九龙仓吴天海：230亿元目标不一定能完成
作者: 见习编辑罗舒晗     时间: 2014-03-28 02:48:32    来源: [ 观点网 ]

对于近期九龙仓在常州等地的降价事件，吴天海予以否认，称有关楼盘是在推售尾货及朝向等条件较差的单位。

　　观点网 见习编辑罗舒晗 “今年目标是230亿，比去年成绩高10%。这个目标并不容易做到，希望能够交到接近这个目标的成绩表”，近日身处降价风波的九龙仓在3月27日举行的2013年度业绩会上宣布了2014年内地销售目标，九龙仓副主席吴天海称，若以今年前两个月的销售进度，集团不一定能完成年目标。

　　吴天海表示，2014年前两月九龙仓内地销售接近20亿元，较去年同期有下滑，“以这个步速全年是做不到230亿的。”

　　其指，集团预计今年内地楼市不会像往年一样高速增长，个别城市楼价甚至会下降，同时亦坦言市场和定价压力下毛利空间会承压，“内地毛利率或多或少一定会受压，主要看资金回笼快不快”，吴天海表示，为了快速回笼资金平衡毛利率压力，九龙仓今年的主要销售策略就是多销。

　　对于近期九龙仓在常州等地的降价事件，吴天海予以否认，称有关楼盘是在推售尾货及朝向等条件较差的单位，价格调整属正常行为，“不是一个减价的行动。”

　　尽管否认华东区域的降价行动，但吴天海言语中却并不掩饰九龙仓未来在内地降价的可能性，“今年策略是多销，我们不会坚持一定要达到某个价格才卖”，同时续称“我不会说内地的物业一定不减价，全部会随行就市，如果市场跌我们就跟着跌，不会攒着货物不卖。”

　　而在拿地方面，九龙长亦持审慎的态度，“虽然面包便宜了一点，但是有一些地方的面粉价依然抢高，风险太高无利可套的我们不会买”，而对于内地过半土储集中在华东区域的风险，吴天海则未有正面回应，只表示未来拿地会根据具体城市和地块决定。

　　除了住宅物业，九龙仓近期入市的综合体成都国金中心也是此次业绩会的焦点。对于成都国金中心商场人流不旺的质疑，吴天海解释为与项目相连的地铁未通有所影响，并称“目前有七成租户开业，还是一个未成熟的商场，需要一点时间去发酵。”

　　据其介绍，成都国金中心一期写字楼目前有四分之一的楼层已签约或等待签约，但亦以上海会德丰广场作为类比，指成都国金中心写字楼招租可能会需要三年时间来完成，“成都国金中心写字楼面积跟我们上海浦西的会德丰广场差不多，会德丰广场写字楼招租花了三年才租完，如果成都IFS写字楼超过四分之一的楼层完成出租，进度和上海会德丰广场差不多。”

　　以下为九龙仓集团有限公司2013年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：管理层，你们好！你们怎么看今年香港整体的零售市场，香港现在对自由行看法比较矛盾，如果今年自由行旅客少了会影响租金收入吗？内地物业方面，有报道说你们华东地区开始减价卖楼，是不是对内地市场不那么看好要减价来以价换量，这样会不会影响毛利率？

　　吴天海：我不敢评论香港整体的零售情形，但我们今年头两个月的商场表现同比仍然有双位数的销售增长。头两个月有农历年，单计一个月数据不是很准，但两个月加起来的数据是靠得住的。其中，我们时代广场在去年同期是翻新的阶段，有17%的租用面积当时没有营业，所以时代广场今年增长尤其高。整体来说我们有三个商场开放，时代广场有大约双位数的增长。

　　接下来这十个月怎么样，我没有一个具体的统计。我只能说我们商场的租约其中一个很重要的元素就是有跟租客分红的条款，租客的生意好我们的生意自然好，租客的生意没有那么好我们的租金也会受影响。所以我们希望能够帮他们做生意，让我们的租金收入可以增加。

　　增长暂时我们是比较保守，不敢说今年一定可以延续过去十年平均14.5%的按年累计增长率，明年这个时候才有答案。

　　说降价问题之前我首先强调一个事，任何住宅在香港或是内地都是一个商品，但这个商品并不单纯受经济影响，也会受政策影响。如果政府希望楼价下跌，楼价始终都会跌。譬如说在内地，中央政府希望调控住宅的楼价，这个我们都可以理解。

　　第二可能是大家对降价报道有一些误会，我们现在在内地有两种楼可能会让大家觉得是减价。一类是尾货，尾货卖不到头货的价格并不奇怪。第二类是同一个房源不同大小、朝向、位置的单位，不是单纯一个价格就可以适用。我们的价格都是根据市场去调整的，我们卖楼也不会永远越卖越贵，只会跟着市场去做。

　　现场提问：整体上有没有减价卖楼？

　　吴天海：货尾的价格肯定跟之前的价钱有出入，不同坐向的单位价格也未必一样，但是不是一个减价的行动。

　　现场提问：内地楼市除了政策影响之外，还有经济放缓的担忧，那今年内地物业的销售是否也会放缓？整体楼市会有一个减价的压力吗？另外就是内地经济增长放缓会不会减慢你们在内地的买地和投资？

　　吴天海：今年内地的楼价未必会像过去几年一样高速增长，应该会平稳，个别城市个别楼盘甚至可能会降价。这个是一个楼市的大方向政策，所以我们以单一一个发展商的资力也不能扭转大方向。我们买地都是审慎的，虽然面包卖便宜了一点，但是有一些地方的面粉价依然抢高，风险太高无利可套的我们不会买。

　　现场提问：今年内地物业的销售会不会有放缓压力？

　　吴天海：我们去年销售209亿，去年年尾定的2014年目标是230亿，比去年成绩高10%。这个目标并不容易做到，希望能够交到接近这个目标的成绩表给股东。

　　现场提问：今年头两个月你们商场的营业额有双位数增长，但是内地旅客来香港，很多已经从买高价产品转为买常用商品，你们旗下的商品有没有这种情况，一些高价的产品销售少了而一些中端商品表现比较好？

　　吴天海：有一点吻合的情况。最贵的东西销量未必有以前那么好，因为最贵的东西通常是拿来送礼的，自用商品虽然定价不高但量不少，是有一点转型。第二方面，我们商场有很多内地的游客，但也有不少非内地的游客，我们从去年开始增加吸引非内地的旅客来商场购物，很多来自亚洲其他新兴市场。

　　现场提问：如果预计内地面包价格今年不会有太大变化，你们毛利率方面会有受压迹象吗？你们提到，希望今年租金收入可以像往年平均一成半来增长，那今年加租幅度是多少？

　　吴天海：内地毛利率一定会受压，当楼价不像以前那样高速增长时，毛利率也不会像以前那么高。但是卖楼不是单看毛利率，主要是看资金回笼快不快。如果资金回笼快，毛利率低了回报也可能还不错。所以今年我们的大策略就是多销，我们不会坚持一定要达到某个价格才卖。

　　第二个关于租金的问题，我们商场的租金有一个条款是按比例分红，已经有一个自动调制的机制，但过去多年大体是按百分之十几上涨。很多人说，香港商场的租金很贵，怎么做生意？但你可以看看海港城，海港城平均每个月每呎租户的营业额接近三千，而每呎平均租金是三百多元，即10%左右，营业额的10%来交租不算高，其实我们租金是很合理。

　　现场提问：一些香港团体针对自由行有一些看法，加上早前在广东发生过驱港行动，对于你们的商场会有什么影响？

　　吴天海：其实自由行在过去十年内为香港做出的贡献大家都有目共睹。如果明天香港没有了自由行，我相信大家都不敢想象香港的经济会是什么情形。自由行有一些问题，但是大家可以看到一个平衡，自由行带给香港的经济效益是非常高的，很多香港的竞争对手都希望有这么多自由行的旅客去他们的城市。

　　转换问题来看，香港要增加接待能力而不是减少需求。我们的商场也在做同样的工作，不断扩充希望可以容纳更多的消费力，也将租户组合不停重组让商场更有吸引力。

　　现场提问：商场会不会更注重调整商户组合来降低对自由行旅客的依赖？内地商场及写字楼供过于求的问题是否会影响你们的投资物业回报，现在成都IFS写字楼租用速度是不是比较慢？最近有两家地产公司有股本融资的情况，集团会不会考虑用这个手段来减债？

　　吴天海：我们希望能够增加自由行以外的旅客在我们商场购物，这个完全是一个商业考虑，也会增加租客的收入。经营商场跟做零售都有一些自然淘汰定律，当某一些行业定位用得不好的时自然就会被淘汰了，我们会不断去找新的租户。

　　租写字楼跟租商场有一点不同，商店可以在看好的同一个地方多开一间，但写字楼要等租约完了才会租另外一个。成都国金中心写字楼面积跟我们上海浦西的会德丰广场差不多，都是11万平方米左右。会德丰广场在浦西非常好的位置，但是写字楼招租花了三年才租完。

　　目前为止，成都IFSTowerⅠ有百分之十几已经租出去了，还有百分之十几是接近签约的阶段。假如第二个百分之十几签约成功，超过四分之一的楼层会完成出租，进度和上海会德丰广场差不多。

　　关于融资，我们目前资金没有压力，到去年12月底我们手上有很多现金，最近我们正在陆续通知银行提早偿债，这个现金数额超过百亿，如果有融资压力我们不会这么这做。

　　现场提问：刚才你是在强调你们不会减价？去年内地销售均价是？另外去年九龙仓在香港没有新落成的项目，今年你们在香港的情况会怎么样，会不会在核心区以外投资新商业？集团香港业务增长相比内地有所不同，将来九龙仓会不会以内地为发展重点，变成一个内地发展商？

　　吴天海：我没有说内地的物业一定不减价。假如说市场的价格是向下调，我们跟着市场来进行调整。市场升我们跟着升，市场跌我们跟着跌。不会说市场跌了，我们还攒着货物不卖。去年销售尺价是14200元，这个均价要看组合，一线城市卖楼多均价就高，反之自然会下跌。

　　会德丰和九龙仓现在的定位很清晰，在香港发展新项目主要是以会德丰为主，所以过去两三年九龙仓在香港都没有积极去购买土地储备。除了定位之外，团队认识也不一样，熟知香港买卖楼市的主要是会德丰团队，在大陆就是九龙仓团队，各司其职发展。

　　九龙仓暂时不会在香港非核心区投资新商场，会专心做核心区的商场，目前我们最小的商场市值也接近100亿。

　　现场提问：今年可以卖的内地的货源有多少？货值多少？

　　吴天海：270万平方米。货源要看均价，假设均价1万元就是270亿，1.5万元就是405亿。

　　现场提问：那预计今年的均价是多少？

　　吴天海：我们做出来是1万多元，但只看均价不是很准，要看城市配搭。

　　现场提问：今年前两个月的销售情况怎么样？

　　吴天海：今年前两月销售比去年同期差一些，主要因为去年前两月销售超过预期地好。今年前两月销售接近20亿，以这个步速全年是做不到230亿的。所以我们要加快销售。

　　现场提问：从开业的情况来看，成都IFS是地铁上盖，但人流比较少，你们最初选择地点是如何定位的？怎么样跟内地的百货业或者是其他的商场做一个竞争呢？

　　你们说楼价根据政策来走无可厚非，但是你们卖楼时，一个礼拜前跟一个礼拜后的价格都不同，某种程度看是不是因为定价格时看得太好，现在急于调整？

　　吴天海：成都国金中心的地很大，现在已经很难再在成都中心找到这么大一块地了。成都国金中心的地库跟地铁是直接驳通的，但是那一条地铁线路还没有开通，我相信等地铁隧道通了情况会改观，行人通道开了之后地库的人流会完全不同。

　　成都国金中心商场面积比海港城还大，是市中心可遇不可求的项目。我们的商场一次性开，目前只有七成租户已经开业。1月份则只有四、五成租户开业，是一个未成熟的商场，需要一点时间去发酵。我希望到年中可以有9成的租客开业，加上地铁开通可以呈现不同的局面。

　　卖楼价格前后的差异首先是货尾的问题，例如尾货高层、南向、户型好这些条件都已经不能满足了，价格不能单纯和以前做比较。

　　现场提问：成都IFS头几层有很多商铺已经开了，但是都不如对面的商场人流旺，你们会怎样调整？

　　吴天海：一方面我们会利用香港以及上海、大连等各个地方的经验加强成都的推广，现在做出一个判断为时太早，多给几个月的时间再看看我们的成绩。

　　现场提问：从土地储备来看，公司在内地超过50%的项目跟土地储备是集中在华东，但是今年华东的杭州、常州、无锡等这些城市都是先起减价潮区域，你们怎么看土地储备过分集中在华东的风险？今年的拿地策略会不会转入华北跟华南？公司持有一些内地房企的股份，比如说绿城、远洋，公司怎么看今年形势下内房企的增长？

　　吴天海：华东是我们的一个重点，我们还有华西的业务，其他市场也有，每个城市有不一样的情况，上海比较好一点，常州可能没有那么好，整体来说，我们今年头两个月的情况刚才说过了，我们卖了大概20个亿人民币的销售，也不是太差，但是市况我们看也是没有去年那么好。

　　我们拿了绿城24%的股权，投资里面也跟绿城有一些项目合营，它是我们在内房这一块一个很重要的合作伙伴。我们在远洋的投资比较少，6%左右，这个是财务上的一个投资。基于内地城镇化、经济的长远发展，中长期我们对绿城还是看好的。

　　现场提问：想问一下你们商场内地自由行以外的旅客占比是多少？今年的目标是多少？海港城的部分写字楼改做商场的面积有多少，今年会有多少转做商场呢？

　　吴天海：自由行以外的外地旅客的比重一直是一个低数字，我们很科学化的统计。暂时的比重仍然不高，需要我们继续去开发。海港城写字楼转做商场是十万呎以下的情形，整个海港城建筑面积200万尺，也就是说10%以下，但也不能将200万呎的商场变为400万呎，这是不可能的。



（审校：杨晓敏）
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