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在星河深圳现有的住宅地产版图中，无论是已售罄的星河盛世，还是目前备受关注的星河WORLD前身均为城市更新项目。

　　观点网 曾经限于深圳拿地之困星河集团，如今还是通过收购城市更新项目重回深圳一线。

　　5月28日利时集团发布公告称，旗下间接全资附属公司金达塑胶于5月19日与星顺房地产就出售事项订立搬迁补偿安置协议及补充协议。

　　公告指，星顺房地产向金达塑胶作出17.82亿元补偿款，而金达塑胶将金达拥有的土地使用权转让予星顺房地产。

　　资料显示，该土地位于深圳市宝安区金达工业区内，占地面积约7.1万平方米，原为金达塑胶深圳生产基地。目前，该生产基地2012年底已迁往宁波。自从金达塑胶的生产基地搬迁之后，上述用地空置至今。

　　公告披露，星顺房地产是一家在中国成立的有限责任公司，主要从事房地产开发。为星河控股的附属公司及旗下的项目公司。

　　17.82亿收购土地

　　日前，观点新媒体致电星河集团相关负责人确认其旗下星河控股为此次收购主体方。而在5月19日，星河集团深圳公司的官方网站上，已经用大红字体的“喜报”二字公示了此次旧改并购。

　　“重大喜讯！星河地产深圳公司成功获得宝安沙井旧改地块。”彼时，该官方网站上如是描述。

　　如此看来，尽管星河近几年多布局天津、广州、惠州和常州等地，但其对于大本营深圳土地的获取还是抱有一定的期待。

　　不过，在寸土寸金的深圳，通过城市更新项目获得土地已然成为主流。

　　此次星河集团收购的金达塑胶地块正是在深圳市规划国土委发布的《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》名单之中。

　　彼时，宝安区8个项目包括民治街道威华工业区、西乡街道河西工业区、西乡街道鹤州工业区、沙井街道金达工业区及新安街道25区更新单元等，均拟更新为商业、居住类功能。

　　其中，沙井街道金达工业区城市更新项目，位于宝安区沙井街道，北邻创成路，西接沙井路，临近主干道宝安大道和南环路。

　　项目用地面积74725.9平方米，拆除用地面积69476.8平方米，开发建设用地面积为57948.4平方米。计入容积率建筑面积为286850平方米，其中商业61880平方米、商务公寓26520平方米、住宅190150平方米(包括19020平方米保障性住房)。

　　“如果算上容积率的话，楼面地价大致为七千多，商业以附近的京基百纳广场为代表，住宅可以参考的项目就是领航城目前两万一左右的售价，算起楼面地价跟前景来说，不能说是贵但是也绝对不便宜。”谈起此次收购价格，深圳知名地产评论人林晓华跟观点新媒体表示。

　　借道旧改难题

　　事实上，星河总裁姚惠琼此前接受媒体采访时已坦承，“在土地越来越稀缺的深圳，获取土地的方式越来越难，所以我们的工作重点集中在城市更新领域。”

　　诚如姚惠琼所言，在星河深圳现有的住宅地产版图中，无论是已售罄的星河盛世，还是目前备受关注的星河WORLD前身均为城市更新项目。

　　但是在星河通过城市更新项目拿地的同时，其又面临许多操作及运作层面的问题。正如作为今年最为关键的雅宝项目星河WORLD，正是因为其“工改工”的产权问题还待进一步明确，至今项目还没有正式入市。

　　据了解，星河WORLD前身是深圳龙岗区雅宝工业城，2007年下半年，深圳鹏基集团因业务调整将其转让给了星河集团。

　　此后，按照星河集团的原定计划，星河WORLD的一期产品应于去年入市，但由于涉及工业用地的土地性质，在出售时的产权确认方面还需与政府进一步协商，因而一直推迟入市。

　　林晓华亦指出，“雅宝项目主要是政府这边的审批问题，因为现在旧改项目对于开发商产权、配套、建筑方案都要求很高，越高容积率的项目就越难批。”

　　最新消息显示，星河WORLD将于7月中上旬开放商务样板间，9月开放住宅样板间，预计年底住宅进行发售。

　　虽然雅宝项目的具体入市时间还存在一定疑问，但对于该项目，星河集团却极为重视。

　　据星河集团官网介绍，雅宝项目可售面积51万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目20%的产权置换将带来约50亿元的股权收入。

　　不过，或正是出于对预期收益的可观，虽然星河在雅宝项目上面临旧改瓶颈，但是也并没有放慢在旧改市场的步伐。

　　对此，林晓华分析认为，即使旧改不好做，星河也不得不补仓。“因为其作为深圳本土企业，本身就很难走到外地去，虽然在惠州、常州等地均有项目，但是本地需求弱，也很难竞争过全国性的房企。在深圳的话，有大量的老业主对星河的品牌都是比较认可的，对其有一定支持。”

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