　　其次，近十多年因为信息技术、互联网的发展涌现了很多新兴产业，且在国内发展很快，但城市与产业协调发展的规律在过去没有得到足够的重视或者实践不充分，有一些城市进入快速发展阶段后，开始了重复建设或改造。比较突出的是深圳，在20多年前建了很多厂房，现在这些厂房基本上都需拆掉重建，这表明当时深圳缺乏对产业发展和城市发展关系的认识基础。而通过近十年的发展，光谷联合自身对产业发展与城市发展有了一定的认识，并认为这是一个商机，因此就有了这样一个探索。

　　需要补充的是，我们在选择产业的时候，会从长远来考虑城市对这个产业的需要程度。过去产业园区比较常见的业态是制造业加物流；现在技术性、生产性的服务业发展较快，例如集中的客户服务、信息处理业务等。同时，传统不动产服务主要是提供写字楼，并未结合业态自身特点去提供服务。因此我们在考虑城市需要和产业需要的时候，既会满足各种业态自身对单体建筑的需求，也会从空间形态上考虑如何符合城市长远发展需求。

　　当然，某些建筑若干年以后还要再提升，但不论怎么改变，希望我们做的这种建筑能够延续它的生命。在美国有很多七、八十年前建好的工厂，比如说纽约SOHO区的工厂，到目前为止这些建筑虽在不断的更新，但没有人拆掉。我认为这种发展既有历史感，也能够比较环保。这也是未来中国城市应该走的一条路。

　　现场提问：您之前当过大学导师，办过杂志社，一开始是怎么和政府接触，在武汉建产业园的？

　　黄立平：我有一个经验和背景，就是在武汉东湖高新工作期间，参与过整体高新技术产业开发区基础设施的建设和土地开发工作，比较早的产业园区的发展探索我也是参与者。

　　我记得我们当时的学习目标是新加坡，我在九十年代末期到2002年、2003年基本上走遍了世界上发展好的高新技术开发区，当然包括硅谷、波士顿的128公路沿线发展生物科技聚集区，新加坡的园区等。

　　当时我们还是觉得新加坡是很成熟的，新加坡当时的腾飞已经开始到中国来，并且在苏州合作工业园区，他们的很多理念都给了我们很多启发。在这些城市的发展过程中我们找到了一些适合武汉，整体上适合中国的方法，我们现在在多个城市用的方法也是在这个基础上探索出来的。

　　和这些地方相比有一个很重要的区别，我们看到新竹的发展是从八十年代开始的，已经走了30多年；新加坡也是走了30多年，硅谷发展半导体工业时间更长，50年代就开始了，斯坦福大学周边，筑波也是60年代就开始了。但是在中国因为信息化时期的到来，这种传统产业的转型升级来得非常迅猛，新兴产业，除了高新技术外，新的服务业有一个迅猛增长的过程，这个过程正好和城镇化相伴而行，给了我们很多机会。

　　现场提问：据您的经验来看，哪些企业会考虑发展产业园？

　　黄立平：有一些企业自己有老厂想做产业园，他们有土地，但缺乏经验，而我们有很系统的经验，这和他的某些想法和定位较接近，就可以用合作的方式来做。坦率地说，这都是我们很宝贵的商业机会。

　　我们很看好一个趋势，就是工业化和信息化的结合同时发生。这种背景下，未来不会是劳动力去找工厂，而是工厂要建在劳动力充沛的地方。这些工厂建在更多有利于出口的地方、交通运输方便的地方，这样就构成了资源配合。

　　随着内需的扩大，出口结构依赖程度的降低，工厂更多会搬到中西部地区，这是中国未来城镇化的方向。因此未来能否聚集产业，去推动整个城镇化的发展是光谷联合非常关注的。

　　现场提问：做这种产业园前期的投入还是比较大的，在资金回笼方面，光谷联合如何保证的？

　　黄立平：其实从资金的周转上来讲，产业园开发比住宅慢一点，但比写字楼要快，比整体商业地产要快。原因是我们在定位一个产业园的时候，对这类的需求做了比较准确的判断。

　　判断的标准是，转型升级中有明确需求的产业地产需求要比写字楼的需求规模更大。会做写字楼的企业多，会做产业园的企业少，要求的经验和技术更多。

　　例如具有产业属性的楼宇，里面人的工作密度与一般写字楼不一样，这个时候可能人均面积只有6.5平方米，他的卫生间配比大。有的产业办公用房的卫生间设计还得考虑男女关系，有的业务是女孩子特别多，占了70%，这就需要按照不同的卫生间配比。

　　又比如同样的租金，我的100平方米可以安排15人，他的100平方米只能安排10人，甚至8人，我的单位效率就提高了，这种楼宇的竞争性就强。另外，选在城市中心地方，商务成本就高了，而如果选在城乡结合的地方，把环境做好，周边住宅价格也低，综合算性价比更高。

　　总的来说，这些应该是传统商业地产里面，或写字楼市场里面，由于产业转型升级，新兴业务大量涌现所派生出来的一个细分市场，在原有规律基础上形成了若干新的规律，所以资金回笼也有自身的阶段性。

　　现场提问：光谷联合有不同的主题，金融、IT等，请问在拿地时已经决定了要做什么样的产业园，还是拿到以后再决定？

　　黄立平：在武汉只要掌握住几个特点，你的想法就会有若干条。第一，地理位置很特别，是中国经济地理中心；第二，武汉是中国大学生最多的城市，武汉现在在校的大学生有118万，有劳动力的优势；第三，武汉的地质条件，自然灾害发生频率比较低。

　　基于武汉现有的条件，我们现在准备了起码有七、八件事，都在这里存着，等时机成熟便会推动。例如也许这一任上来某个领导，他特别想在原来的战略基础上引进新事，这个时候要有准备。现在也许找不到共鸣，但这个对我们做别的事情也有很重要的启发。

　　比如说我们在武汉做了集成电路的产业集群。武汉有五个大学都有这个专业，现在也有七、八家跨国的做集成电路设计的公司在武汉设立了研究所。这个条件基本具备，我们准备好了；我们还有一个工程科技，原来叫设计之都，电子商务产业园的方案放了三年，现在还没有找到共鸣。

　　现场提问：光谷联合今年的目标是多少，未来有没有一个目标，希望做到什么程度的销售额？

　　黄立平：我们在自己内部做经营安排的时候会有清晰的目标，实现这个目标的前提会有市场的因素，也会有执行力的因素，因此允许有一些完成的折扣。比如说现在我们持有的规模比例不高，如果我突然扩大持有比例，销售增长就受到了影响。既受短期增长影响，又受长远利益的影响，销售目标会根据每年的情况进行平衡。

　　总体上，特别是上市以后我们感觉规模增长是市场比较期待的，我们会更加注重这一点。

　　现在的策略是，未来三、五年内依靠自身能力探索新的领域同时，保持比较高的规模增长比例，保守的目标是要保持30%的复合增长率。我们现在园区建筑兑现程度比较高的时候，成交才比较快。

　　现场提问：光谷联合今年的拓展计划是怎么样的？一二线城市是公司比较关注的区域吗？

　　黄立平：今年募集的大部分资金要用于新的土地储备，但是储备的项目我们希望更优质，在结构上能够发挥战略性作用，因此会去选一些新城市的重要项目。短期内已经进入的地方，步伐会放慢。比如说在青岛，我们现在大概拿到了80万平方米的地，因此不太会继续推动拿地，而是会先把这80万平方米开发到一大半以上再考虑扩展，新的地方还是偏向已经进入市场。

　　目前至少有三、四个项目在加快接触，今年至少有两个项目能够落地。这些项目都是100万平方米以上。

　　从发展角度考虑，我们肯定会去更多的城市。光谷联合希望保持很强的弹性，不把某个城市取得的经验快速固化和复制。把一种产品，一种模式复制是容易形成规模，但是过度依赖复制的时候，这个公司的创新就会受到影响。

　　过去几年，我们在创新方面下了更多的功夫，希望我们的业务能力是适应变化的。我们把解决问题，提供解决方案作为发展角度，而不是说在这里做了一个软件园、金融港，我就要到哪个地方要去复制。我们很强调去每一个地方要尊重那个地方的特点。

　　我们不是简单的找一块地去做，而是会结合当地现有的产业基础去做。我们很希望进入任何一个地方的方式是一种合作的方式。例如，某个地方已经有一个很好的产业基础，当地也作为很重要的一个战略，只是由于原来的投资者或者原来的政府规划者经验不足，究竟用什么好的方式去干还没有找到，这个时候我们可以进入帮他进行提升。当然，我们也会在产业园的周边形成居住商业配套，不脱离产业基础来建城市，也不在产业形成以后放弃住宅开发或者商业机会。

　　现场提问：光谷联合未来不排除介入更多的住宅和商业，未来这部分有没有什么计划？

　　黄立平：过去几年做一点住宅是因为配套的需要；同时，我们也想保持他们在市场上存在的条件。但是，我们始终不希望单一的去做住宅，因为我们没有优势。

　　未来我们还是按照产城一体的思路选住宅，进入到某一个城市，这个城市条件允许将产业园和城市住宅商业结合起来做的时候，就用这样的一种方式来做。

　　可能在比较大的二线城市，或者一线城市这种机会就比较少，产城一体做没有那么大的地给你选，所以我们还是会寻找适合的产业园项目。

　　现场提问：光谷联合计划在未来三、五年内，投资物业方面的比例会增加10%，更长远的时候增加到20%，这方面目标如何落实？

　　黄立平：在谋划这个项目的时候，我们就会把投资性物业的计划提前安排，有的项目多一些，有的项目少一些。这个计划里面包括项目结构、开发周期，关键节点管控，投资性物业和销售型物业的划分。

　　现场提问：光谷联合的融资渠道有哪些？目前有没有融资的需要？

　　黄立平：目前我们大概25亿的总借款中，四分之一是公司债券，其余的是银行贷款，没有信托贷款。我们对融资没有迫切的需要，主要是调结构，尽量把贷款定为长期的，境外贷款目前还不需要。

　　现在我们正在做一个私募债，这个成本目前比香港低，虽然我们在内地发债的成本低于香港，但也不排除在适当时候去香港发债的可能。

　　现场提问：光谷联合下面也有细分的产业，例如绿色节能产业，未来会不会寻求更多的业绩细分点？

　　黄立平：我个人希望我们公司有很强的应变能力，且不断对新事物保持敏感，有机会就去延伸。总体上我比较欣赏万达的战略思想，遇山开山，遇水架桥，要想成为一个综合性多种能力的公司，这是一个战略。

　　比如说文创领域，中国的文化艺术领域未来前景很大，当我们整合了这批艺术家，又整合了一批评论家以后，光谷联合和企业家资源对接能够碰撞出什么火花，未来可能会在这方面做出一些东西来。

　　现在我们可能会用不动产作为一个资源来整合一些移动互联网应用公司，通过空间服务来整合，等发展起来以后分享成果，这是不是一种新的商业模式，我们也在探讨。目前我们和这类互联网公司也有接触，希望找到一些合作的事情。

　　另外，产业和商业之间如何互动，这也是我们以后要考虑的，比如说现在互联网已经让仓储、库房变得非常重要，看上去是库房，但是和百货公司的属性是一样。仓库、物流、服务这几个在空间上怎么进行整合，这里面还有很多可做的事情。

　　现场提问：现在有不少人担心内地经济增长会放慢，地方政府债务有问题，如此一来，产业园的需求会不会受影响？

　　黄立平：肯定会有影响，整个产业园作为一种地产模式，也会受宏观经济的影响，也会受房地产的整个发展影响，这个毫无疑问。问题在于影响程度有多大，影响的方式是什么，这是我们现在需要研究的。

　　我的看法是，有一些项目需要顺势而为，有一些需要逆市而为。这个究竟怎么掌握要一事一议，比如说预期不乐观的时候要减少开工面积，保证足够多的现金流。我们今年的策略也是首先要保证足够的现金流，但是否一定要减少开工面积，我们中期会做一个分析，也不一定在下半年就采取减少开工面积的策略，我们还要不断滚动开发。

　　现场提问：你们的模式是结合住宅和商业，如果在影响方面，你们做产业园方面的影响会怎么样？

　　黄立平：住宅对企业来讲利润越来越高，这个趋势没有办法改变。但是政府现在的能力增强了，不会让它波动太大。因为产业园和住宅的玩法不一样，住宅的玩法是建立在地价上定房价，产业园是根据需求定地价，所以得看企业需要什么样的房子，他能够接受什么样的成本，我和政府来沟通。所以这个流线还是政府在主导，他无论用什么手段，主导的方式是不会变的，地是政府的资产，他要保证这两个关系的平衡。

　　但是他会有什么风险呢？当整个房地产市场很不好的时候，银行的融资杠杆一定是受影响的，你要做抵押贷款的时候银行不可能那么快，我的客户也需要找银行融资，这种配合的影响是有的。

　　现场提问：内地住宅很多都在进行降价促销，你们有没有这样的问题？

　　黄立平：现在没有这样的问题，因为我们的定位一开始就是按需求来的，产品也是按这个来的，至少今年没有任何这样的想法。不过，我们今年有一个住宅在卖，这个住宅是按照市场定价，比原来预期要调整一些，但是产业园我们没有这样想过。比如说我们在青岛的产业园，建筑产品做的质量比周边的写字楼都好，我们现在只卖到6500元每平米以上，不到7000元，他周边的写字楼都是1万元左右，所以我们两者本来就不是一个市场。

　　我也不谋求卖那么贵，为什么？我卖得太贵了，政府说我给你那么便宜的土地，你卖这样贵的价格，我要重新评估未来的地给不给你。第二，我们的客户进来，他在这里发展业务，这个不动产对他来说是一个合理的成本，这个时候把房子卖得很贵就背离了客户的初衷。我们不受写字楼市场价格波动的影响，他卖到1.2万元我们还是这个价格。但维持这种状态我们仍有35%以上的毛利率。

　　住宅之所以出现毛利下降，原因就是因为房价受到抑制，地价还能涨，这样就压缩了毛利率。

　　现场提问：光谷刚刚上市，规模不是特别大，在人才培养方面是怎么考虑的？

　　黄立平：我最近经常思考的一个问题是，怎么使我在这个企业里面的重要性下降，不要太依赖于我个人的能力和经验。我休息的时候，这个企业不休息，我想不到事情的时候有人能够想到。我的能力有局限性的时候，若干人能够补上，这是若干年我想实现的一件事。

　　从我们现在的条件来看没有体制障碍，也没有文化障碍，但是取决于我们这个团队的思维水平。我觉得智商是够的，情商不一定够，所以我在想怎么能够提升我们整个团队的情商。

　　这里面包括哪些方面呢，第一，志向。大家如果能够去做一些更大的事，我觉得这个企业的未来就有可期待的地方。

　　第二，怎么更有胸怀，这个就比较难了。所有为这个企业创业做过贡献的人，他们怎么能够创造一种环境，让更多新的人才在这里脱颖而出。

（发稿：陈业审校：杨晓敏）

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