二个观点，我认为体验性商业是网上购物不可替代的。我们经常说做一个购物中心，要做一个体验性的购物中心，这个体验性的消费是在网上没有办法做到的，比如说你要跟朋友聚一聚，你需要喝一杯咖啡，需要带小孩去做一些游乐的项目，另外你就是想买一点东西，但是你想有一个好的购物环境和体验，这些在网上购物都没办法实现的。但是现在我们购物的环境、购物体验和发达国家相比，特别是和我们附近的香港、新加坡、日本相比，仍然有非常大的差距，无论是商品的丰富程度，还是我们的购物环境，以及服务，都有非常大的差距。

　　前段时间我们公司招聘了十几个毕业生，我们给他布置了一个课题，就是找到国内最好的购物中心，然后让他们研究香港的IFC的购物中心，让他们把这两个购物中心做了比较。这些孩子以前基本上没有接触过商业，完全凭他们自己的理解、分析和判断去做了一些比较。比较出来的结果，我们看到这个分数的差距是非常大的，无论是从服务还是从购物的环境，以及购物的空间，都有非常大的差距。我们知道在香港或者日本，一个好的购物中心里面相对比较好的店铺，比如说在IFC里面有一个叫做维多利亚的秘密的店，这个店的装修成本一平米达到2万美金，所以你到这个店里面去，它各方面的布置，包括精细的程度，你购物的冲动会非常的强烈。但是同样的店铺，如果你到大陆来，你就发现没有这样的冲动，从服务上也是一样，我从深圳来，很多深圳的人愿意去香港买一些好的衣服，或者是买一些奢侈品，其中巨大的原因，除了价格的原因，现在价格就是一个汇率的差价，更重要的是服务，大陆的商家的服务意识和香港相比，还有非常大的差距，这都是我们未来提升的空间。另外从商品的品类来说，目前国内也是非常欠缺的。

　　我们去日本，无论是东京还是大阪，我们可以看到街上有很多小店铺，20平米、30平米左右的，它里面所放的商品品类的丰富程度，可能会超过我们国内200平米甚至300平米一个店铺的丰富程度，而且到那里面你很愿意买，它摆得很有美感。所以在这个方面，我们国内也是非常欠缺的，包括我们商场的人力资源方面也非常缺乏，这都是我们未来的发展空间，而这些也是网络购物所没有的。

　　这是金地我们在做的一个案例，我们在深圳岗厦开发的一个综合体，这里面购物的空间接近30万平米，这是深圳一个最好的区域，我们原来也是按照最好的购物中心打造的，5年前我们希望在里面放进入一些奢侈品，但是今天我们的思路发生很大的转变，我们觉得还是要向体验式购物去做，所以这里面我们拿出1万多平米来做书店，当然这个书店是24小时营业的，你可以在里面买书，也可以在里面喝咖啡，你也可以和朋友聊天、聚会。然后在这里面做一个博物馆，因为这一块原来是文天祥的后代居住的地方，我们在这里做一个文天祥博物馆。这些在以前是不会做的，但是在未来它是非常重要的环节。

　　第三是传统的商业也在发生一些改变，我们也在触网，也在跟新媒体、新技术做一个融合。比如说现在我们讲得非常多的大数据。我们在北京的金地广场，这个广场不大，大概有4万平米，我们在这里面有30多个摄像头，我们可以捕捉到这些人经过的时候手里是提了袋子还是没有提袋子，我们会知道哪些店铺出去的人会买东西，哪些店铺不会买，而哪个口进来的人比较多，另外我们在里面会提供免费的wifi，你在里面要接受我们的认证，你在这个wifi上连接的所有的数据我们也会搜集，经过这样的搜集以后，我们就知道客户最多的在搜索的是什么样的商品。比如到我们这个店铺以后，他搜了一个什么样的饮食，搜了一个什么样的东西，我们经过一个月或一年的比较以后，我们就会调整我们的店铺，我们就希望在里面增加一点什么样的业态，或者在里面卖什么样的东西。另外消费者登记在我们的平台上了，我们就会向他们推送一些消息。比如他特别喜欢跟朋友在这里吃饭，我们吃饭有什么折扣优惠，就会立刻发短信给他，但是我们卖一些奢侈品的，就不会推送给他，这就是定向营销，这也是大数据给我们带来的变化。

　　我曾经也跟淘宝的人沟通过，他们有一个最大的优势，就是知道每个地区，甚至一个城市，在这个地区、这个城市里面什么样的东西最好卖，这是我们传统商业也会借鉴的一些经验。我们现在所有的新商场里面都实现了智能停车，你把车停在车库了，当你购物出来以后，你忘了停在什么地方了，当你打开这个APP的时候，它就会告诉你，你的车在什么地方，你应该怎么走过去，这都是网络给我们的购物中心带来的变化。

　　另外我们看到移动互联网时代对我们办公需求带来的变化。我们在深圳运营一个高科技的软件园，在这个软件园里面，原来传统的一些企业，比如三洋、艾默生，他们的租用面积在减少，但是一些新的业态，比如说阿里巴巴、华为、英特尔，他们的租用面积每年都在扩张。但是这两种传统业态与新的业态之间，他们对租赁的需求是不一样的，我们也会为他们量身订作，包括对我们未来的发展也会提出要求，包括承重、电力、网络等等，都会有一些新的要求，这些都是移动互联时代对我们商业发展所提出来的一些新的要求。

　　另外讲两个观点，商业地产究竟应该差哪个方向发展？我们觉得有两个方向是未来发展的重点，传统的商业地产做的意义已经不大，但是我觉得两类地产商是非常值得做的，第一个是优质资产的持有者，这种地产商更类似于一个类金融的企业，他更看重投资，这种好的地段的优质的物业，在经济波动的时候把它拿下来，到了高峰期的时候，你的资产就有很大的增值，特别是我们看到一些香港、日本的物业，都有这种情况，包括2011年在美国硅谷买物业的人现在都有很大的增值，在发达国家能有这样的收益确实是非常难得的。我们金地也在做探索，我们预计到2016年的时候，我们的商业地产年租金收入也会突破9亿元人民币，这对我们一个做快速周转的开发型企业来说，是一个非常难得的稳定性的收入，因为它的成本已经很低了。另外这些收租型的物业，它的平均增值部分非常高，每年将会给我们带来很大的增值，因为它都是位于核心的地段。第二类地产商就是一些轻资产的，但是它的运营能力非常强。他可以把第一类投资者所拿下来的物业，不愿意去经营，或者不愿意开发，他可以把这些经营和开发承接过来。因为它是轻资产的，所以它自身的收益率也会非常好。但是对这一类的开发商来说，它要具备开发能力、运营能力，特别是要有创新能力。因为在商业地产里面，每隔几您都有非常大的变化，包括业态、消费者的购物体验、空间环境都有非常大的变化，因此非常需要创新，包括在融资模型、内部的组织结构、功能定位、业态组合、消费者洞察方面都需要有创新，只有你自己创新了，才能够运营好我们的商业地产。

　　我们认为未来商业地产一定会有很大的发展。对于商业地产来说，我们认为这是一个坏的时代，但也是一个最好的时代，商业地产未来仍然会有非常好的发展的前景，谢谢各位。

（审校：劳蓉蓉）

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