博鳌特稿 林木雄：政府救市的临界点
时间: 2014-07-10 18:27:38    来源: [ 观点网 ]

GDP有相当部分由房地产贡献，政府觉得没法保证7.5%的增长目标时，就是出手救市的时候。

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 6月18日，国务院总理李克强再次称，中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控，保证GDP下限不越过7.5%，并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。

　　今年以来，李克强已多次将经济调控定调为“微刺激”，到目前为止，政府决策层也并未通过诸如加大投资、松绑政策等传统工具来促进经济增长，而是不断创新政策工具，如两度定向降准、优先满足首套房贷。

　　可以看出，决策层守住7.5%的增长目标已是明确无误的。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在接受观点新媒体采访时也表示，7.5%是底线，宏观经济增长目标能得到一定保障，但是现在房地产出现了一些变化，到底怎么走下去是一个课题。

　　“一是经济，经济和房地产市场之间相互影响；二是房地产，房地产过去发展相对比较好是因为经济发展比较好，现在经济发展遇阻的情况下出现波动也正常。”

　　林木雄指出，供应过多直接影响到房价，开发商为释放潜在的购房需求，不断地将价格调低至市场接受的程度。房地产市场面临的情况和2008年有相似之处，但与2008年依靠政策调整房价不同的是，此次调整或将更多依靠市场的力量，这也是未来的方向。

　　尽管如此，房地产影响宏观经济走势，同时房地产市场不仅包括供应方、需求方，还有来自政府的力量参与其中，光靠市场这“无形之手”远远不能解决问题。林木雄引证案例强调：“像美国2008年出现的危机，最后也是由政府决策层出手解决。”

　　“GDP有相当部分由房地产贡献，政府觉得没法保证7.5%的增长目标时，就是出手救市的时候。这目标得到保证时，政府可能任由一些中小型开发商被淘汰或并购，或者把房子便宜卖出去。”

　　林木雄补充指，房地产是一个产业链，当房价出现问题的时候，真正需要调整的可能是做城市规划的政府，也可能是做项目建设的开发商。

　　对于房价未来的走势，林木雄还是表现得较为乐观：“两三年内房价可能会有一些调整，但从中长期来讲还是会涨。”

　　以下是观点新媒体对第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生的2014博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：今年的楼市不被看好，对市场下行有什么感受？

　　林木雄：李克强总理在英国访问时说中国GDP下限7.5%肯定没问题，这是底线，由他说了算，所以宏观经济增长目标能得到一定保障。现在房地产出现了一些变化，到底怎么走下去是一个课题。从年初开始，我们已经觉得今年房地产市场会遇到比较困难的情况。

　　其中有几个因素，一是经济，经济和房地产市场互相之间影响；二是房地产，房地产过去发展相对比较好是因为经济发展比较好，现在经济发展遇阻的情况下出现波动也正常。

　　观点新媒体：有很多地方房价出现下降，甚至是腰斩，现在算不算拐点？

　　林木雄：2008-2009年金融海啸时候也是很危险的，不是中小型而是中大型的开发商出现周转不灵的情况，资金链有问题。但因为中央要应对美国引发的全球金融危机，4万亿放出来，一些开发商被救了，或者说这个市场被救了。

　　现在6年过去了，很多发展商的实力不一样，房价也上涨了，明显的调整却好像没有出现过。按理说，现在需要有一些市场的力量进行调整，调整什么呢？比如说现在很多所谓的鬼城，是因为供应量太多，特别是一些二三线城市。

　　最近去了一趟惠州，发现在海边建了很多房子是高层而不是别墅，好像可以住几十万人。这背后的原因就是生产力过剩，市场没有发挥作用，成熟的市场不会有这么多供应量。

　　市场有很多地方需要调整，首先是政府的规划，如果没有以前的规划，开发商不可能建出那么的鬼城，开发商也是受害者；其次，开发商也需要调整，一些开发商也可能被淘汰，通过市场的力量去调整，是最快的。

　　观点新媒体：现在大家都说政府会救市，您认为政府会不会出手？

　　林木雄：房地产市场不仅包括供应方、需求方，还有来自政府的力量参与其中，光靠市场这“无形之手”远远不能解决问题。像美国2008年出现的危机，最后也是由政府出手来解决。

　　去年大家问政府到底会怎么调控房价，我说会多让市场来解决问题，方向肯定是这样的，多通过市场的力量来调整。政府的底线是经济发展，而GDP有相当部分由房地产贡献，政府觉得没法保证7.5%的增长目标时，就是出手救市的时候。这目标得到保证时，政府可能任由一些中小型开发商被淘汰或并购，或者把房子便宜卖出去。

　　房地产是一个产业链，当房价出现问题的时候，真正需要调整的可能是做城市规划的政府，也可能是做项目建设的开发商。

　　观点新媒体：这一轮调整和2008年的调整有什么区别？能够维持多久？

　　林木雄：2007-2008年的调控是因为房价太高，才出现了调控，当时银行的存款准备金率也不能太宽松。总结起来就是流动性的问题，放得太多就有通货膨胀、物价上涨的问题。

　　现在的情况某种程度上来讲也是一样。价格预期方面，市场有观望的心态；资金链方面，大家对于未来资金供应的判断也不乐观。

　　在短期的两三年之内，房价可能会有一些调整，但是从中长期来讲还是会涨。

　　观点新媒体：降价是不是真的有效刺激销售？除了价格，开发商还可以通过哪些方式提高销售量？

　　林木雄：供应、需求及价格是互相影响的，而价格是影响需求的最有效因素。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，所以开发商需要继续调整价格，调整到市场接受的程度就可以，没有其他更好的办法。其他增加服务、增加中介等都是次要的，说到底还是价格最重要。

　　假如开发商判断未来房子不好卖，可能会提供一些贷款的渠道，像垫首付。如果出现这些情况就说明房子真不好卖了，只能用其它手段把潜在的购买力释放出来。

　　观点新媒体：住宅受压会不会使商业地产受到影响？让更多资金流向商业地产？

　　林木雄：住宅没得投资就买写字楼，投资商业地产，市场上总会有这些投资需求。投资性的需求转向商业地产的现象已经有几年了，到去年底这部分需求也被消化得差不多了。

　　像广州写字楼市场，从两年前3万元/平方米到今天5万元/平方米，到了这个价位不好卖，租金也没有怎么上涨，大家都持观望态度

　　观点新媒体：广州土地供应和往年比也少了一些，接下来土地市场会不会和房价、成交量一样慢慢下降？

　　林木雄：广州市政府没有二三线城市那么激进，土地还是重要的资源，不会随便乱卖。政府要在财政压力容许之下考虑两个问题，第一是已经卖了的土地如何规划？如果土地供应太多会没人要，房价会下跌，地价也会下降。第二是市场的最终使用者到底能够吸纳多少。

　　实际上有没有太多的住宅土地供应？现在广州偏远一点的地区，像花都、南沙这些地方供应还是不少的。但是在市区，已经规划做住宅的土地非常有限，只有一些旧改项目。

　　观点新媒体：第一季度，购物中心招商方面存在压力，租金有下降的现象，是不是要做业态调整？

　　林木雄：零售物业方面也是个不容易的课题，首先经济增长慢了，同时政府在反贪腐，这对零售影响还是比较明显的，餐饮、奢侈品的营业额受影响，进而影响到租金。

　　调整有几个方面，比如说业态，这影响到租金，也影响到商场的定位。同时，受电子商务影响，交易很多时候已经不在一个商场里进行，因此业态也肯定要变。但是商场的体验、展示功能，还有面对面的社交功能，是互联网世界无法实现的，这些也是可以考虑的方向。

　　观点新媒体：除了体验式业态以外，其他开发商还可以借鉴哪些方式？

　　林木雄：目前市场在变化的过程中，哪个才是最优方案现在还是在尝试中。开发商不要太小看这个行业，开店的时候还是小心一点。

　　有两点要注意：第一、电子商务确实是颠覆性的，对很多行业有一定的影响；第二，中国在高速发展过程中很多事情还没有稳定，经济在变化，人口会增加，不同阶段的消费需求也不一样。

　　中国和西方国家发展过程不一样，只能边走边看边做。

　　观点新媒体：在中国不景气的情况下，外来资金会不会减少在中国的投资？

　　林木雄：从长远来讲，中国还是一个很重要的市场，未来的方向是人民币将慢慢成为国际流通的货币，因此，外国投资者可能需要拥有一些人民币资产，所以未来的市场会越来越大。但目前这个阶段，美国QE要停，购买债券慢慢减少，所以从美国来的资金会越来越紧。

　　中国的资产已经到了一定价位，会有外资来购买国内的资产，但是没有过去几年那么热，原因不是中国市场不好，而是因为他们没钱。另外，一线城市资产价位高、回报低。

　　总之，这一两年可能看不到很多外来资金投到国内房地产上面，但是从中长期来讲，中国仍是个很重要的市场。


（发稿：赵思茵 见习编辑 钟凯    审校：刘满桃）
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